土地转让合同封面「土地价和楼面价」

文/乐居财经曾树佳林振兴

“去年拿十八里店地块还要每平5.5万，今年足足降了1万”，吴迪（化名）是北京某央企投拓负责人，亲历了一年半的土地集中供地浪潮，他感慨眼下确实是拿地的最好时机，“不仅没有开发商敢肆意抢地，可以底价成交，还有政府主动让利。”

不止北京，全国多数城市的供地名单中，都有放宽拿地标准、折价出让土地的举措，且力度不小。尤其是一些“回锅”地块的身价，降幅更是超过25%。

相较于各地五花八门的楼市松绑举措，从土地上入手，让开发商更好地填补粮仓，才是最根本的“松绑”。

而眼见有了利润空间，流动性尚可的房企再次敲起了算盘，计算投入产出比，以便做补仓决策。今年以来，包括上海、杭州等部分城市开始重现土拍热度，地产投拓人也重新忙碌了起来。

但即便如此，还未走出寒冬的民营房企，仍较为审慎。连此前热衷的联合拿地方式，也并不多见。

一位房企副总裁直言，虽然监管将拿地的门槛降低，但现在对于企业来说，拿地已经不是第一要务。“大部分开发商左手刚还完一波美元债，右手还要有富余资金维系保交楼，在疫情还未完全消散的情况下，肯定仍选择观望。”

所以，今年首轮和二轮土地出让的主角，依然是央企、国企、城投以及荷包鼓囊的本地头部房企。

地价跌了

6月，北京堪称“王炸”的太阳宫地块，终于被摆在了集中供地的“货架”上。这是一宗位于三四环的稀有地块，此前已酝酿了一年多，备受关注。

如今面世，不少地产商都摩拳擦掌，跃跃欲试，包括华润、中海、金茂、首开、保利、中建等7家房企都来了。其中，还有不少主体组成了联合体，比如首开 保利 建工、大悦城＋厦门国贸、城建 华润等。

原本，项目须遵守“北京套均建筑面积140平米以上的住宅楼栋拿预售证，需要8层以下的建筑施工进度封顶，8层以上的主体要完工一半”的规定。这无疑提高了房企的运营时间成本，使得包括绿城在内的一些开发商，半途退却。

但在报名截止日前夕，有关部门却通知，装配式建筑可以不受上述政策的影响。听到这一消息，参与竞拍的开发商们，松了一口气。

最终，中建二局以66.8亿元，触顶摇得太阳宫地块，项目成交楼面价约8.8万/平方米，住宅销售指导价为13万/平方米；建面达7.57万平方米，政府持有产权比例为10%。乐居财经据此计算，其可售货值大约88.57亿元。

拿到地后，中国建筑的喜悦之情溢于言表，它还特地发了一则公告，称将“助力公司深耕北京房地产开发市场”。据它所述，太阳宫项目总投资约81.57亿元。由此计算，项目的净利率大略为8.6%。

别小瞧8.6%的净利率，去年房企整体的净利率仅为6.2%。相较之下，在目前的大环境中，太阳宫项目有着较高的利润空间，确是值得一试。

此外，经过2次“回炉”的十八里店1303-685、694地块，也终于在帝都二轮集中供地中成功出让，被金隅 住总联合体底价竞得，总成交价38.8亿元，楼面价4.5万/平方米。

与之相邻的十八里店693地块，去年10月也是被金隅以37.6亿元底价竞得，只不过当时的合作伙伴是昆泰，楼面价为5.5万/平方米。

值得注意的是，十八里店693地块和694地块的销售指导价同为7.5万/㎡，但仅仅间隔7个月时间，两宗地块的楼面价却相差了1万/㎡。对金隅后来的合作伙伴住总来说，可谓捡了一个大便宜，利润空间也更大些。

不管是太阳宫还是十八里店地块都是眼下政府放宽拿地条件，为开发商“让利”的缩影。

自去年下半年以来，调控收紧，暴雷如潮，就算是得以幸免的民营地产商，也在脆弱的资金链上如履薄冰，拿地身影渐隐。今年以来，地产暖风频吹，土地“折价出售”的例子比比皆是。

不仅北京，隔壁的天津也出现了“面粉”降价的现象。

例如，原计划出让的河西体北地块津西环（挂）2022-006号，起始楼面价23346元/平米。而该地块周边宅地最近一次成交是在2020年，鲁能以总价36.2亿元、楼面价30548元/平米摘得。

令本地开发商们没想到的是，时过两年，地价直降7000多。

再比如，在首轮供地中，广州部分地块的价格便较去年有所下降。其中，荔湾区陆居路AF020208、AF020245地块、南沙区2022NJY-1地块，起拍价较去年首次出让降幅均超20%，意在为房企提升利润空间。

而在厦门，去年没有成功出让的集美新城2022JP03地块、后溪片区2022JP04地块，起拍价也由6.9亿、6.8亿，降至5.6亿、5.1亿，降幅分别为18.8%、25%。

在福建另一个城市福州，晋安湖边上的2022-18地块原本在第一轮土拍被取消拍卖；但到了5月，当它出现在第二轮土拍的名单上时，起拍价已从32.51亿变为24.56亿，下调了7.95亿元，楼面均价则降了约7300元/平方米。

没想到只历时三个月，这宗“回锅”地块的身价，便已达到24.5%的降幅。不仅如此，它最终还以底价24.56亿元成交，被厦门国贸竞得，对应项目案名为“湖映公馆”。

此外，一些西南城市也在折价出让土地。例如，成都已公布第二轮土拍地块中的锦江区三圣乡109亩宗地，它于上一轮土拍中意外流拍，眼下再回拍卖席，其起拍楼面价由1.72万/平方米降至1.67万/平方米，清水限价也提升至3.3万/平方米。

楼面价与限价之间，存在着1.63万元的房地价差，这不得不说一次巨大的“让利”。

降低门槛

公开市场土地出让门槛的“松紧带”，是随着房企拿地热度的高低而调整的。

去年首轮土拍22城出让面积超1亿平方米，平均溢价率约14.7%，多地出现了抢地的现象，但第二轮土拍随即“收紧”了拿地条件。

后来面临调控，民营房企拿地信心不足，土拍市场上大多由国资、城投公司托底，活跃度大不如前。于是从去年第三轮土拍开始，就有了放宽出让条件的种种迹象，而今年放宽的节奏则更为明显。

据统计，今年第一轮集中供地，多地将保证金下调至起始总价的20%，溢价率则严控在15%以内，有些地区溢价率上限甚至下调至10%。而在去年首轮双集中，许多地区这一数据为30%，有的甚至达到50%。

此外，付款周期有了适当的延长。比如重庆在付款进度方面，多要求1年内付清，较之前的3个月大幅延长，这给了房企资金腾挪的时间与空间。

以往竞配建、竞自持的竞拍模式也不再盛行，今年各地普遍在限地价基础上，以摇号、抽签形式进行竞拍。该举措可以大幅降低项目建设及运营成本，为开发商减轻负担，以提升他们的拿地意愿。

此前，厦门有2宗地、武汉有1宗地，便是“触及最高限价 摇号”成交。合肥也优化了竞价规则，它取消了在达到中止价后“竞装配率”的竞价方式，统一采用“竞报高标准建设方案”，同时降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量。

而合肥之所以成为今年第一轮土拍的“热土”，也是因为该城市调整了部分地块的容积率，成为赋予房企更多利润空间的土拍范例。

在各方面的“松绑”下，民企一看价格较合理，便提升了拿地的活跃度。

3月底的重庆土拍，龙湖、海成、昕晖、保亿、天泰等民企与中海、华润、大悦城和建发等国央企站到一起，逐鹿13宗地块，共计建面147.1万平方米。最终，民企在重庆拿地块数占比38.46%，接近4成；成交金额方面，民企则占比22.16%，超过了两成。

在杭州，4月25日当天，滨江历时14个小时，花费184.35亿元连夺11宗地，成为杭州2022年首批集中土拍的最大赢家。网友们对此次土拍纷纷咋舌，“杭州土拍，59块地全部拍出，800亿进账”“杭州这土拍多少是有点逆天，60块地还封顶了一大堆。”

而近来，疫情之后缓过神来的上海，36宗地全部出让，总体揽金835亿，环比2021年三批次增长48%；平均溢价率为3.5%，较此前提升了1个百分点。同时，魔都的土地出让金额位居各城市首位，也是全国7座无地块流拍的城市之一。

上海之所以能在土地市场上复原得如此之迅速，也得益于政府在土地上的“松绑”。

首先，上海下调了土地监管资金额度，最新要求为监管不小于扣除保证金后的自有资金，此前为不小于自有资金；换言之，新规则将保证金对应资金额度，从土地监管资金额度中扣除，降低房企资金压力。其次，此次供地完全采用挂牌形式出让，此前采用的是“招挂复合”的形式，参拍者需满足企业资质评分方可参拍。

继续观望

尽管很多城市在今年首轮集中供地中，调低拿地门槛、“让利”房企，但除了上海、杭州等重点城市表现比较高涨，其他城市土拍仍延续了去年第三轮的低热度。

房企拿地上的谨慎态度，从溢价率和流拍率便可窥一二。例如，北京首轮集中土拍平均溢价率达4.5%，苏州平均溢价率低至3%，青岛、武汉平均溢价率达2%，广州溢价率仅1.2%，济南和无锡溢价率都在1%左右。

一边，土地市场溢价率毫无起色；另一边，流拍率居高不下。包括，济南、南昌、成都、福州、南京、天津等城市均有多宗地遭遇流拍。

尤其是天津，原计划出让的30宗地块，最终中止竞拍或流拍的地块占比高达80%。此外，济南受限于多宗地捆绑出让，房企拿地意愿不高，首轮出让的29宗宅地中便有13宗遭遇流拍，流拍率接近45%；而东莞推出的8幅地也仅成交2幅，由保利置业和武汉城建分食。

当下，土拍市场还有另一个显著的趋势，选择联合拿地的房企越来越少了。

机构数据显示，截至5月中旬，今年已完成首轮集中土拍的18个城市成功出让的336宗含宅地块中，只有33宗地块是由联合体竞得。也就是说，每10宗地只有约1宗为联合拿地。

在过去几年，房企多以联合拿地实现规模突围。尤其在地价较高、寸土寸金的热点城市，拿地资金动辄几十上百亿，100%权益拿地风险系数较高。加之，集中供地对房企的现金流要求更加苛刻，报名地块越多，竞买保证金占用越多。

显然，抱团拿地的方式更加温和，不仅可以分摊土地成本，分散投资风险，还能用更少资金撬动销售规模及市场份额。

但眼下，市场下行、行业资金链脆弱已成不争的事实，所以开发商选择合作伙伴也更加慎重。如若合作方暴雷，不仅将影响项目进程，导致开发停滞，更严重的话，还会波及另一家房企的自身安全与稳定。

例如，北京首轮集中土拍结束后，联合体拿地的比例已降至17.6%。要知道，2021年北京首轮集中土拍时，联合体拿地的比例高达53%。

更为可怕的是，很多耳熟能详的开发商已经消失在拿地榜上许久。

经历过去大半年的冲击，在保大还是保小的问题上地产老板们已经做出了抉择，他们纷纷通过减少或放弃拿地来御寒保暖。

原因在于，买错一块地，少则亏一两亿，多则亏几十亿；但地产行业已经没有容错空间，一些房企往往就是因为差一两个亿而倒下，这其实就是半块地不到的钱。

据机构数据显示，前5个月，百强房企中仅有34%房企在2022年有土地入账，超过6成房企一块地未拿。同期，百强房企拿地总额4681亿元，同比下降64.7%，降幅比前一个月扩大8.8个百分点。

这里还有一个数据说明了一切：1-5月，百强房企整体拿地销售比达到0.15，投资态度无明显转变。换言之，在集中供地持续进行的情况下，房企投资仍保持非常谨慎的态度。

另一方面，尚属安全区的房企同样也在收缩战线，在拿地上同样尤为谨慎。

4月，碧桂园仅仅拿地0.22万平方米。要知道的是，去年碧桂园无论是拿地面积还是金额都是业内首屈一指，平均一个月拿地172亿元。而此前一向稳定的旭辉在4月也并未有新增土地储备。

开发商拿地谨慎的最主要原因，还是在于近期疫情多次反弹的背景下，楼市成交萎靡不振，去化周期拉长，导致房企拍地积极性不高。

今年前5月，百强房企累计实现全口径销售额2.64万亿元，同比下滑52%。同期，销售额超千亿元房企仅碧桂园、万科、保利发展3家，较去年同期减少12家；超百亿元房企有70家，较去年同期减少48家。

另一边，开发商第二轮偿债高峰期也将到来。数据显示，6-7月，200家核心房企约有1755亿元债券到期。民企的情况更糟糕，到期债券占比接近7成。

这意味着，虽然大部分城市的出让门槛较去年都有所降低，但目前房企资金环境尚未得到本质改善，加之房地产市场降温，现金流依旧十分紧张，拿地的积极性并未被充分调动。尤其是民营房企仍处于偿债高峰，无暇拿地。

本文源自乐居财经