2020年合肥新房楼市地图「合肥房价走势最新消息2021二手房」

从各种数据来看，合肥二手房的确回暖了。

链家网有三组最新数据，购房者不得不关注：

1、合肥4月份二手房成交均价为15663元/㎡，环比3月微涨；

2、4月份带看次数为41016，大概是3月份的4倍；

3、多套房源一天就成交，虽然是个案，也虽然是特殊时期的产物，但也能从侧面释放了二手房市场的热度。

抛开数据，合肥二手房市场究竟怎样？真相又是如何？

NO. 1｜壹

合肥房价地图出炉，房价是涨是跌？

从数据来看，合肥4月份二手房市场有所回暖，但远远没有、也不会进入夏天。

1、合肥4月份二手房成交均价15663元/㎡，而3月份为15655元/㎡，涨幅可以忽略不计。

同时，4月挂牌均价为16419元/㎡，相对于3月份（16694元/㎡）下跌1.6%，挂牌价的下降，说明房东预期在下降。

2、4月新增房源为18086套，环比上涨24.5%，比上一个高峰（2019年5月份为13609套）还高出32.9%。

新增房源增加，说明房东卖房意愿增加。这里有三派观点，其一是认为房东缺钱；其二是房东对后市不乐观；其三是为了置换资产。但不管怎样，市场上出现了大量的二手房，房价基本不会有大涨的可能。

我们来看下合肥各区二手房两组数据：

第一组数据：合肥各区二手房一览

第二组数据：合肥市区带看量变化

1、总体来看，合肥二手房比较“稳”。但这种稳，不是一潭死水一动不动，而是持续的、动态的“稳”。

涨幅靠前的区域是政务区、高新区、庐阳区以及滨湖区，地段和学区是主导；而瑶海区、新站区、长丰县、肥东县二手房出现下降，均位于合肥东、北部，也是目前的冷门区域。

2、带看量的大小，和区域二手房基数有关。一般来说，老城区带看量较大。除了四大老城区，滨湖区、高新区和政务区带看量都比较大，这也与当下区域热度不谋而合。

NO. 2｜贰

二手房数据摸底，释放了什么信号？

接下来，我挑选了一些近期成交的热门小区，并总结了它们的共性。

1、滨湖万科城：成交一套87.76㎡三室两厅，总价168万，折合单价19144元/㎡，成交周期9天。而2019年一套相同户型的房源，成交周期6天，成交总价145万；其他基本在170-180万左右。

2、政务区栢悦公馆：成交一套143㎡三室两厅，成交总价470万，折合单价32868元/㎡，成交周期32天。而整个2019年，相同户型成交价最高468万，最低仅400万。

3、禹洲天玺：成交一套104㎡三室一厅，成交总价149万，折合单价14203元/㎡，成交周期1天。而半年前，相同户型成交价也基本在140-150万左右。

4、万科森林公园嘉庭：成交一套88㎡三室一厅，总价205万，折合单价23250元/㎡，成交周期29天。而在2019年同期，相同户型成交价在190万左右。

5、中海原山：成交一套89㎡两室两厅，总价164万，折合单价18353元/㎡，成交周期9天。而相同户型，在3月份成交总价为153万；在2019年成交总价不到160万。

6、祥源城：成交一套93㎡三室一厅，总价217万，折合单价23334元/㎡，这也是春节之后单价最高的一套，成交周期30天。而2019年同期相同户型成交价为187万。

7、恒大城：成交一套97㎡两室一厅，总价117万，折合单价11989元/㎡，成交周期8天。而2019年同期相同户型成交总价为122万。

其他板块和具体小区就不再一一列举，从以上这些成交案例中，我们可以得出以下几点判断：

1、最近成交的二手房，有两个共性，其一是年后二手房有所上涨；其二，有一些高性价比房源“抛售”现象，成交周期极短。

2、最近几年，受调控政策的影响，二手房整体涨幅收窄，但品牌房依然能实现稳中有涨，涨幅不仅高于非品牌房，也高于普通理财。

3、热门板块涨幅高于非热门板块涨幅。比如滨湖、政务、高新等区域二手房，价格上涨肉眼可见。反之，瑶海区、新站区二手房不管是成交价还是成交量，很难有突破。

4、面积段方面，85㎡-100㎡的优势明显，成交也更多。80㎡以下和130㎡以上，除非房子品相特别好，否则要在价格上做出让步。

NO. 3｜叁

哪些房子成交量很大？能不能捡漏？

一般来说，暴涨暴降，最能挑起市场亢奋。

但是恰恰相反，相比于深圳、苏州的起飞，合肥的二手房市场，始终不温不火，生无可恋。我认为主要有这两个原因。

1、来自于市场冷热的博弈。

合肥楼市的基本面，依然以新房市场为主，“新房癌”也是普遍存在的现象。新房整体稳定，传导到二手房市场，肯定也是以稳定为主。

2016年合肥市场十分疯狂，新房一房难求，二手房毁约常有发生；2017年之后，调控进入深水期，加上新房供应增大，逐渐呈现出稳定态势，二手房市场也就开始走向良性，价格回归，成交量回归。

2、来自于买家和卖家的博弈。

随着房住不炒深入人心，买卖双方心理发生了变化。

买家认为新房还是比二手房要划算，二手房还应该继续降价。而卖家认为，我不是因为看空楼市也抛货，而是因为而选择换仓。卖家惜售、买家也不着急买房，一定程度上出现了多空博弈和预期分化。

接下来，大家比较关心这两个问题：

1、哪些房子成交量很大、成交速度很快？

简单来说有三种：学区房，品牌房，次新房。

学区房大家都非常清楚。比如，庐阳区带学区的老破小屡屡突破4万 、5万 ；再比如，前段时间中国科大附中高新中学官宣，周边二手房纷纷涨价。以峰尚国际公寓为例，之前成交价在1万/㎡左右，最近纷纷提价30万以上，最高挂到2.5万/㎡……就能说明学区房的保值性。

品牌房也很好理解。不管是在政务区、滨湖区等热门区域，还是在瑶海区等冷门区域，最贵的房子一定是绿城、华润、万科、置地等（不包含“唯学区”二手房）。

而次新房，房龄比较新，不管是户型格局还是景观设计，更贴合现代人的生活习惯，也是二手房市场上的香饽饽。

2、当下市场，能不能捡漏？怎么捡漏？

捡漏并非一定是淘低价。目前市场上的“低价房源”，要不是全款，要不就是顶底楼，或者其他硬伤。相对于找笋盘，适合自己最重要。

给大家几点建议：

1、个别二手房比新房更具性价比。

就拿滨湖来说，淘一淘还能买到1.8万/㎡左右的二手房。但是目前的滨湖新房市场，1.5万/㎡的九联湖畔鸡肋到据说是自己人都不想买；1.75万/㎡的联投中心书城要6成首付 捆绑车位，而1.9万/㎡的门槛价楼盘都是三四线上来的开发商，剩下的全部是2万 。

对比之下，二手房的品质看得见摸得着，配套也一目了然，自住完全没有问题。

2、地段、品质、学区永远是硬通货。

这一点不用展开讲，优质片区、优质品牌、优质学区的房源，只要价格不过分，刚挂出来就很抢手。

3、这三类房子不要碰。

·不带学区的老破小/老破大，毫无升值潜力，自住也不舒服；

·不要买物业很差的小区，房屋维护、物业服务、物业和业主关系会越来越差，未来小区的业主层次也会越来越低；

·不要碰学区、地铁均无的板块。

NO. 4｜肆

结语

对于合肥来说，目前还未进入存量房时期，依旧是新房的时代。

但我们可以通过二手房，发现地段，品质，以及学区等一直都是二手房保值的因素。这是买二手房的第一个启示。

而第二个启示是，买二手房，最重要的不是看现在的价格，而是关注未来的走势。比如，买房一定要选择有价值的区域，像政务区、滨湖区和高新区的房价抗跌性是比较好的，交易量也比较大。交易量越大，资产增加越快。