纠结 曲江带教育资源的二手房 现在该入吗 ​

纠结，曲江保证教育资源的二手房，现在该入吗？

Q（详问）：美美的S姐，最近我们在给孩子看学区房，不着急住，老大有学位，老二才一岁，现在主要看的曲江预算200出头，一小二小学区房价太贵，因为有两个孩子必须是三室。开始看中曲江龙邸单价合适但是三室面积大总价高不合适。最后还是考虑万科东方传奇84平210万单价高总价可以承受范围，还考虑到楼下地铁商业以后出租或出售好变现些。现在就很纠结如果现在入手算不算高价入手？他的房价是不是虚高？害怕以后升值空间很少又害怕现在不入手又要再涨一波，特别纠结，麻烦给些建议或推荐，一语惊醒梦中人那种。

A：200万出头给孩子看学区房的话，首先曲江这个片区是最合适的。因为对于西安教育资源来讲，除了高新就是曲江相对好一些，但高新的房子更贵。曲江目前很明显是一个新房逐渐消失，慢慢到存量房市场的一个时代，所以在这样的情况之下，新房能够摇到号固然好，比如说大华、中海曲江大城、曲江香都、万科翡翠国际等，也就剩下这几个新盘了，而且都要摇号，如果你有刚需名额的话，可以去摇一下新房，反正你也不着急住。

第二个，就是选择二手房，因为现在曲江的新房不光需要摇号，而且也没有剩多少，将来这个区域会全部变成二手房，反过来说这个区域的二手房价格会比较坚挺，就跟高新一期二期一样，它们的二手房价格掉不下来，因为不会再有新房去跟它对比了，价格更实。

曲江比较有发展潜力的，其实就剩下雁翔路这一个板块，再向东发展，就到雁鸣湖了，雁鸣湖也不是曲江的地儿。雁翔路这个板块里现在品质好一点的，并且在这个预算范围之内的也就剩万科东方传奇。再加上这个五号线地铁的线路，所以导致了它的二手房价格偏高。当然，在三环里的价格整体是要比三环外的价格要高一些的，如果你要是觉得面积小，想再买大的，又看重学区的话，也可以看一看三环外的房子。像金地翔悦天下、金地褐石公馆、天地源曲江香都、中海城，这几个盘相对价格会低一点，也是带有学区的。

最后一个问题，就是关于有没有升值空间的考虑。首先你现在买房最主要是解决孩子学区的问题，然后如果这个房子本身就有学区，品质、物业也都还不错的话，那这个房子的保值性就没有什么问题。至于升值空间那肯定比不上那种存在更多发展潜力的区域升值空间大。比如说你现在看的这些二手房，像雁翔路板块还一些发展前景，但是有些板块已经发展的很成熟了，它不会有新的规划落地，也就不会对这个区域有大的发展刺激。

在溢价方面二手房跟新房是相同的，比如新房有一条地铁线路的规划，尽管还没有建成运营，但开发商一定会把这个价格加到溢价里，那对于二手房的房东来讲也是一样，有个地铁的加持，也一定会把它的价值加到房价里，包括商场开业等等也一定会加到房价里。但是如果一个小区它的周边全部发展饱和，那它就没有溢价空间，只能说随着市场正常的涨幅去涨。

所以我认为你先解决学区这个主要问题，只要房子选的对，保值性没有问题，能保证随着市场涨幅正常保值就可以了，不能太贪心，什么都想要。

Q（追问）：谢谢人美心善的S姐，那我们现在直接入手东方传奇吗？还是能等一等

A：如果是为了孩子上学，然后东方传奇的学区也能够保证，其实那个片区将来的发展也还不错，我认为可以入手。

二手房跟新房不太一样。我不知道你看东方传奇看了多长时间，其实你可以注意一下它的房源挂牌情况，比如说你看的那个84平米，估计挂的房源也比较多。二手房经常会有扫低现象，就是如果说某位房东着急出手卖的话，那他挂牌的价格就比其他为了探价，不是实心卖的房东挂牌价要稍微低一点，那你也就有一定的谈判空间了。

如果说你看的时间不长，到年底这一阵，你也可以再看看有没有性价比更高的房源放出来。因为一般二手房在年底、年初，就是过年左右这段时间，会经常冒出来一些性价比比较高的房源，因为这阵看房、买房的人少。但是有些房东又着急过年，特别是做生意的的，要结款、要变现，就会着急出手。

Q2

旧房置换港务，这个时间段合适吗？

Q（详问）：S姐你好，我在双河湾有一套100平的房子，十年前买的，那个小区到现在还是看起来破破烂烂，没什么环境，我想把这个卖了在港务区在买一个，你分析一下这个时间段卖合适吗，还是要等这边地铁开了再卖？

A：首先我建议你把双河湾的房子卖了。第一，这个房子的房龄时间比较长了；第二，物业管理也不太好，品质也比较低；第三，它所在的未央湖板块，从目前来看，并没有什么大的规划去落地，只是品牌开发商的一个进驻去带动区域配套的发展，那么也就是说这个区域即使能够发展起来，也还得至少5、6年的时间，这样的话你的房龄会更长。而且随着后期这些品牌房企的进驻，有品质的房子多起来，反而对你房子的出手是不利的。

目前的这个二手房市场还是可以的，今年下半年整个二手房市场是比去年年底那阵有所上涨，如果你挂过自己的二手房，从价格应该能够感觉到。所以你二手房的回报率差不多就可以考虑出手了。

另外要买港务区还是买其他地方，这个要看你买房的目的是什么。港务区这个片区属于一个新区，但是整体的规划、环境还有进驻品牌开发商开发的房子品质都是比较好的。我认为比较适合刚需自住，但是投资的话，这个区域因为供货量比较大，而且又属于一个新区，短期之内其实看不到太大的一