单身女生在北京买房「年轻人在北京买房」

提问：

章哥：女生未婚，工作四年，北京户口，工作地点在复兴门附近，月收入到手不到2万，国管公积金，首套首贷资格。想买套二手房自住兼保值，不考虑学区，十年内不太考虑卖掉，首付140万以内，不含中介费的总价330万以内。

1） 因为独自居住，所以希望小区物业别太差，户型规整一点，不想买开间；

2） 因为想着组合贷能贷满25年，所以希望房龄最好别超过25年；

3） 因为还没摇到车牌，所以希望20分钟能走到地铁站，单程通勤控制在1小时左右；

近期实地看了首经贸、角门、草桥、石榴庄、宋家庄、丰台科技园、常营、草房、成寿寺、方庄附近的房子，也得有五十来套了。个人现在纠结两个点：

1） 南三环满足预算的能买一居室，三环到四环，地段也不错，房子合适的小区物业比较差，小区合适的户型却不合适，且主流观点都认为两居室更保值，再加上南三环附近没有什么学区，没学区的老破小是最不保值的；

2） 草房附近的房子，预算内能买正规两居，房龄10年左右，房子和小区都比较新，但都是之前的经适房或者两限房，而且位于东五环外，对应的学校也不是加分项。主流观点认为买房子最重要的是地段，东五环个人感觉比不上南三环，另外大家都说经适房质量不行，不保值，不建议买；

所以，章哥，从您专业人士的角度来看，南三环的老破小和东五环的政策性住房哪个更合适？我是否应该等等南三环中意小区出合适的房源？

回答：

1、 我感觉你下了很大的工夫，但在我看来有些误区，和我的观点不太一样。

2、 首先说资金方案，140万的纯首付，很难买到330万，310万就几乎到头了。二手房的税费比较多，贷款也有评估值的折扣。所以就算买满五唯一的，以资金的2.2倍也就差不多了，再高很难。

3、 国管公积金这倒没什么，也别25年房龄了，20年之内的更合适。中国是1998年之后执行新建筑标准的，这之后也是北京商品房大量上市的时期，挑选余地并不小。

4、 两居室更保值没什么根据，其实只要是普通户型，跟几居室没关系，保值性一致。只是在出租时的租金收益，出售时的挂牌周期不同而已。或者在某些板块之内，因为户型的需求程度不同，会有些差距，不能一概而论。而且这户型的观点也是在变化的。

北京在2000年之前，主流户型是200平米以上的。之后逐年下降，到2003年之后降为150㎡，2008年之后为100㎡。此时才出现了一居室和两居室哪个更保值的争论，就是因为房价越涨越高，买房的人中，普通家庭也越来越多。

而其实看看近十年来的各种户型走势，只要在140㎡的非普线之内，全差不多。只不过户型越小，总价越低，波动性也就相对更大。

其他还有几个原因就不说了。总之，在大多数板块内，一居和两居在保值方面没什么区别，不必纠结。如果继续执行7090政策，一居室还会越来越稀缺呢，开发商本来就不爱盖小户型，这下更有借口了。

5、 没学区的老破小是最不保值的，主流观点。那30年前的主流观点是买房必须大户型公寓，投资必须写字楼；20年前的主流观点是买房必须买新房，而且一铺养三代

10年前的主流观点是郊区房价涨幅快，商住公寓才最保值。

这些所谓的主流观点很多都是开发商和中介给忽悠出来的。

这么说吧，学区房在某个阶段内会升值快，保值性强，但能长期保持高增长的极少。提个问题，中关村学区，对应一小的东南小区和对应知春小学的大泥湾哪个更保值？所有人都会说是中南，2009年时两个小区的房价相差1/3以上，一万左右。而实际上呢，十年过去，东南小区的涨幅连大盘都没跟上，反倒是不起眼的大泥湾跑赢了。其他的包括德胜、金融街、万柳等等，跑输大盘的有的是，只不过人们只记住了那些最牛X的事件，没人关心正常的走势。

如果相信主流观点，那就得拿出数据，没有数据的主流，也就流一阵子吧。

其实在所有投资品中，只有最普通的才是受众最广的，也才风险最低，保值性最强的。

6、 经适房两限房，又是主流观点。这次差不多，从2006年之后的经适房起，保障房的质量确实下降很大。但是还是看数据，在任何一个板块内，只要相邻小区的价格差率形成，就很难改变。

之所以人们认为保障房不保值，是因为和商品房几年前相差1000，几年后达到2000了，感觉经适房不保值。其实算算差率，如果之前是20%，那几年之后还是20%，没什么变化。

7、 在我看来南三环和东五环差不太多。如果是从稳定性来讲，南三环肯定强一些，完全成熟的地区。但东五环其实也开发十多年了，基本成熟，也没什么风险。

8、 南三老破小和常营保障房。如果抛开通勤距离的话，那选常营的。这里是年轻人为主的板块，房子的流动性相对好一些。而老破小的流动性弱，适合长期持有。

虽然你说是十年不考虑卖掉，但这很难说。北京年轻群体的置换周期是七年，一般都会在几年后升级。而出手的时候，也一般都是楼市要上涨的时期。在这时，谁的房子好卖谁占优，能提早置换。而老房不太好卖，越不好卖越着急，影响心态，从而有可能受损。所以，一般都是准备纯投资挣租金的，买了老房长期持有，年轻人并不太建议。

9、 总之，我建议别考虑太多所谓的主流观点，这种观点变化挺快的，而且都没什么数据支撑。不是专门从事房产的人，连几年前的房价怎么回事都说不清，没什么人关心这些枯燥的数据。

房子是用来住的，先满足居住就是第一位的。作为刚需买房，只要是市区城市板块，买在哪里都会差不多，从保值升值上不会有太大的差距。仅供参考。