南京楼市动态「南京房价未来十年」

如果你能穿越回20年前，你会做些什么？

当年《夏洛特烦恼》在影院热映的时候，当穿越回1997年的夏洛对大春说，“你跟你妈说，让你妈把供你上大学的钱全部拿出来买房子”，这句话一出口，满电影院的观众都笑出了声。时至今日，房价这个话题还是能够轻松触碰到我们已经有些钝感的神经。

买房。如果可以回到20年前，很多人的选择都会是买房。

只是尽管理论上可以实现，我们终究还是没有办法超越光速回到20年前。而能敏锐嗅到时代波动讯号的，永远只是一小撮人。

更何况，尽管对比今天，当时的房价显得很“白菜”，但对当时的工薪阶层来说，敢拿出钱来置换房产也并非是像我们想象中那么容易的。

做出决定需要勇气，后来时代赠与了运气。

这20年，南京的平均房价增长了15倍多。

20年前，南京还是6个市区、4个郊区、5个县。那一年的南京，还有下关和白下两区，江浦、江宁、六合、高淳、溧水还只是县。

20年前，南京市民彻底与福利分房说了再见，南京的房地产进入了市场化时代。

20年前，南京主城区最好的房子大概3千左右一平。

1999年南京市地图

资料显示，1999年江苏省人均年薪为9171元，人均月薪约764元。那年，南京的房价均价是1500元/㎡，2个月的工资就可以买一平米房子。仅凭工资，15年不吃不喝可以买上一套90㎡的房子。

2019年南京人均月薪6656元，今年6月前房价均价24682元/㎡，近4个月的工资才可以买一平米房子。仅凭工资，28年不吃不喝才可以买上一套90㎡的房子。

20年来，人们的平均工资涨了7.7倍，而平均房价涨了15.5倍。可“平均”这个词很有迷惑性，因为那些数据只是“平均”。

数据来源于互联网

01|南京近20年房价走势

1998年，在我国存在了四十多年的福利分房制度“寿终正寝”，商品化、社会化的房地产时代悄然到来。

往往在回望过去的时候才会发现，在当时只觉得是生命中普通一天的那天，陡然改变了我们的人生方向和轨迹。

1997年一位南京市民从股市急流勇退，以2670元/㎡的单价全款买下了水西门附近一套70多平的两房；

1998年一位南京市民以3万元的总价买下了主城一套100平的房改房；

1999年一位南京市民赶上了单位最后一批福利分房，56平1万块；

……

后来，水西门附近那套两房，现在单价31000元/㎡；当年总价3万的房改房，现在总价300多万；那套福利分房，仅在7年后就涨了26.5倍。

2009年以前系统的新房数据已不可考。但通过多位市民提供的信息，狐妹还是得到了一些数据（因各区发展情况不同，且为市民回忆版，数据仅供参考）。

前10年的房价总地来说也在增长，但工资增长的速度还算跟得上，房价对普通工薪阶层来说并不是那么遥不可及。

值得注意的是，河西的房价自2007年左右就隐约透露出“宇宙中心”的气势了。当年河西9000元/㎡的房价比城墙内鼓楼区的房价都贵了一倍。而那时，河西还在开发建设中。

图为2009年-2019年南京全市新房平均房价

[房价转折点]

禧泰数据显示，2009年南京平均房价突破了万元大关。在当年9月份，房价由8109元/㎡飙升至12625元/㎡，短短一年内房价就涨了55.7%。

2012年2月，南京房价攀至16082元/㎡，随后一路下跌，在2013年7月跌落至12350元/㎡，房价竟回到了2009年水平。

到这时，南京的房价好像触了底，随后便开始反弹。在这之后，尽管南京房价在小范围内存在波动，但房价稳定攀升，并在2016年9月突破两万大关。

2016年9月至今，房价增速趋向平稳。在政府限价限购等措施的调控下，近一年的南京房价均价稳定在25000元/㎡左右。

[房价波动情况分析]

这十年来，年内涨幅在5000元/㎡以上的年份为2010、2016年；年内涨幅在4000元/㎡以上的年份为2009年；年内涨幅在2000元/㎡以上的年份为2012、2013年。

从数据中我们可以看出，2009、2010、2016年是南京楼市激烈波动的三年，而2017年至今，房价增幅明显变缓。

价格波动情况的出现与市场及国家宏观调控二者均密不可分。

2008年在全球金融风暴的波及下，南京楼市也进入低迷期。随后，南京政府出台了相应的“救市”政策，规定凡是在2008年10月1日到2009年9月30日购买普通商品房，可按面积获得“补贴”。这一举措直接促进了房价的大幅度上涨，次年9月，南京房均价就突破了万元大关。

金融风暴渐渐过去，经济逐渐复苏，但宽松的信贷和投资政策导致了2009年房价的过快增长。当年12月，国务院出台“国四条”，表明要继续遏制房价过快上涨。尽管如此，当年南京房价均价还是攀升到了1.5万/㎡的新高度。

2016年，南京房地产市场火爆空前，地王频出，房价像坐上火箭似的一路攀升，年内房价差超过5000元/㎡。有学者认为，这表明政府“现房销售”这一限价方法收效甚微。

同年9月，南京市政府重启限购政策，继而出台了“宁十三条”，层层加码、双管齐下为楼市降温，遏制房价过快上涨势头。2017年后，房价总体增幅明显放缓。

02|近一年南京楼市现象

图为2018年6月至2019年5月南京全市平均房价

总得来说，2018-2019年南京平均房价维持在比较稳定的水平。

2018年的房价总体上呈上升态势，仅在一些月份存在200元/㎡左右的小幅度跌落，并在2018年12月升至峰值，房价均价突破2.5万元/㎡。

2019年开始，房价平稳中有小幅度跌落，均价跌下2.5万元/㎡。

截至目前，相比历史同期，今年南京平均房价波动幅度并不算大。但南京各区域各版块之间房价差异较大。

高淳、溧水、六合等板块与城中、河西、江北核心区等板块均价差达到了3万 /㎡。无可否认的是，尽管目前房价涨幅趋向平稳，但这个城市留给刚需的空间还是有限。

主城区可开发房新源量愈来愈少，今年江宁、江北板块是新房源供给的主力军。

据南京网上房地产消息，截至6月27日下午17点，南京新房库存已达4.1万套，考虑到目前还有多家楼盘正在申领销许，库存数据有望继续扩大。

03|未来南京房地产市场的发展趋势预测

今年以来，“南京房价突破限价”、“南京调控放松”等言论甚嚣尘上；在一些二手房交易网站上，也有迹象显示南京一些楼盘的二手房成交价有所上涨。不少人认为这些是房价上涨的先兆。

对此，南京市发改委发文重申：房价稳控不动摇。南京市发改委表示，南京市在房价过快上涨期间会对房价采取一系列稳控措施，防范大起大落风险。

作为1998年房改方案起草人之一的全国房地产商会主席顾云昌曾在采访中预言：2019年房地产价格又会上升。

可以预见的是，南京作为长三角城市群26个成员市中唯一的特大城市，3个副省级城市之一，南京未来的各项配套会更加完善，未来还会吸纳更多人口就业。南京的房价想有大幅度的跌落目前来看可能性甚微。但在国家“房住不炒”总基调的严格把控下想再坐上如16年那般的快速车也几乎是不可能。可能稳中有涨会是目前南京房价的总趋势。