北海房价是涨还是跌「北海房价最高涨到过多少」

北海现在对一手房实行“指导价格”制度。

开发商在申请楼盘预售许可证时，必须按照“一房一价”的形式报备所有房源的销售价格。经审核之后形成“指导价格”（也叫“备案价格”）。

“指导价格”有什么作用？

第一、高于指导价，不能网签（网上签订购房合同）。

第二、低于指导价的90%，也不能网签。

以上表第1行为例：指导价是7638.75元/平方，90%是6874.88元/平方。这套房子只能在6874.88-7638.75（元/平方）之间出售。超出这个范围，签不了购房合同。

所以，只要能找到楼盘的指导价格，它的销售价格就基本上心中有数了。

在北海，所有楼盘的指导价格都是公开的。本文就是介绍如何找到它。

注1：低于指导价90%不能网签，是北海目前实施中的规定。以后会不会取消？或者会不会调整？看房时不妨问一问置业顾问。

注2：开发商可以申请调整指导价，现行的文件规定是“商品房价格一经备案，原则上半年内不得调整”。

北海现在有3个公开途径查询房子的指导价格：官方网站、微信小程序、手机APP。

1、官方网站

指市房地产交易中心的官网，网址是http://www.beihaire.gov.cn；

2、微信小程序：微信搜索小程序“北海市房地产网上展销平台”，北海市房地产交易中心出品。

3、手机APP：搜索“北海市房地产网上展销平台APP”，然后下载安装。

第2和第3的内容是完全相同的，虽然使用起来非常方便——但非常遗憾，因为更新缓慢，现在只能查询几十个楼盘，很多新盘都查不到。

所以，本文只介绍怎么通过官网来查找楼盘的指导价格。其它方式等内容丰富了再说。

注3：如果用360浏览器来访问，请把浏览器设置为“兼容”模式，不然可能访问不了交易中心网站。也可以用手机浏览器来访问，但屏幕太小，看起来操作起来都很费劲。

在浏览器中输入交易中心的网址：http://www.beihaire.gov.cn

然后，在首页栏目中选择“楼盘咨讯”：

出现这个页面：

在项目名称或预售证号那儿输入搜索条件，再点击“查询”就可以搜索指定的楼盘。

注意：

1、只能查询已经拿到预售许可证的楼盘。

2、输入楼盘名称时不能带空格，而且只能输入预售证显示的楼盘名称。比如，输入“北海名座”是查不到的，要输入它预售证上面的名字“嘉顺金城华府”才行。

现在，随意选择一个楼盘为例。比如“桐洋珑悦府”。

查询结果如下：

这个楼盘到现在只有3栋楼拿到预售证，随意选择其中一个，比如“9幢”。

注意：不能直接点击“9幢”，也不能点击中间的预售证号，而是要点击“9幢”这一行左边的项目名称（“桐洋珑悦府”）。

点击之后，出现新页面：

“楼盘表”跳出来了，点击它下面的小房子。

新出现的页面如下：

“指导价”在此出现了。

指导价是一房一价。楼层不同、户型不同、朝向不同，房子的指导价可以不同。

点击“上一页”、“下一页”可以翻查各个房源。但这样的操作比较繁琐，换一个更简单更直观的办法——选择“整栋楼盘表视图”（上图红框那儿）。

结果出现：

绿色的表示“可售”状态，也就是可以签订购房合同；黄色的表示“在建抵押”状态，表示房子已经抵押了，解除之后可以变成绿色可以签约。

在图中找到想了解的房源，把鼠标移上去，就会弹出这样的信息：

房号、建筑面积、户型、指导价、房子性质（规划用途）、房屋状态，一目了然。

需要指出：不是所有楼栋都是黄澄澄的。

比如下面这栋楼，就绿色得很可爱：

这表示可售房源非常丰富。

同样，如果鼠标移动某一房源那儿，就会弹出它的相关信息：

指导价格就这么查询出来了。

明白了没？如果还有些迷糊，私信作者。

指导价格，也叫“备案价格”。

2017年11月，北海发文强调：“已经价格备案的商品房不得高于备案价格对外销售，未经价格备案的商品房不得对外销售”。

高于备案价格就不能销售（也就是不能网签），低于（或者明显低于）备案价格呢？官方没说。

于是，北海的开发商就努力想办法把备案价格定得高高。比如打算卖5000元/平方的，那就把备案价格定到9000元/平方。

因此那时的备案价格没多少参考意义，失真度太大。

大约到去年7月，北海出了个新规：低于备案价格的90%就不能网签。

这下热闹了——开发商们紧急地、大幅度地申请高低了备案价格。

不过，这项规定仅对未售出的房源有效，已经售出的可以不理会。

于是，就有了这样的楼盘表页面：

看带下划线的指导价：

3301房是8712元/平方，隔壁3302房是5511元/平方；

3307房是5799元/平方，邻居3308房是9240元/平方。

相差悬殊。为什么？

因为高指导价格的房子，应该在去年7月北海确定下限之前已经卖了出去。低价格的房子，是近期调整的。

那是不是可以这么理解：这栋楼价格由9000多降到了5000多？

不能。

因为当初开发商设定9000多的指导价格时，主要是为了避免销售价高于备案价格导致不能网签。

所以，那些已经卖出的超高指导价格，现在看看就行。

但是，如果是在2017-2020年在北海买了房子的，对比现在的指导价格，就可以清楚地知道房价跌了多少、跌到什么程度了。

直白地说：北海已经买了房子的，现在想知道房价跌成如何，只要查一下所在小区、或者周边楼盘的指导价格，基本上可以有结论了。虽然本文只说一手房，但二手房同样也可以参考周边在售楼盘的指导价格。

受新冠疫情和楼市下行周期的双重冲击，北海楼盘目前的指导价格普遍不高。比如上图这栋楼，5字头。

这栋楼更狠，不分楼层不理户型不管朝向，所有房源的指导价都是5000元/平方。

如果开发商想突破指导价的限制，比如指导价是6000元/平方，开发商想卖6500元/平方或4500元/平方，可能吗？

理论上说，能。

例如卖6500：购房合同写6000元/平方，剩余500元/平方以装修、团购等等名义另外收取——但这一招在楼市冷清的时候几乎消失了。

如果卖4500：购房合同写5850元/平方（6500的90%），买房人只付4500元/平方，开发商开5850元/平方的发票（以达到网签条件）——但这个办法涉及到复杂的税费计算，而且通常仅限于全款买房。

所以，北海目前绝大部分楼盘，目前都基本上按要求调整了指导价格。

所以，现在的指导价格对于判断房价还是很有参考意义的。

当然也有坚贞不屈的。比如上图就是一个非海景楼盘的当前指导价格，最低是10521元/平方。这样的价格，估计也只能是暂时封盘不卖了（又或者开发商还没完成备案价格的申请调整）。对于这样的价格，可以假装看不到，因为没有什么参考意义。