学区房狂降百万「买了一个最好初中学区房太破了」
来源： 2023-04-03 10:16:21
一、学区房降温了吗？
一直以来，北京业主联合中介做庄抬轿子，将超过50年楼龄的“博物馆房子”，甚至一个过道房，因为一个学区，都可以炒到十几万一平的高价。
那么双减之后，作为“鸡娃宇宙中心”的海淀，学区房有降温吗？
二、800万，两房，在海淀能买个什么学区？
上周六我刚好去中关村附近去看房，借此机会，和大家聊聊，800万左右，两房，可以在北京海淀买一个什么学区？
看完之后，我的感觉是：没有真正意义上的学区洼地，大多数是靠预算去匹配板块。
苏州街--万泉小学、海淀万泉河小学；
对应小区：王公坟小区（71.1㎡，835万）、稻香西里（61.3㎡，720万；72㎡，805万）、海淀南路小区（74.8㎡，790万）
海淀黄庄--双榆树一小、人大附中实验小学；
对应小区：愉苑公寓（78㎡，812万）、双榆树东里（73.4㎡，785万）、知春里（61.6㎡，780万）
1.800万，只能买海淀二档学区，区重点。大学区制下，提前4年买比较安全。二套8成首付跑不了，除非是老公房，可高评。
2.这些房子都有一个共同属性：老旧电梯塔楼、无停车位、两梯8/10户、多为上学家庭，户型居住体验不会太好，但业主群体相对比较纯粹。
3.海淀学位6年一锁定，以前家长买学区房，孩子用完后，还有升值，购买意愿强，但现在学区不确定之后，学区房热度确实下降了，没有了之前“业主反价、惜售”的现象。
业主多为换房才卖的，也有谈价空间，有的业主挂盘了将近半年，无人问津，一个看房的都没有。
很明显，双减之后，海淀片区是有降温的。
三、大学区之下，能不能上学拼运气？
现在，北京实行的是大学区制，也就是“多校划片、电脑派位”。具体执行是：
1. 一个小区不再只对应一个学校和一个学校不再只对应固定几个小区。
2.多个小区对应多所学校，其中含重点公办、非重点公办、重点民办、非重点民办，学校水平不一。
3. 重点学校学位紧张，只能靠摇号，要不然就是被直接分流，而学位紧张的片区就只能是直接分流。
虽然多校划片，名校还是偏爱对强捆绑小区有积分优待、优先入学。
但也意味着：几百万上千万买到的不是一个100%的学位，而是一个摇号资格，能不能入学，拼的就是运气！
四、结语
最后，我给出3点建议：
1. 不要再想着短炒小户型学区房，学区之后，还需有其他方面的溢价。
2. 教改方向变得非常快，如果你小孩6年后才上学，买房无需把学区置于最高位 。
3. 生源的重要性会越来越突出，要是对“学区划片”比较在意的家长，重点可以考虑码农扎堆的片区
当然，不要想着不花钱就上好学校，天真了。
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