北京最牛的学区房「2019德州天衢东学区房有多火」

开一个新系列的坑，写一下各城市最有名的学区房社区。先从北京开始吧，帝都有名的学区神盘很多，借着这篇文章，一个城区一个城区讲这些神盘出现的根源和不同城区学区房的基本逻辑。

▲荣丰2008

提到学区神盘，北京最符合这个称谓的，就是西城荣丰和海淀蜂鸟了，这两个楼盘共同特点是——有很多套价极低的小户型房源在售，堪称西海学区上车盘首选。但”套价低“也是相对的，荣丰2008现在一室开间最低套价大约22平380万左右，这种房子只有卧室和卫生间，开门见窗，真就只能勉强住人。

其实荣丰2008的对口学区在西城并不算好，甚至可以说倒数，——北京小学天宁寺分校，小升初广外学区派位。社区品质也一般，紧邻北京西站、区位条件也说不上多好，能被称为神盘，根源就是小区规模大、出房量高、房龄算不上老、只要西城学籍可以用完立刻甩出去，所以荣丰二手房成交量极高、甚至可以说北京主城最高。

▲丰融园

那除了荣丰，西城还有其他学区极好的神盘吗？有，但比较勉强，为什么呢，因为这种小区房价太高、出房少、成交少。最有名的，当属金融街学区宏庙小学的划片社区，比如丰汇、宏汇、丰侨、丰融园等，单价轻松超20W，原因就在于宏庙小学是北京独一号，可以双选直升牛中的优质小学（80%比例）。

▲北京尊府

同时，宏庙所在的金融街学区，因为区位配套极好和小升初派位初中质量很高的原因，只要是次新房，房价都非常感人，比如中海凯旋、尊府、西城晶华等。这些社区一定程度上可以说是豪宅，严格来说“硬件水平”是比较落后的，什么大师级园林设计、公建化外立面、奢豪室内外配套什么的都没有或者说已经“过气”了，整体设计风格很明显落后一个时代，户型尤其差。中央音乐学院也在金融街，那儿的鲍家街和奋斗小学也有故事可以挖，篇幅所限，我们下次开新坑的时候再讲。

除宏庙学区房以外，西城还有两个很出名的“双选”学区盘。一个是德胜学区的阳光丽景，对应两所优质小学（育翔和西师附小），德胜唯一的双选小区，而且还是带电梯的次新房，品质就不提了、按现在的标准、豪宅算不上、中端也够呛、别的没啥就是贵，车位两百万，一室千万起步。

▲阳光丽景

另一个有名的双选社区，是陶白学区的中信城，划片小学八中附小和育才学校（二选一），这俩小学不错，都可以直升。陶白学区在西城11个学区里是倒数的，中信城那一带很早以前似乎是传说中的菜市口，风水也咳咳，但现在迎来一波规划利好，加上中信城后期地块品质在西城算是最高的一档，所以现在房价也涨到了17万 。

说到双选社区，就不得不提海淀中三的次新房。中关村第三小学，简称中三，是北京传统牛小的代表之一，最好的硬件、最好的师资、最好的社团、最得天独厚的资源倾斜，校庆或其他大型校园活动=名人堂大赏≈名利场。

提醒大家，海淀和西城学区相差很大，最大的差别是，海淀最好的初中几乎不进学区派位，也就是说——买房也进不了海淀最好的中学，西城是买房选学区一定程度上会增加进入牛中的几率，海淀是买啥都没用。（六小强只在一派阶段，给17个学区一点点名额去摇号）

那为什么中三的划片房产还那么贵，而且现在北京幼升小不是多校划片了吗？还死盯牛小学区房干嘛呢？——因为中三是海淀最好的“鸡血校”，进中三就别想什么学区派位了，拼的是小孩将来成绩优异可以点招上岸。至于多校，西城海淀的多校程序，实际是“先单后多”，一志愿默认房产划片小学，除非学位爆满，否则依然有一定几率单校划片，东城多校我们等下再说。

所以说，中三是海淀学区万柳那一带房价上天的根源。而且那一带的小区以次新房为主，居住舒适度比老小区强多了，大户型自住，小户型上车占坑，紧邻北大清华颐和园圆明园，区位配套很好，成交量最高的蜂鸟家园就这么起飞了。

在中三划片社区中，万柳书院是北京天花板级别的代表性豪宅，具体资料我懒得查，一平二三十万没什么好说的，豪宅该有的应该都有（我觉得似乎有点老气）。其次是五个双选小区，万泉新新家园、光大花园、小南庄怡秀园、阳春光华家园、怡秀园小区，——幼升小可以在万泉小学和中三之间二选一。

▲左侧华清嘉园

中三所在的海淀学区隔壁，就是中关村学区，也有两所传统牛小，中关村一小和中关村二小，简称中一中二。这一带最有名的学区神盘就是华清嘉园，这个小区牛就牛在它的位置，宇宙中心五道口，清华北大林大地大北航等几乎把它围起来了，这些大学的天之骄子很多都有在华清嘉园租住消费的经历，以它为主角的文章也很多，堪称神人聚集地、互联网革命老区、千亿上市梦开始的地方......华清嘉园划片中二，与中三有一定差距，虽然在周边是整体品质最好的，但房龄还是有点高了，所以房价也就14万左右......

▲远大园

除了中关村一带，海淀比较有名的学区房还有八里庄学区人大附小划片的远大园，以及万寿路学区育英学校划片的紫金长安，和上地学区房产。虽然海淀知名学区房价格很高，也顶不住北京有钱人太多，学位还是不够用，不能保证百分百单校划片，这些小学这两年一直有被多校调剂的家庭，——西海牛校固然多，奈何买房上不了，那北京现在还有买房稳上的学区神盘吗？

朝阳真的有，上一篇文章里我已经写了朝阳学区房的基本逻辑，现在就不赘述了。总之，太阳公元、红玺台、丰和园、火星园可以单校划片人朝实验和人朝，而人朝初中部是朝阳最好的初中之一，再加上太阳宫区位条件、周边配套、居住品质也不错，所以广受朝阳家长追捧，被称为“太阳宫四大神盘”。其次，人朝单校划片的社区中，芍药居热度也很高。

▲红玺台

朝阳虽然老是坚持单校划片不动摇，但学校就那么大，买房的家庭辣么多，学校容不下怎么办？朝阳玩起了骚操作，把周边的渣校纳入名校集团，挂上分校的牌子，再让业主去上......官方划片系统里还是显示单校，实际上的是......所以我一直觉得，朝阳17万 的学区神盘，看似可以单校划片上名校，实际上的是挂羊头卖狗肉的分校，性价比感人。

说完了西海朝阳，最后聊一下夹在其中的东城。

从高考表现来看，东城的学区上限，远不如西海，但它又比朝丰石景山略强，加上底蕴深厚，名校很多，所以学区热度也不低。不过东城最恶心家长的地方在于，幼升小多校无规律可言，买房最怕的就是将来指不定被调剂到那儿，东城偏偏就这么搞。万幸，东城现在教师轮换比例极高，是北京学区学校实力最均衡的城区，多校调剂下限可以接受。

▲豆瓣胡同

东城称得上神盘的小区，个人感觉几乎没有，最好的小学——史家胡同小学本部，它最有名划片小区是豆瓣胡同，也有很多故事值得侃，但史家学位爆满，比西城还挤，这几年买房99%上不了史家本部。所以豆瓣胡同也没必要讲了，其他成交量比较高的次新社区，比如冠城名敦道、新景家园、都市馨园等，没啥特色、划片学校一般，对东城学区房感兴趣的可以翻阅我之前写的东城万字调研文。

北京主城这些学区神盘，看起来都有些鸡肋，品质也不如新房楼盘，但是吧，不买肯定上不了牛小，买了只是有几率上牛小，虽然如此，实际需求依然旺盛。这些神盘除了荣丰蜂鸟外，大部分在售房源仅有个位数，——供需失衡，房价坚挺也就属于情理之中了。

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