怎么判定房屋交付「房屋占有交付」

原标题：如何认定房屋的交付？——吴某诉湖北某置业有限公司商品房销售合同纠纷案

【裁判要点】

对于购房人以开发商违反“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范主张开发商未履行房屋交付的问题，法学理论界和实务界有不同的观点，导致裁判标准和尺度不统一，本则案例通过法学理论和司法实践层面进行分析后认为，开发商在未取得商品房竣工验收合格证的情况下，将商品房交付购房人使用后，购房人不得以开发商违反“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范而认定开发商未履行房屋交付义务。由于该案件系集团诉讼案件的代表，其裁判规则的认定，对于依法保护和促进非公有制的经济发展具有积极作用，对于规范和处理类似案件，统一裁判尺度具有一定的指导和借鉴意义。

【基本案情】

2014年1月20日，原告吴某与被告湖北某置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买被告湖北某置业有限公司开发的楚霖·鼎观世界12幢511号房屋一套，房屋建筑面积为89.69平方米，单价为4520.16元，总金额为405413元。该合同第八条约定，被告湖北某置业有限公司应于2015年6月30日前向原告吴某交房。合同第九条约定，被告湖北某置业有限公司逾期交房不超过30日，自2015年7月1日起至实际交付之日止，被告湖北某置业有限公司按日向原告吴某支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告吴某有权解除合同，被告湖北某置业有限公司应当自原告吴某解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的5%向原告吴某支付违约金。原告吴某要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年7月1日起至实际交付之日止，被告湖北某置业有限公司按日向原告吴某支付已付房价款万分之二支付违约金（不作累加）。合同签订后，原告吴某依约向被告湖北某置业有限公司支付了房款，2015年6月30日，被告湖北某置业有限公司未能按合同约定的交房日期按时交房，亦未取得《孝感市商品房项目竣工验收备案证》。之后，经原、被告协商，原告吴某于2015年11月8日到被告湖北某置业有限公司收房，并签订了一份《收楼确认书》，载明：“本人已与被告湖北某置业有限公司一起到物业进行了验收，除列于建议或意见栏内需要改善的项目外，本人对其他设备/设施感到满意，符合购房合同的条件和需求，现予以确认。同时收到以下各类文表及钥匙，对其内容表示认可，并愿意遵守鼎观世界物业服务处有关规定，共同营造优美、文明安宁的居住环境”，并附有文本类、钥匙类、建议或意见以及注意等事项，原告吴某在业主签名处签字确认。同时，原告吴某向被告湖北某置业有限公司出具了一份《说明》，载明：“由于湖北某置业有限公司未在合同签订交房日期前（2015年6月30日）将房屋交付使用，现根据《房屋买卖合同》中第九条相关规定做出赔偿，在收到此笔赔偿款后不再对湖北某置业有限公司进行追究，赔偿金额为10297.49元”，原告吴某在领款处签字确认。之后，原告吴某认为被告湖北某置业有限公司逾期交房和办理房产证等违约情况仍然存在，被告湖北某置业有限公司违反了双方签订的《商品房买卖合同》，严重损害了原告吴某的利益。原告吴某因此诉至法院，请求依法判决被告湖北某置业有限公司向原告吴某支付延期交房违约金16784元，暂计算至2016年5月31日，实际要求计算至交付符合房屋条件之日（或判决书确定的给付之日）止，并承担本案诉讼费用。

【裁判结果】

湖北省孝感市孝南区人民法院一审判决认定，原告吴某在向被告湖北某置业有限公司出具《收楼确认书》后，被告湖北某置业有限公司已履行了交付房屋的义务；原告吴某向被告湖北某置业有限公司出具《说明》后，被告湖北某置业有限公司已履行逾期交房违约的义务。故原告吴某在收房并领取违约赔偿金后，继续要求被告湖北某置业有限公司承担逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。故此判决：驳回原告吴某的诉讼请求。

一审判决生效后，原、被告均表示服从判决，没有向孝感市中级人民法院提起上诉。

【典型意义】

本案裁判一是文书格式规范，要素齐全、文字精练、印制精良；二是本案认定事实清楚，归纳争议焦点准确，引用法条说明透彻，认证充分，叙述详略得当，裁判文书具有较强的说服力；三是判决作出后，双方当事人均表示服从判决，该份判决书的制作对规范和处理类似案件具有一定的典型和指导意义。

本案裁判主要观点：开发商在未取得商品房竣工验收合格证的情况下，将商品房交付给购房人使用后，购房人不得以开发商违反“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范为由主张开发商未履行房屋交付义务。该判决对规范和处理类似案件具有一定的指导意义，其裁判典型意义如下：

1、从法理层面充分论证了法律禁止性规范的适用

禁止性规范可分为管理性禁止规范和效力性禁止规范，违反了效力性禁止规范的法律行为应当为无效，但违反了管理性规范的法律行为并不必然导致法律行为无效。管理性禁止规范的目的是为了实现管理需要而设立的，是为了限制行为主体资格，并不指向法律行为本身，违反管理性禁止规范，所受到的应当是刑事和行政处罚责任，并不导致民事法律行为的变更。本案中，被告湖北某置业有限公司违反有关管理性禁止规范的行为，应当受到行政机关的处罚，并不指向民事法律行为本身。因此，被告湖北某置业有限公司未取得商品房竣工验收合格证的行为，并不必然导致其与原告吴某签订的商品房销售合同无效。

2、从法律实践层面论述了禁止性规范规范的适用

该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范，不属于效力性的禁止性规范。因此，原告吴某以被告湖北某置业有限公司未取得商品竣工验收合格证为由主张其未履行房屋交付的诉讼请求，应当不予以支持。由于原告吴某在《收楼确认书》签字并接收房屋后，当事人对此无另行约定的情形下，应当视为对该房屋的交付使用。因此，被告湖北某置业有限公司已向原告吴某履行了交付房屋的义务，原告吴某不能以此为由要求被告湖北某置业有限公司承担违约责任，法院依法驳回原告吴某的诉讼请求符合法律规定。

综上，本裁判从法理及实践层面充分论证了禁止性规范，对于明确禁止性规范在裁判过程中的法律适用具有非常重要作用；对于规范和处理类似案件，最终统一裁判尺度具有一定的指导和借鉴意义。

【专家点评】

中南财经政法大学赵家仪教授点评本案认为，本案涉及的是在商品房交付过程中的一种常见情形，即开发商将尚未取得《竣工验收合格证》的房屋交付给买受人。

民法以意思自治为原则，保护交易安全。开发商与房屋买受者之间的关系，平等主体之间的民事关系。开发商未经验收即交付的行为，导致行政而非民事责任。买受方具有完事民事行为能力，其签订《收房确认书》的行为基于真实的意思表示，在没有证据证明其签订时存在胁迫、重大误解等导致民事行为无效的情形的情况下，应当认为此法律行为有效。

但值得注意的是，如本案中的情形，认定“交付行为有效”，所导致的，仅仅是确认开发商履行了交付义务，因而不需要继续支付此日期之后的逾期交付违约金，但合同规定的其它条款仍能起到制约开发商行为的作用，如关于房屋质量的要求等。若在交付后，房屋在之后的竣工验收中被认定为质量不合格，则买受方仍可根据相关的条款主张（除逾期交付之外的）合同违约诉求，如果房屋质量问题导致买受方损失，开发商仍应依法依约赔偿。

因此，此判决不仅在法理、法律和案件事实方面的分析和推理严谨规范，同时也兼顾了开发商和买房者双方的利益，具有一定的典型性，对类似案件具有指导意义。

作者简介

刘光辉，湖北省孝感市孝南区人民法院党组成员、工会主席、审委会委员，武汉大学法律硕士。专业审判，业余写作，撰写的裁判文书获得全省法院优秀裁判文书三等奖，论文先后获得全省法院第二十二届至二十六届学术讨论会优秀奖、三等奖。

来源：新浪司法