新鸥鹏百城战略「一剑开天门」

文丨西部菌

在房地产行业，重庆起家的新鸥鹏，是个相当特殊的存在，“中国教育地产领军企业”的自我定位，可以说是独树一帜。

而在房地产转型期，新鸥鹏也是动作不断。

今年1月28日，新鸥鹏首入天津；1月18日，旗下重庆财经学院正式揭牌；3月，“新鸥鹏教育城（镇）100城战略”发布，加速全国化扩张。

而就在前几天，新鸥鹏教育城（镇）100城战略集中签约仪式在成都举行，据报道：

新鸥鹏集团与济南、南昌、枣庄、上海、杭州、莱阳、成都、重庆、西安等多个城市签署20份合作协议，标志着新鸥鹏教育开启全球范围拓展100个新鸥鹏教育城（镇）新征程。

百城战略正式起步，新鸥鹏的野心呼之欲出。

然而，在融资收紧的前提下，教育城（镇）的高投入、长周期、慢回报特征，也在逐渐放大新鸥鹏的资金压力。

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官网显示，鸥鹏集团1993年创立于重庆，2005年经改制重组为中外合资企业，更名为新鸥鹏集团。

在教育领域，新鸥鹏旗下的“巴川中学”，是响当当的教育名校；而地产业务板块，新鸥鹏的扩张之路，也是颇有故事。

比如2014年，销售额只有40亿出头的新鸥鹏，从金科、龙湖、华宇等渝派房企中，挖来了多名资深高管。不过这些集体跳槽过来的高管，没有呆多久便纷纷走人。

来源：网络

同样是在这一年，新鸥鹏斥资18亿元拿地杀入成都三圣乡，溢价率高达91.67%。

但随后项目的进展曲折，最终2017年成都国土资源局的一纸公告，将新鸥鹏的退地传闻坐实，成都首秀就此胎死腹中。

退地风波、人事变动等挫折，一度给新鸥鹏的发展蒙上巨大阴影，以至于在2018年新鸥鹏还被传要被融创收购。

不过近两年，历经磨练的新鸥鹏似乎缓过神来了，扩张野心重拾，为了抓住最后的地产增量红利，一方面将总部搬迁到北京，另一方面，在全国各地纷纷拿地“造城（镇）”。

比如，据媒体报道，在2019年新鸥鹏全国新增项目11个，签约项目30余个。这些地块将被打造成新鸥鹏教育小镇以及教育文化产业综合体，总投资额超700亿元。

激进成色不改的新鸥鹏，新一轮的扩张策略，确实起到了一定效果。

据官网，其业务布局遍布重庆、成都、济南、北京、西安、杭州、德阳、天津、青岛、太原、北海、南昌、开封、楚雄、临沂、邯郸，以及美国佛罗里达、洛杉矶等40多个城市。

按照新鸥鹏的目标，要从现在的40城推广到100个城市，这意味着现有的产业规模，得扩张两倍左右。

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在2014年挖来众多高管、高调起势时，新鸥鹏曾给自己定下了一个相当宏伟的目标——3年左右在香港上市，3-5年进入全国房企20强，重庆前2强，快速完成全国布局。

但此后的三五年间，新鸥鹏定下的目标全部落空。

克而瑞数据显示，2018年新鸥鹏的销售额为149.6亿元，排在百名开外。2020年甚至都未能进入TOP200，而TOP200的门槛销售金额才65.5亿元。它已被几大渝派房企甩在了后面。

来源：新鸥鹏官网

因此，严重掉队的新鸥鹏，受挫之后还要坚持启动新一轮扩张，也就不难理解了。但新鸥鹏百城战略，面临着一个严峻的问题：钱从哪里来？

新鸥鹏在之前曾瞄准上市，不过最终无果而终。作为非上市企业，缺少资本市场加持的新鸥鹏，在融资上面临着天然的不足。尤其是随着融资环境收紧，输血渠道少会放大资金压力。

另一方面，不同于传统的住宅开发，新鸥鹏的教育城、教育小城等项目，可谓个个都是烧钱的窟窿。到底有多烧钱，我们可以从下面官网公布的几个项目情况略窥一二。

德阳新鸥鹏教育小镇作为联合国人居署教育小镇典范项目是新鸥鹏教育小镇的标杆产品，项目占地约4700亩，整体投资258亿元；

楚雄新鸥鹏教育小镇总投资约110亿元，规划总占地约2567亩，建筑规模约280万平方米；

新鸥鹏旗下曲江新鸥鹏在广西北海拿下的地块将开发北海教育城，项目总占地将达到1500亩，总投资达205亿元。

可以看到，单个教育城（镇）的总投资基本都是百亿级别，项目沉淀的资金体量远高于传统的住宅开发。

值得一提的是，新鸥鹏还在重庆巴南区打造了中国云教育产业园，这个“全国首个云计算技术行业应用示范基地”，总投资更是高达300亿元。

那么，仅仅凭着百亿级别的销售体量，新鸥鹏又如何支撑得起如此庞大的投资规模？

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对新鸥鹏来说，加速全国化扩张，它并不是毫无资本。

教育 地产的双轮驱动模式，在当前的地产市场上，的确是独树一帜。这种差异化竞争的发展策略，可以快速地搭建护城河。

比如其一，在教育的重要性不断提升的背景下，教育资源的导入，能够为地产销售提供加持；其二，教育城、教育小镇的概念，符合地方教育投资的方向，可以提供拿地的便利。

像媒体报道就提到这样一个细节：

以四川德阳·新鸥鹏教育小镇为例，政府从最初只批了800亩土地、到考察了新鸥鹏其他项目和看清未来发展前景之后，正式签约时项目用地面积达4700亩。

但也得看到，造城（镇）的重资产模式，虽然能产生持续收益，但它在前期需要源源不断地投入大量资金，后续的收益盈利如何，也极其考验企业的运营和操盘能力。

更重要的是，教育资源的分布是相当不均衡的，地区之间高度分化。

这意味着，在重庆市场成功的新鸥鹏，想要将模式批量化、标准化地复制到外地，可能会面临着不小的困难。

如果无法简单批量复制，新鸥鹏又该如何在地产红利窗口彻底关闭前，成功地占领百城？

来源：网络

就在前不久，有媒体报道，占地2.7平方公里、总开发面积达400万平方米的中国云教育产业园，截止2021年3月，只有占地125亩、体量21万平方米的A区呈现了出来。

这般缓慢的进展，似乎也成了新鸥鹏近些年扩张成效的一个缩影。

眼下，房企融资环境不断收紧，三道红线、集中供地等，对中小房企的考验不断加大。很多头部房企为了寻找新增长点，也开始切入到教育地产赛道。

此外，四川暂停审批设立民办义务教育学校，类似的政策变化，也会给新鸥鹏的后续扩张，增加一些不确定性。

所以，意在拓土百城的新鸥鹏，既要解决钱的问题，又面临着头部房企的竞争挤压，留给它的时间其实并不多了。