北京买房政策变化「北京现在买房合适吗」

来源： 2023-03-18 16:16:09

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好！预算550w，投资向考虑出手的话，朝阳丽都壹号·峯境的61平一居和昌平建发·珺和府87平两居哪个合适些呢？丽都壹号是现新房，这个单元说是房本18年的；珺和府则是25年的期房。价格相当的前提下哪个好一些呢？另外，550w的话海淀或朝阳还有什么新房/期房盘或者次新房源值得推荐呢？

A:回答:您好,感谢信任1、我在精华栏文章《朝阳选跑赢大盘筹导图》中对于这些区域有过详细分析,建议认真阅读,酒仙桥这个区域本地人管叫丽都商务区,外区人管叫城乡结合部,这种看法并无道理,酒仙桥的板块比较独立，整体面积很小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业非首都功能定位，加上城中村太多改造难度比较大，所以这一带的价格一直起不来;

如果未来能整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度，实际上您住在这个区域里，生活配套还要依靠外区

丽都壹号卖的并不是很好,成长环境比较差,退房率很高,这两个盘相比珺和府更有优势一些,但25年交房,加上办房本的时间,一是不确定因素很多,不可抗力,二是房子失去了金融属性,

2、550W海淀没有特别合适的投资盘,可以看看朝阳常营的苹果派,北京新天地五期,比较符合您的预算,常营是一个无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑的区;现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.

Q:提问：京总你好，我们目前想买改善住房，但由于资金预算有限，所以在面积和距离上做权衡，我们首付最多提供200万，算算基本就是500万左右的房价，所以我们看的两处，一个是中海汇智里的107平米户型，一个是公园都会的127平米户型，您能帮我参考下优劣吗？最主要这两区域相比未来哪边会更有增值空间，谢谢

A:回答:您好,感谢信任!既是付费咨询,想必大家一定是想得到最真实、可观的答案;可直接告诉您,这两个地方两个楼盘,买过来90%会赔钱;保值的属性很弱,增值的空间几乎没有

第一这两个区域属于远郊,这些远郊涨势不可持续，涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健

第二:顺义和昌平本身就产业匮乏,本地购买力严重不足,顺义发展最好的一个区域后沙峪主要的价值还是要依靠望京的刚需购买群体，买后沙峪客群的逻辑是牺牲距离换取品质，简单说就是想住环境好一些，但望京预算不够，那么只能顺着地铁往北走，后沙峪是一个不错的商圈，涨幅只能等望京涨完才能轮过去，投资价值是有的，只不过需要时间兑现，公园都会基本就很差了,首先购买力不集中,或者说没有购买力;在这个地方买房的人全是比较零散的一些人群,在市区工作完全不懂房地产的小白,未来的二手房市场会很凉,

沙河以北包括沙河基本上和北京已经脱轨,属于通勤卫星城,没有投资属性.卫星城发展难度和时间至少乘10倍。未来的市场分化会比今天更严重.2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;

您们的资金预算有限，就更应该注重房屋的保值属性和升值属性,如果这一套买错了不光只是亏损,同样会失去机会成本;从投资的思路建议前期可优先选择保值升值比较稳健的盘做积累，后期在做置换，建议认真阅读精华栏的文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

Q:提问:京总好，我目前在京有一套房在益丰苑（位于小区内中高层），可卖了置换改善。原房子目前市场价950万，贷款150万，可得800万。外加手头闲余资金400万，首付可以出来1200万左右。小朋友5岁，准备上小学了，已有人大附小的学位，所以不考虑学区房，但未来生活半径在世纪城人大附小。现在三个选项在犹豫：

1、卖了益丰苑的房子，加上手头400万，凑出1200万首付，估计能贷200万，合计1400，在世纪城周边选房，3室的话，目前在考虑郦城和远大园四区五区。2、选择在世纪城租房，将手中的400万投资出去买房，全市各地均可。3、选择在世纪城租房，将益丰苑卖了，置换投资其他楼盘。但期望在中关村大街的人大附中周边，后续小朋友初中在这。

A:回答:您好,感谢信任!1、益丰苑在区域缺乏竞争优势,万源商圈本身在这个板块属于发展落后的区域;今年春节过后这个盘的涨幅很弱,不到5%;2021年一直处于下跌趋势,这种盘置换掉是正确的

2、既然孩子已经解决上学问题,没必要再往世纪城挤了;从投资角度北京依然是全国的洼地,因为限购加限贷管制导致价格一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远没有到顶,有房票的情况下当然优先北京,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;

3、1400的预算如果在中关村一带选的话,必须是三房的情况下选不到优质盘,当下涨幅比较好的都是一些优质商圈优质品质盘,北京的楼盘涨幅规律已发生变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;中关村一带一是有学区溢价,二是品质盘较少基本全是老旧小区;

西边是万柳世纪城、北侧是五道口、东侧是学院路,学院路虽然位置较好,但还是靠吃外区购买力,五道口的品质盘比较零碎且价格较高,涨幅一般,从效率优先原则;有2种方案,第一是一直租房居住,1400买入纯投资盘吃板块的红利,第二是在中关村附近找优质的区域买入投资盘,可以自住,但接送孩子有一定的距离,距离中关村比较近的优质板块可以看看奥森板块,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健,目前是比较适合您的;

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:京总好，家里丰台三环新城100自住，大约能卖600，手里还有500.孩子5岁，西城广外户口，不考虑学区，广外父母家可以住，目前就是考虑保值增值，一种在父母广外买一套小的出租，第二种把丰台也卖了，买一个大的。您觉得哪种更好一些，还有就是买哪里合适，辛苦大神指点！

A:回答:您好,感谢信任!1、三环新城属于这个区域为数不多的好盘,未来享受丽泽人口利好,之前丽泽一带已经涨过几轮了,但都是投资客买的,市场上真正的购买力还未涌入市场,一个新板块的完整生命周期可以分为四个阶段：炒概念阶段、炒地皮阶段、炒配套阶段和炒供需阶段.丽泽已经渡过了前两个阶段,往后就是配套和供需

丽泽释放人口红利后随着市场会有新一轮的行情,100平的户型刚好符合这个区域的主要购买力,未来在市场上的竞争优势会比较明显;当下北京的置换摩擦成本较高,有条件的情况下原本持有的房产又很好不建议一卖一买,可以保留现有的房产,结合自己手中的现金加仓即可,

500的现金可以适当加300左右的杠杆,总价800可以往朝阳看看,双井、朝青、望京都是一些比较稳健的板块,800可以拿到一个次新楼盘的两居;租金水平很高,可以用来月供,以租养贷吃板块的红利,

2、红山世家如果是直接买入还可,如果换仓的话加上摩擦成本;如果房价没涨幅前期的利润不会太可观;换仓背后的逻辑是交易成本高,所以新进的房子需要有涨幅,非职业买家如有房票建议是加仓,这样犯错的几率会降低;只要选筹上不出问题,都可以跟着大盘跑;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我提问!

Q:提问:京总好，由于最近感到房价上涨，但我自住的房子价格上涨明显低于其他地区，有换房打算。在头条读到您的文章，对于产业和住宅的关系分析很是认同，赶紧加入了京房会。我们在2016年首套首贷，最高贷款额买了丰台南宫（与房山长阳一路之隔）156平米的新房，目前能够售出的价格大概在500左右。与我同年，同事在清河290万购二手房，目前价格比我的房子价格还要高。深刻感受到房价分化，所以计划换房，目前南宫房子已经挂牌，并不好卖，但我下决心，即使降价也要尽快出手。

去年继承了一套西城的老旧央产房，目前也在挂牌出售。现在我们的想法是手里房子全部清仓后，现金大概500万左右。之前有商贷记录，再次购买均算二套，只能贷款140万左右。计划购买一套两居一套一居，这样相对灵活一些。因为家里有3条狗，所以我们计划买一套一层带院子的房子，之前去回龙观看了一天的房，发现500多万两居带院子的房子品质不好，小区比较混乱。针对这个情况我们调整了计划，想请您指点一下，是否合适。

首先决定投住分离，我们可以在房山长阳租万科带院子的房子，继续享受远大新。问题一、我们想购买一套500万左右（350 150），二套250万左右（150 100），您看这样分割资金购买是否合理？还是应该集中资金购买？问题二、看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店几个地区，目前比较倾向回龙观、朝青、常营、亦庄。但有点担心回龙观已经涨2年了，是否比不上其他地区有潜力？

问题三、一套的选择有：回龙观两居（新龙城、领秀慧谷AB、万润家园、龙博苑），清河一居（清缘东里、强佑清河新城），朝青一居（天鹅湾LOFT、华纺易城、青年汇佳园），朝青两居（国美第一城），常营两居（柏林爱乐、富力阳光），请问哪个版块潜力更大些？版块内的小区选择是否合适？问题四、二套想购买亦庄的中信悦海苑的一居室，看起来价格还比较低，是否合适？以上是我们自己琢磨的计划，想请您评判一下，提出合理的建议。因为换房的问题思考有一段时间了，所有问题比较多，请京总海涵，谢谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、投住分离正确;丰台南部房山没有投资属性,或者说投资属性很弱;犯错概率大大增加,避免错误的最好方法就是远离这种区域;到确定性更高的区域;只要选筹不太烂,总能吃到红利;犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这就是战略上的选择错误,用战术去弥补并不能解决实际问题;

2、建议集中资源选一套优质盘,保留一张房票,房子上涨后可继续建仓;如果把2张房票全部用完,未来再想买会很麻烦,其次资金有限,无论是在哪个商圈大概率只能选到尾部的盘,别人吃肉我们吃能喝汤,集中资源选一套头部的盘,把区域行情全部吃掉才是王道;而不是追求数量;

3、回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个区域还是有不同的,回龙观、朝青、亦庄、属于区域内的龙头商圈,常营、高米店属于次级溢出板块,西红门属于大兴西线的领涨板块;从房产选筹的维度和当下的市场变化;您是投住分离应该优先选回龙观、朝青、亦庄;资金够面积够用毫不犹豫选这种区域;选次级板块的前置条件是家庭刚需,有孩子或三代同堂,自住为首要条件,不得牺牲距离换取面积;

4;亦庄、回龙观、朝青这三个板块都可,涨幅都比较稳健;从资产配置的角度,市中应该有一套住宅;其次才考虑远郊;华纺、青年汇佳园很好,国美属于朝青的上车盘,流通性比较大,但品质不如华纺、青年,从长持的角度这两个盘自身的成长性更有优势;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:你好，想问一下通州北京one小区怎么样？我觉得位置很好，离八通线六号线都不远，挨着爱琴海商场，西海子公园也近周边学校多，孩子上小学和中学都近，单价也是同年份的小区里最低，目前看上了东南或者西南户型130平的，孩子明年上小学，想下手了，之前一对一咨询过，您建议的小区里没有这个，所以想听听您的意见？

A:回答:您好,整个通州规划的新城区很多,大部分新区建设的也都很好,至少比市区60%的板块要整洁,准确说非核心优质板块10年之前的房子价值偏弱,通州现阶段没有产业,未来的产业集群是运河商务中心,靠近运河商务中心的优质板块优质楼盘会第一时间吸收到市场上的人口

北京one的建设年代虽然在2000以后,但居住体验并不是特别好,这个盘在这个商圈属于末端尾部,最后一梯队都排不上,万达的标杆楼盘是金禧花园、万方家园、帅府园;4万多的价格不如看看逸秀名园;居住体验和位置优于北京one;建议认真阅读星球精华栏的文章《83#通州跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利

Q:提问:您好，刚需首次买房前来请您指导：个人情况：我本人在六里桥上班，爱人在望京soho上班。我俩资金情况：买房预算400左右。我俩看定房情况：我们前一段时间在通州果园、梨园，朝阳双桥看了二手房以及国誉未来悦新盘，对比之下对中意新盘，恰好国誉未来悦清退了一个南北通透两居室的一楼房子正好上车，我俩目前已草签合同。后来看到很多人都不建议在这买，不论是自住还是保值增值。

目前所犹豫纠结的地方：这个房子能够较好地满足下一步接家里老人过来居住的需求，但离我俩工作地都挺远，对自住方面产生疑虑，退了的话感觉也没啥合适的；

保值增值性基本没有，也拜读了您星球的文章；我们买了这个房基本丧失了孩子在西城上学的可能性（我是西城集体户）；我们没有必须现在买的情况，考虑是否可以再赞赞首付的路子，并且再看看多了解了解市场。还请您指导一下。

A:回答:您好,感谢信任!国誉未来悦所在的板块九棵树比较一般,主要购买的人群基本上全是通勤,通州重点发展的是运河商务中心,附近一带像万达商圈、武夷花园商圈、次级板块璐苑商圈未来在运河商务中心人口饱满后会享受到市场红利,其他板块只能跟着通州大行情走,通州属于长期利好,但利好的并不是通州所有地段,

九棵树只能在通州全面上涨的情况下才能带动,目前的情况发生普涨的机会比较少,您的情况比较适合投住分离,找热点板块买一套纯投资品,跟着大盘跑,自己的收入在增加,房子跟着大盘跑,未来再做置换即可;越是第一套越要重视房子的收益性;如果第一套买错后面的成本很高,包括机会成本、资金成本;如果想距离望京近一些可以看看常营板块,六里桥方向可以看看草桥

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Q:提问:京总好，拜读了您星球的所有文章，受益匪浅，感觉您的见地一针见血，烦请指点一二;现状：京户，已婚，单位分配住房（无产权，权属单位，可永久居住），首房首贷，预算500（200首付 300贷款）

需求：不自住，纯投资，考虑以二手房为主，买后出租，置换周期10年左右，烦请以纯投资的角度推荐一下可购买的区域和小区。谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!持有10年500的预算在全北京选,比较稳健的区域可以看看常营的苹果派,500全部下来可以拿一个两居室,北京新天地五期可能会超出20-30的预算,满五唯一加上中介费税费价格520-530左右可以拿下

首先常营是一个无学区溢价,其次配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,优势是常营现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好;2居室的户型在市场上是主流户型,成交占比50%以上,不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,

目前这个区域的价格比较低,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好,作为500的预算是一个不错的区域,祝一切顺利!

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