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东方新城评级「新世界楼盘」

来源： 2023-02-17 12:16:10

Sophie苏菲：毕业于中山大学，10 年房产实战经验，公众号：苏菲说房。

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如果说珠江新城是广州的宇宙中心，天河公园就是改善型业主心中的夜明珠。

我们在之前的文章《预算1000万，在广州竟然买不到合适的房子？》推荐过这个板块。但是，前文没有详细介绍各小区的情况。接下去，会带大家逐一了解广州的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。

板块优势

（1）产业：“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。

天河公园西门，地处“黄金三角”的核心区，享尽三板块的产业红利，地段价值不言而喻，保值增值功能不容忽视。

（2）位置：距离珠江新城东区直线距离不到1公里，距离金融城不到2公里，距离琶洲不到4公里，都是自驾车10分钟以内能到达。

（3）地铁：这里有号称全亚洲最大的地铁站--天河公园站，目前在运营的线路有21号线，建设中的11号线和13号线二期也将在明年开通，届时将变成3线枢纽站。

（4）学位：天河公园西门板块，对口小学是天府路小学，对口初中为113中学东方校区，这两所都是近年备受追捧的学校，其中113中学评级为省一级。

（5）环境：毗邻天然氧吧，与区政府做邻居，天河公园是广州市第一个荣获“广东省生态示范园”称号的公园，也是天河区最大的水体公园，面积比珠江公园还要大1.5倍。

小区简介

下图是天河公园西门的几个成熟小区，上期文章《改善型楼盘详评002- 理想蓝堡国际花园》给大家介绍了理想蓝堡国际花园，本期要介绍的是东方新世界。

东方新世界近年以“天河公园板块标杆盘之一”的姿态存在，楼栋多，户型多种多样，自住投资两相宜，受到众多买家的青睐，推荐指数：5星。

基本信息：

7月参考均价：102645元/m²（8月均价为指导价）

建成年代：1999-2011年

开发商：新世界中国地产

物业：宜家创生物业管理有限公司

总户数：2291

固定车位：1680

停车费用：1300

容积率：3.99

绿化率：43%

下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”详细介绍，请耐心阅读哦！

小区详评

01公共配套资源

天河公园西门板块的小区，在配套小学和中学，公交站，地铁方面等公共配套资源几乎一致，已看过前两期文章的读者可以略过此部分（注：在介绍学校距离、公交地铁距离，商圈等细微部分，各小区会有所不同）。

（1）公园

小区地处天河公园西门附近，下图是公园实景。

东方新世界东南门到天河公园西门450米（北门650米），步行5分钟左右。天河公园是天河核心区最大的免费公园，是老人和小孩最佳的休憩和锻炼场所（八卦一下：公园的相亲角是很受老年人欢迎的交流地，为子女婚姻操碎了心的家长们不妨来这里碰碰运气，不少参与的家长都是附近的业主）。

（2）交通

地铁：东方新世界到地铁站的距离为750米左右，正常步速在10分钟内。上图是号称“亚洲最大”的地铁站--天河公园站，工作日17：30分，宽敞的站厅明亮有活力，正在等候下班归来的人们。

公交：小区南门100米有东方一路公交总站，向东走150米到天府路再向南走150米是天河公园公交站；小区北二门一出门就是BRT华景新城公交站，该站途经的公交线路有20多条，方便快捷，四通八达。

自驾：小区北门停车场出入口至华南快速干线入口的距离大约是600米，出门一调头就能上高速，非常方便。

（3）教育

幼儿园：东方新世界小区内部没有幼儿园，附近有华港幼儿园、天府幼儿园、熹园幼儿园、天晖幼儿园等公立幼儿园。公立幼儿园在满足配套小区人户一致业主子女后，剩余学位以摇号或排队的方式给非本小区业主子女入读。无法入读公立幼儿园的业主，可以选择附近的私立园区，如英国皇家幼儿园等。

小学：小区东北门一出门就是对口小学天府路小学，学校占地面积8100平方米，是一所设施设备齐全、先进，校园环境优美的现代化公办广州市义务教育规范化学校。

注：因近年天府路小学备受追捧，天河区教育局曾对其发出过学位紧张预警。

中学：对口是广州市第一一三中学（东方校区），学校创办于1978年，现有五山、东方两个校区。学校先后获得国家环境教育示范基地、广东省级学校、广东省绿色学校、斯巴鲁生态文明学校、广东省健康促进学校、广东省档案综合管理特级单位、广东省现代教育技术实验学校、广东省校本培训示范学校等荣誉称号。

学校到东方新世界南门的距离200米左右，初中生步行上学放学，十分轻松方便。

（4）医疗

社区医院：东晖社区卫生服务站距离小区南门约200米，感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。

大型医院：小区北面到南方医科大学附属第三医院大约600米，步行5分钟左右到达。南医三院是一所集医疗、教学、科研为体的三级甲等综合性医院。

（5）商圈

最近的商圈为天河路商圈，约2000米。另外，小区南门一出来，旁边20米有田园街市和酒楼食肆，吃货们不犯愁。

小区正门出来有华润万家超市，小区南门附近的东方二路和东方三路，有生鲜店，餐厅，小超市等，该有的都有（上图是东方三路）；小区1公里范围内还有天河区政府、天河区不动产登记中心等，无论是解决生活基本需求，还是窗口办事都十分便捷。

02小区园景

上图为小区南门，小区住户从这个门口去往地铁站比较方便。

园内矗立的“东方八风”牌匾，仿佛在诉说“明礼、平安、感恩”是本小区的格言。

园内的环形亲水平台，平时并没有蓄水，据说是物业为了照顾园内儿童嬉戏安全的缘故。

从高层俯瞰园景，草坪一片绿油油，树木茂密成荫

中央公园绿草如茵，地砖干净整洁，还有几处凉亭，可以为业主们遮阳挡雨。

近距离看，小灌木修剪成平整的树蓠，在园内散步游玩，让人身心舒畅，走累了，还可以坐在休闲椅上稍作休息。

园内的儿童游乐设施干净如新，家长们可以放心溜娃。

园内的活动中心，是老人们休闲活动的好去处，每次过去都能看到成群的老年人在这里打麻将、话家常。

03户型楼栋

（1）楼栋分布

东方新世界小区由12栋22层到29层的高层电梯房组成，除5栋、7栋是3梯7户，其他楼栋为3梯8户的结构，户型设计方正，均有飘窗和阳台；嘉苑相对独立管理，各楼栋分布如下图所示：

一期（1-3栋、10-12栋）于1999年-2007年建成，二期（4-9栋）于2009年建成，独立成体的嘉苑于2011年~2013年相继入住。

小区正门处是1、2栋，裙楼连为一体，4层以下作商业用；需要注意的是10-12栋的北面户型靠近主干道中山大道，易受噪音影响。

（2）户型介绍

东方新世界是天河公园的标杆盘之一，小区规模大，楼栋多，户型极多，主力户型是2房和3房，其中最受欢迎的是100平方以上的3房户型。

2房及以下户型分布在1期，3房户型在各栋均有分布，170平方~239平方的大户型主要分布是1栋、2栋、10栋、11栋和嘉苑。复式户型，除嘉苑外，10栋和11栋顶楼的两层也是复式。

本期主要介绍3房、4房、5房改善户型和嘉苑复式户型，预算跨度在1000万到2500万之间。

三房户型

三房的户型比较多，从偏改善的角度出发，本期挑选100平方以上的户型来介绍。

户型1：

格局：3房2厅，总建筑面积100m²，阳台南向，带入户花园。

点评：本户型的优点是带入户花园，户型整体南向，冬暖夏凉；主卧和书房连在一起，做个隔断可以改成卧室，而且带窗口；但美中不足的是入户花园不方正，玄关的走道有点长。适合三口之家，需要在书房办公的家庭；不适合三代同堂或者两个小孩以上的家庭。

户型2：

格局：3房2厅，总建筑面积110m²，阳台东向。

点评：两阳台和主卧以及卧室A东向，迎接早上的第一缕阳光，不想被晒醒就要装遮光度高的窗帘了；主卧带独立卫生间，私密性好；卧室C是西向的飘窗，傍晚容易西晒，夏天的夜晚较热；生活阳台的夹角设计也不便利于空间利用。

户型3：

格局：3房2厅1储物间，总建筑面积115m²，景观阳台西向，生活阳台南向。

点评：主卧带独立卫生间，私密性好；主卧和卧室C都是西向飘窗，会西晒；卧室A是南北飘窗，夏天比较凉快；除3个房间外，还有一个储物间，但储物间不方正；西向的阳台，夏天太阳会把客厅晒得比较热，冬天会比较暖和；生活阳台南向，通风条件好，利于晾干。

户型4：

格局：3房2厅1储物间，总建筑面积116m²，景观阳台西向，生活阳台北向。

点评：这个户型和户型3基本一致，刚好南北镜像翻转，小卧室变成了北向，夏热冬寒；生活阳台变成北向而且要小一点；储物间的夹角比户型3的更小，更难利用。

户型5：

格局：3房2厅1储物间，总建筑面积123m²，景观阳台东向，生活阳台东南向。

点评：入户门不对客厅，私密性好，但玄关走道偏长；景观阳台和卧室A和飘窗都是东向，能晒早晨第一缕阳光；主卧带独立卫生间，生活更方便，但飘窗向东，睡不了懒觉；卧室C飘窗南向，冬暖夏凉。

户型6：

格局：3房2厅1储物间，总建筑面积124m²，景观阳台北向，生活阳台西向。

点评：入户门正对客厅，景观阳台北向不利于通风；主卧带独立卫生间，但北向的飘窗会比较热；生活阳台西向，西晒虽然热点，但是晾晒容易干。

户型7：

格局：3房2厅4阳台1储物间，总建筑面积126m²，景观阳台南向。

点评：这个户型最大的特点是阳台多，总共有4个阳台，其中阳台A为卧室A专用的阳台，代替飘窗；阳台B是厨房后面的生活阳台，方便晾晒；阳台C是景观阳台，南向的设计，通风条件好，让整个房子冬暖夏凉；阳台D有储物间和卫生间，使用方便；主卧不带独立卫生间，但是这个算不上缺点，毕竟有些人不喜欢主卧带卫生间；整体来说，这个户型也算不错。

户型8：

格局：3房2厅，总建筑面积128m²，景观阳台南向。

点评：入户门不对客厅，私密性好，但系关有点长；景观阳台，生活阳台，三间卧室的飘窗全部都是南向，整体通风条件非常好；主卧带了独立卫生间，生活更便利；缺点是阳台面积不算大，储物间不方正；整体来说这个户型也不错。

户型9：

格局：3房2厅，总建筑面积138m²，景观阳台南向。

点评：景观阳台10.9m²，而且是南向，宽敞舒适通风好；主卧带独立卫生间，私密性好；卧室A和B西向飘窗，夏天西晒较热；生活阳台是西南向，偶尔有风吹进来，夏天也不至于太热；储物间方正好利用。

户型10：

格局：3房2厅2储物间，总建筑面积145m²，景观阳台南向。

点评：入户门不对客厅，私密性好；主卧带独立卫生间，而且飘窗是南向，通风好，生活便利；卧室B和C东向飘窗，早上比较晒；客厅比较方正，景观阳台南向利于通风；储物间虽然有2个，但是总体不大，多开一扇门更浪费空间。

户型11：

格局：3房2厅2储物间，总建筑面积148m²，景观阳台南向。

点评：本户型和户型10完全样，只是东西镜像翻转。

三房户型小结

预算1000~1500的买家，优选全南向的户型7和户型8，其次是户型9、10、11；预算低的可以选户型1；除此以外，其他非南向户型根据买家自己的需求和预算，谨慎选择。

四房户型

户型12：

格局：4房2厅1储物间，总建筑面积172m²，阳台西北向。

点评：入户门不对客厅，私密性好；厨房足够宽阔，可以一展厨艺；主卧带独立卫生间，面积27.2平方，还带私家阳台，私密性和活动，观景都兼顾了；全部卧室飘窗和景观阳台都是西北向，夏天会比较热，冬季风来的时候又较寒冷；储物间4.9平方带窗，也可以用作工人房、书房等。

户型13：

格局：4房2厅1储物间，168m²，东北向，带入户花园。

点评：4房中难得的带入户花园户型，私密性好；客厅方正，阳台东向，早上阳光充足；厨房大，储物间方正好用；生活阳台南向，晾晒通风条件不错；主牙卧带独立卫生间，使用便利，东面的飘窗早上容易被晒醒；卧室A和B不算方正，飘窗西南向，通风也可以。

四房户型小结

如果目标为大户型，在户型12和13选的话，推荐12，因为主卧有南窗和独立阳台，南北对流；但是13也不差，虽然北向，但是有个大的入户花园，也很舒服。具体还要看买家自身需求和喜好而定。

五房户型

户型14：

格局：5房2厅1储物间，总建筑面积239.8m²，东南向，带入户花园。

点评：本户型带18.5平方的超大入户花园，私密性好；阳台非常多，除生活阳台E外，其他均为南向；阳台B和阳台C连成一片，面积加起来26.8平方，休憩娱乐完美；主卧带南向独立阳台，室内空间28.8平方，宽敞舒适；卧室B也带了私家阳台，而且是南向；厨房和储物间也足够宽阔；生活阳台面积6.2平方，既可以晾晒，也可以加洗手台方便洗漱。

户型15：

格局：5房2厅1储物间239.8m²，西向。

点评：主卧带独立卫生间，私密性好，但主卧、卧室A，卧室B和景观阳台都是西向，夜晚较热景观阳台只有5.2平方，比生活阳台还要小；生活阳台面向北面，通风条件不好；书房7平方而且有大窗户，也可以用作工人房、客房、多功能房等。

五房户型小结

建议：五房两种户型中，优先选择户型14，全南向入户花园的设计，住起来舒服；户型15的缺点是座向不好，要看买家自己能否接受。

嘉苑户型

嘉苑是东方新世界的豪宅户型，楼高仅10层，定位为市区别墅豪宅。

户型16：

格局：3室2厅1储物间，跌式叠墅，总建筑面积约182.12m²

点评：

从二层的入户门顺着楼梯往下走，是挑高到4米半，面积31.3平方的超大超高客厅，大气舒适，不足之前是阳台为北向；一层还有一间套房，带独立卫生间，私密性好，飘窗为北向；二层厨房旁边有一个3.7平方的储物间，可以用作衣帽间或者工人房，旁边的卧室14.6平方，飘窗南向，有利于通风；厨房设在二层，面积9.1平方，非常的宽敞；厨房旁边的是生活阳台和洗手间；楼梯往上是二层的套房，带独立卫生间和衣帽间，飘窗为北向。

户型17：

格局：3室2厅跌式叠墅，总建筑面积约182.12m²

点评：一层入户门进来就是餐厅，餐厅旁边厨房和生活阳台，还有卧室B，卧室B的门口设在厨房旁边，有点浪费空间，建设装修的时候可以把卧室B的门口改在东南角，原有的走道和厨房合并，提高空间利用率；卧室A是一间带独立卫生间的套房，飘空南向，住得舒适；楼梯向上是二厅的卧室C，带衣帽间和独立卫生间，相对独立于一层公共空间，私密性好；而客厅有28.7平方足够宽阔，厅外是17.5平方的超大景观阳台，而且南向，整个房子冬暖夏凉。

嘉苑户型小结

点评：适合喜欢复式不喜欢大平层的业主，但是这个面积段室内装不了电梯，否则实用性太低。若是家有行动不便的老人或者调皮的小朋友，恐怕不如平层实用。

04升值潜力

东方新世界被誉为天河公园板块的标杆盘，那么它的升值速度又如何呢？别急，小编现在就来算一算。