江宁区地铁口房价最近「南京江宁万达地铁规划」

作为江宁重点发展的板块，正方新城也逐步进入买房人的视野，但对于刚需群体来说，板块在售楼盘距离地铁都有一定距离，最近也超1公里，出行不是很方便。

就在昨天(4月13日），南京规划局发布东善桥地区控制性详细规划，主要涉及正方中路地铁口新增2块纯宅地和1块幼托用地，未来是名副其实的地铁盘，对板块房价也会有一定影响。

一、正方中路地铁口新增纯宅地、幼托用地，总面积约8.59万方

4月13日，南京市规划局发布江宁东善桥地区控制性详细规划，提出为加快正方中路地铁站东侧用地开发建设，为周边提供优质生活空间和良好的公共配套服务，对局部地块的用地性质等做了调整。

（图片来源：南京市规划局）

根据该公告，拟修改范围位于江宁东善桥片区，具体为正方大道与将军大道交叉口东北侧，西临地铁S1号线正方中路站，总面积约13.7公顷（205亩）。

而拟修改范围周边主要为空地，西侧有部分大型企业，东侧有部分现状厂房和协议项目。内部有一处地铁管理用房和一处临时公交首末站，其余为空地。今天，掌柜君也拍摄了该地块的实景图：

具体来看，该规划将5-12商办混合用地调整为二类居住用地、单身职工公寓和城市轨道交通用地。以及5-15商住混合用地、5-17商办混合用地调整为二类居住用地和幼托用地。

不难看出，本次规划主要是将2块商住、商办混合用地调整为二类居住用地和幼托用地。从地块的规划指标上来看，05-12地块用地面积39500㎡，05-17地块46400㎡，两幅地合计用地面积85900㎡，容积率均为2.5。

另外，地块规划控制指标也显示这2块地建筑高度≤80米，也就是约26层高层住宅。若按照最大容积率2.5来算，后期可打造近21.5万方，体量比较大，小区也比较纯粹，又是地铁口，加上周边还有南瑞、泉峰等企业潜在购买力，未来并不愁卖。

二、地价大涨约3.3倍！房价站稳2.3万/㎡！板块仅2家新房在售

作为江宁重点发展的板块，正方新城近年来才逐步进入购房者的视野。整个板块首次土地出让还要追溯到2014年3月，当时的G11地块被银城以总价10.9亿元拿下，楼面地价仅3914元/㎡。

也就是后来我们所熟知的银城蓝溪郡，规划有高层和叠墅，是整个板块的拓荒盘。并于2015年1月31日迎来首开，推出4号楼247套高层，开盘给出5重优惠，精装折后仅9800-10800元/㎡，当天去化近9成，项目于2017年7月正式收官。

而在2016年9月，当时楼市火热，土地市场也处于升温中，正方新城G44地块被绿地以楼面地价12988元/㎡拿下。等于时隔2年半，正方新城地价大涨了约3.3倍，该地块就是后来的绿地理想城。

绿地理想城规划有高层和商办产品，于2018年12月22日首开715套高层，建筑面积约83-118㎡，毛坯均价约2.3万/㎡，共吸引2237组买房人报名，中签率32%。据了解，绿地理想城目前在售部分房源，建筑面积约95-118㎡，毛坯均价2.3万/㎡，卖完正式收官。

与绿地理想城同日（2016年9月23日），拍卖的正方新城G62地块，经过摇号由荣盛以楼面地价12037元/㎡拿下，这也是荣盛首次走出六合。该地块案名为荣盛隽峰雅苑，规划打造洋房和高层，拿地3年之后，于今年3月18日首开洋房，毛坯均价22539元/㎡，当天去化6成。

首开之后仅10天，荣盛隽峰雅苑就加推高层房源，毛坯均价20603元/㎡，由于报名人数不足开盘套数，直接平推。项目目前高层、洋房均在售，建筑面积约88-178㎡。

当然，值得关注的是，目前板块内还有联发G46地块待上市，该项目就在荣盛隽峰雅苑的南侧，西北侧为银城蓝溪郡，具体位置如下图：

该地块前身为正方新城G46地块，在2019年8月土拍中，经过50轮竞价，被联发以总价20.5亿元拿下，楼面地价11899元/㎡。

根据规划，联发G46地块规划总建筑面积超22.8万方，将建设18栋高层住宅，其中8栋为25层、2栋为24层、6栋为20层、2栋为19层。

由此可见，整个正方新城的地价相比之前上涨了约3.3倍，房价也站稳2.3万/㎡。而本次新增的2块纯宅地，紧邻地铁口，又是高层，未来地价可看齐绿地理想城，甚至更高，也会影响整个板块的房价。

三、区域今年还将出让1块纯宅地，总出让面积超8万方

就在4月3日，江苏土地曝光2020江宁区土地招商推介手册，其中提及正方新城今年将出让1块纯宅地，具体情况如下图：

从资料显示来看，今年将要出让的地块位于荣盛隽峰雅苑北侧，江宁拉小分校的东侧，不出意外将是拉小学区盘。

具体来看，该地块为二类居住用地和基层社区中心用地，其中居住用地面积为80225.39㎡，未来将打造高层，总体量约17.6万方。

四、区域各项配套正在完善中，二手房均价约2.2万/㎡

就目前来看，整个正方新城规划为江苏软件园，已汇集了中兴、微软、腾讯、中国电信、IBM、HP等众多高科技产业，后期还有大量科研办公用地要出让。

（图片来源：安家在江宁）

而配套方面，区域交通出行主要靠自驾或公交，距离地铁S1号线正方中路站还有一定距离。但未来地铁5号线南延会在板块内设站，将缓解区域出行不便的现状。

教育上，板块内有正在建设的拉萨路小学江宁分校，预计明年9月招生。还有已经开学的吉山软件园幼儿园，未来还有诺德安达国际学校和三江学院。

但板块比较缺乏的是商业配套，目前仅靠银城兰溪郡的底商和荣盛隽峰雅苑规划的底商，需要大型商超的入驻。

值得注意的是，目前正方新城内在售的二手房仅有银城兰溪郡1家，据链家数据显示，二手房均价为22288元/㎡，近90天内成交房源多达10套，近30天带看量高达358次，等于每天近12次带看。

由于是板块内仅有的品质二手房，又是精装交付，银城兰溪郡二手房最高成交价超2.53万/㎡，也有多套成交价超2.4万/㎡。但仔细会发现，目前小区主要成交价还是在2.1万-2.2万/㎡左右。

不难发现，目前周边二手房的均价几乎在2.2万/㎡，区域荣盛隽峰雅苑和绿地理想城的毛坯均价在20603-23000元/㎡左右，房价并不倒挂。

板块的购房人群主要还是周边地缘客和工作的刚需为主，当然后期上市的联发G46，或是新增的2块纯宅地，未来价格也要参考在售房价情况。当然，这些纯新盘的上市，也给想在区域置业的买房人提供了新的选择。