同一个小区单价差2000「为什么同样的房子价格差那么多」

不少朋友留言说能不能出一篇石景山的踩盘记，于是上周我去了一趟位于石景山二手房成交头把交椅的鲁谷片区，一探究竟到底这个区域为什么能够成为西部购房人的首选居住地段？

通过踩盘发现，这边有一个商品房小区，成交起步单价5万5，最高成交单价能达到8万之多。为何同一个小区会有如此大的价格区间呢？在这里，先跟大家聊聊有哪些原因会造成房源价格差距。

1、同一户型楼层不同

同一个项目，楼层不同，价格会有差异，我们在买新房时感受颇深，综合预算、户型、地段、品质等等因素之后，做足功课权衡利弊，进入售楼处开盘现场选房区，笃定的指着销控表，“我要XX号楼XX层XX号的房子。”

在买二手房的时候就更加明显了，不带电梯的老旧小区的顶层和中低楼层的价格差距明显。而像北京带电梯的塔楼或高板社区，很多小区即使体量不大，但建设相对密集，低层采光会受一定影响，所以价格要比高层房源便宜。

2、户型朝向，格局差异

户型朝向不同，格局设计的差异直接影响到居住舒适度，对房子的采光和通透性有比较大的影响。在装修情况和户型面积，楼层基本相似的情况下，南北朝向要比东西朝向单价高，东向要比西向的价格高，当然户型格局如果有明显硬伤，比如“手枪”户型和缺角严重的户型，价格和售卖周期的劣势就更大了。

3、临高压线垃圾站

除了房源自身差异，周边不利因素也是造成价格差异的重要原因，比如我之前门头沟踩盘记提到的小区，楼层高，楼间距也合适，还观山望水，视野特别好，但推开次卧门，窗外首先映入眼帘的是一排高压线。虽然在居民楼在规划时，已经考虑了安全建设距离，但大部分购房人心里或多或少有些膈应。举个例子，一套总价500万的房子，在现在的市场行情下，临高压线的楼栋和小区中心位置的楼栋，同楼层，同户型价格相差50万之多。

而去新盘售楼处，很多项目已经开始公示项目周边的不利因素，但其实在这提醒大家的是周边的不足规避掉了，小区内部底商坐落位置，单元门里楼梯间，设备间的布局是否合理等等，我们仍然不能掉以轻心，这些因素不光影响到我们的居住舒适度，也会直接影响您房子的价值。

4、配建保障房的小区

开发商配建保障房的小区在北京也比较常见，如融泽商圈的住总万科金域华府小区，一期除了商品房，小区内还有限价房房源，同样85平左右的2居户型，单价相差7000左右，大家在看房的时候也需要注意识别房源产权性质。

5、高低配小区

通常值得同有一小区有多种产品，比如既有洋房，又有高板，还可能有别墅，这样的小区户型面积区间相对较大，既有小开间，又有300平的大house，属于不能只看单价，要看总价挑选房源。另外，同一小区，相同面积，带花园和不带花园，平层和复式的单价也不同，一般复式跃层要比平层住宅单价低很多。

6、凶宅，抵债，法拍房

像凶宅，抵债房，法拍房一类房源价格也明显低于同小区的房源价格，但在整个市场存量占比相对较少。如果能克服心里障碍，对于购房人来说也是一种选择，但要特别注意查清房源底细，抵债房，法拍房有可能出现无法交房，入住不了的情况发生。

7、 楼市遇冷后的业主抛盘情绪

10月北京二手房成交不到9000套，11月预计也只有1万出头的成交，成交价格从5月到现在已经普降10%。楼市走势平稳，部分业主担心价格持续下跌，很多人主动降价出售或接受买家议价，这也导致目前出现部分低于市场价格的房源。

今天主要说说第八种，集合了周边不利因素和自身产品差异导致小区单价差距极大的情况发生，这个小区就是位于石景山鲁谷板块的远洋山水。鲁谷板块为石景山成交最为活跃的购房板块，每个月有30套左右的成交，而光远洋山水就能贡献20套左右的成交，小区均价从5万5到8万，接下来带大家详细了解这个项目。

远洋山水是石景山第一个纯商品房社区，由南区和北区构成，共分4期建成，一期为3-9号楼，二期1-2号楼，一期2004年建成，周边都是老山小区，永乐东西区一类的单位福利房，央产房居多，完全没有新房，当时真可谓是石景山区域内比较高端的小区了。

从小区周边配套来看，交通无论是公交线路，轨道交通，开车自驾都非常方便。远洋山水南区最南端到地铁1号线八宝山站的距离约为1.1公里，这也意味着整个社区都能够得上地铁，小区周边多条公交线路覆盖，自驾走莲石，长安街，上四环，五环都较为便捷。

生活配套方面，小区1公里范围内西有万达广场，东有物美超市，2个红绿灯即可到达，社区内部也有菜站（位于29号楼），考虑到业主尤其是年龄大的住户，网购或做饭不太方便，南区北门中午会有餐车，北区也会给老人提供食品供应，要比外面吃饭便宜一些。

小区东侧还约800米，还有雕塑公园，很多住附近的业主都会到这遛弯，不定期社区还会在这里或小区组织跳蚤市场和老人活动，看病就医可以去周边石景山医院和301医院，小区最大的亮点是内部设有景山学校远洋分校，9年连读，在石景山数一数二的学校。但由于现在是派位政策，如果您是为了孩子上学选择这里，要注意除了买了这的房子，还要满足落户6年的条件，才能算作入学第一顺位。

小区板塔结合设计，塔楼为主，户型种类丰富，从47平1居小开间到300多平大复式都有，且朝向众多，全部为大落地窗设计，也是受关注的重要原因。

中间户型为98-102平全南2居，是小区的热门户型，性价比和居住舒适度高，小区最高的楼栋27层，大部分为26层，值得一提的是，当初开发商设计楼层的时候还挺讲究，规避了4，13，14这些楼层，取而代之的是3a，12a和12b。

北区部分楼栋地下没有车位，中间三栋楼为板楼，1梯2户，147平的南北3居室，为小区优质户型，南边一排为北区最新楼栋6号楼，全是1居的小户型，57-70平，离地铁近，缺点是在路口角落，临街；南区21，26，31号楼为当年售卖新房的楼王位置，别名叫远景阁，听业主说石景山人都知道，尤其26号楼新房售价15000，送精装修，一期开盘价格只有4500，04年的事儿，临街当年开盘2万多一平，并不便宜。

物业为远洋亿家自持物业，虽然管理谈不上严格，但从上文介绍的一些组织业主活动，及保安24小时巡逻等行为来看，较为负责，物业费塔楼1块9，板楼2块2，我特意看了下小区单元门安了门禁。

小区居住人群为301医院，广播电台的工作人群多，老年人少，大部分居民年龄在30-40岁之间，当年刚来北京打拼，买房的刚需一族，就图个离地铁近，上班方便。

说了这么多优点，按照惯例小白又要提提小区的不足了。

1、人口密度大，车位着实紧张

小区算上底商共1万多户，可以算是超大社区了，居住人口众多造成的最大困扰就是找停车难。当初卖新盘的时候，车位配比就不太富裕，1：0.5的车位比，确实放在现在也显得不太够用，小区地上地下都有车位，尽管我来到这里是工作日，目测地面停了很多车，尤其以北区更为严重，小区外围的画线车位也都停满了车。价格来看，车位可租可售，地下为产权停车位50万一个，租车位的话750元/月。

2、小面积户型朝向不是很好

因为小区塔楼为主，户型上有所欠缺，小户型以北向，西向，东向为主，在意户型朝向的朋友需要考虑。

3、南区南侧楼栋临铁路和莲石快速路

要是非要给小区找硬伤，我觉得南区最南侧的一排楼栋，您在选择的时候需要慎重，因为紧挨着莲石快速路和铁轨，正和业主聊天的功夫就发现一辆疾驰而过的或火车，加上莲石路行驶的车流，噪音确实比较严重，据了解，南侧临街的居民大部分全年不开窗，且很多住家装了新风系统，避免噪音污染，从房价来看，5万5到5万8的房源也正集中于此。

有人可能会问了，临街也不至于差出小3万的价格，为什么会有成交达到8万的房源呢？以远洋山水小区为例，临街最便宜的房子不用多说5.5-5.8万，1居室6万，2居3居单价更低，小区板塔结合，塔楼为主，塔楼价格相对较低，且部分楼栋挨着公交场，价格也受到一些影响。

中间户型像7，8，9，13，15，18号楼7.3-8万的单价，户型好，全南向或南北通透，双明卫，前后看花园，产品不一样，价格就不一样。

在贵一点的就是纯板楼房源了，7.5-8万之间，147平的大3居，年初成交价达到8万5。所以户型产品，楼栋位置，周边不利因素，建筑类型等诸多因素造成了该小区的价格差距，咱购房人在看房的时候一定要擦亮双眼，注意细节，实地踩盘前做好充分的准备。