裁判案例：案外人取得了房屋钥匙的 是否即应视为已“占有”该不动产

【裁判要旨】1.根据法律规定，借贷双方当事人经协商约定以房产抵偿债务，意思表示真实的，即不违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效。2.《执行异议和复议规定》第28条规定的“占有”应理解为对不动产的支配和管理。一般认为，拿到不动产的钥匙，即应视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权。故案外人在签订房屋买卖合同后拿到了房屋钥匙，即应视为其已经“占有”该房屋。即使存在未实际居住、未缴纳物业费等情况也不足以推翻其实际占有房屋的事实。//

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）最高法民申387号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：李刚则，男，汉族，1963年10月3日出生，住陕西省神木县。

委托诉讼代理人：王涛，陕西锦路（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李波，男，汉族，1989年3月3日出生，住陕西省神木县。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：郭爱娥，女，汉族，1971年4月9日出生，住陕西省神木县。

委托诉讼代理人：王涛，陕西秦北律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马维则，男，汉族，1958年4月15日出生，陕西省神木县。

一审第三人：崔小龙，男，汉族，1978年10月11日出生，陕西省神木县。

委托诉讼代理人：任晓艳，陕西秦北律师事务所律师。

再审申请人李刚则因与被申请人郭爱娥、一审第三人崔小龙案外人执行异议之诉一案，不服陕西省高级人民法院（以下简称陕西高院）(2017)陕民终60号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

李刚则申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，应予再审。请求：撤销陕西高院（2017）陕民终60号民事判决，维持榆林中院（2016）陕08民初65号民事判决。事实和理由:1.被申请人郭爱娥所诉的是执行异议之诉，该诉讼请求与本案争议的事实不属于同一诉讼程序范畴，原审法院判决确认郭爱娥与第三人于2011年签订的《房屋买卖合同》有效，与本案不是同一法律关系，依法不能做出判处。2.本案所涉房屋，根据再审申请人在一、二审提供的物业费、供热费、垃圾处理费、公用水电费无人缴纳，室内的水电费没有产生的证据，能够证实被申请人郭爱娥根本没有占有和使用。3.《房屋买卖合同》依法不能成立，所谓的以房抵债协议也不真实。抵债320多万元不符合当时房价，而且超出太多。况且，抵债的两张借据400万元和100万元均在郭爱娥手中，这仍然是借贷关系，没有抵债的事实。4.第三人崔小龙按合同第五条约定“保证于2012年5月20日之前将该房屋按揭贷款清偿完毕。”事实上从所谓的买卖合同于2011年8月20日签订之后，按揭贷款分文未付。由此可见崔小龙没有履行合同条款。合同本身是假的，加之未履行，不具备对抗再审申请人李刚则的效力。5.装修协议是假的。装修款的明细费用100多万元，令人难以置信。此外，庭审中证胡某俊的证言、出庭作证的证词，也反映出装修协议是虚构的。100多万元的装修费用郭爱娥胡某俊没有纸质的经济往来证据，均说每次以3到5万元的现金支付，不能使人信服。从协议形式要件看，装修房产时，与物业公司签订协议的一方是崔小龙，此人仍是房主，并非郭爱娥。6.被申请人请求法院确认《房屋买卖合同》有效，由此可以证明直至今日该合同还处于无效状态，无效合同更不能对抗再审申请人李刚则对该房产的执行。第三人崔小龙在该案一审后，没有上诉，就对一审服判，自认这一房产买卖合同没有成立。

郭爱娥提交意见称，1.崔小龙在原审中并未提及房屋买卖合同与借据系同时签订，且按照常理借款时不可能立即签订房屋买卖合同，故房屋买卖合同与借据非同一时间签订不存在矛盾。2.案涉合同签订时，郭爱娥及配偶马维则、见证张某强都在现场，但由于借款与买卖房屋的当事人系崔小龙与郭爱娥，故在合同上也仅是崔小龙与郭爱娥双方签字捺印，郭爱娥的配偶张某强未在案涉合同上签字捺印，不影响合同效力，张某强未签字一事，再审申请人在一审、二审时均未提出异议。3.由于崔小龙未按合同约定缴纳完案涉房屋的银行贷款，且剩余180万元也未清偿完毕，故借条仍在郭爱娥处，符合常理。

第三人崔小龙对郭爱娥的主张予以认可。

根据再审申请人的申请再审事由，本院对郭爱娥就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，具体评析如下：

第一，再审申请人李刚则提出的是案外人执行异议之诉，该诉具有双重诉讼性质，兼具确认当事人之间就执行标的的实体法律关系和审查能否阻却执行的作用。二审法院在审查被申请人郭爱娥能否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益时，首先应审查郭爱娥与第三人崔小龙之间是否就案涉房产存在实体法律关系，故二审法院审查郭爱娥与崔小龙之间签订的《房屋买卖合同》是否有效、是否实际履行及对房屋是否占有的情况等符合法律规定，并无不当。再审申请人李刚则称二审法院确认房屋合同效力与本案不是同一法律关系、审判错误的理由，不能成立。

第二，根据一审、二审法院查明的事实，2011年7月20日，郭爱娥向崔小龙出借500万元，并实际履行。2011年8月20日，郭爱娥与崔小龙签订了房屋买卖合同，约定：1.崔小龙自愿将其购买的位于西安市曲江新区芙蓉南路98号金地芙蓉世家38-30401号房屋及车位以320万元的价格出售给郭爱娥；2.该房屋现有中信银行按揭贷款在房屋成交之后由崔小龙负责缴纳，崔小龙保证按揭贷款于2012年5月20日之前偿还完毕；3.房屋转让价款以崔小龙之前所欠借款中的320万元抵顶。之后崔小龙将案涉房屋及房屋的钥匙、电卡、水卡、气卡等相关物件交给郭爱娥。郭爱娥对该房屋进行了装修并占有。本案在询问中，再审申请人李刚则对500万元借款事实并无异议，但对郭爱娥与崔小龙所签订《房屋买卖合同》的效力提出质疑。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，借款的当事人郭爱娥及崔小龙，经协商约定以案涉房产抵偿部分债务，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。根据《房屋买卖合同》第八条的约定，郭爱娥及崔小龙签字捺印后该合同生效，故无双方配偶签字捺印，或无中证人签字均不影响合同的效力；崔小龙未及时偿还房屋按揭贷款属合同签订后的违约行为，与房屋买卖合同效力无关，由于崔小龙未偿还完借款，故借据仍在郭爱娥手中符合常理。至于房屋装修费用是否过高、装修款的支付是否合理均不属于房屋买卖合同效力审查的范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。再审申请人李刚则主张案涉合同无效的几点理由仅系质疑，并无相关证据证明，本院不予支持。至于李刚则提出的房价过高，证明《房屋买卖合同》虚假的问题，郭爱娥认为，当时借款人崔小龙已欠巨额外债，为保证自己所借的款项能尽量及时偿还，该房屋抵偿价格虽然比较高，但自己愿意接受。本院认为，该行为属郭爱娥自己的处分行为，在出借款项真实的情况下，李刚则仅以房价过高来证明《房屋买卖合同》虚假，其证明没有达到法律规定的高度盖然性标准，不足以反驳郭爱娥提出的理由，其申请再审事由不能成立，本院不予支持。

第三，再审申请人李刚则主张案涉房屋至今无人居住的证据主要是案涉房屋的物业费、供热费、垃圾处理费、公用水电费等无人缴纳的物业公司明细，对此，被申请人郭爱娥在本院询问中称，上述费用由于客观原因未及时缴纳，现已补交完毕，并向本院提交了相关证据。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“占有”应理解为对不动产的支配和管理。一般认为，拿到不动产的钥匙，即应视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权。被申请人郭爱娥在案涉房屋买卖合同签订后即拿到了房屋钥匙，应视为已经“占有”案涉房屋。据此，李刚则提供的物业公司明细不足以推翻郭爱娥实际占有案涉房屋的事实。

综上，再审申请人李刚则的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回李刚则的再审申请。

审 判 长 杨永清

审 判 员 丁广宇

审 判 员 李涛

二〇一八年三月二十九日

法 官 助 理 张丽洁

书 记 员 陈轶凡

来源：民事审判