为什么烂尾楼都是封顶了才烂尾「烂尾楼最后会怎么样」

2018年9月，位于武汉市古田二路的天宇盛世公馆开盘。该楼盘一共2个单元，38层，240余户。据说，开盘当天销售4亿元。原计划2020年交房，但在当年的12月份，该楼盘被查封，此后就陷入漫长的停工期。

自从停工后，工地上就一天天的变得荒凉了起来，散落在地上的材料早已锈迹斑斑。大楼内只有简单的基础框架，以及隐约能看出是隔断的墙体。这样恶劣的环境，有一批人却坚持要在这儿住下去，因为这是他们倾其所有买的“家”。

居住在这样的烂尾楼里，心里是绝望又无助。离开吧，所有的钱都花在了这里，不能看着钱打了水漂。留下来吧，漫长的等待不知何时是个尽头。“烂尾楼”的真正含义，被他们理解的比谁都透彻。

为啥前几天还热火朝天在建的房子，说停工就停工了呢？房子明明已经盖了这么高了，为啥还会烂尾呢？带着这些疑问，我们先来弄明白为什么会出现烂尾楼。

一、开发商自身实力较弱，对于风险缺乏足够的应对能力。开发商自身的实力也是有强弱的，就比如本土的企业肯定不如知名企业的实力雄厚，这也导致部分开发商虽然具有开发新项目的资格，但后期可能缺乏足够的实力来应对风险。

项目在开发中的风险有很多，除了被我们熟知的工人意外事故、机器设备这些，可能还会因为自然灾害或其它原因导致项目长期中断。比如前几年夏天的持续暴雨天气，连续一两个月没办法施工，每天却还要承担各种设备的租赁费用、员工的工资开销，只出不进的财务状态让很多老板直呼“受不了”！

二、开发商拥有较强的实力，但业务范围过于宽泛，资料周转出现断裂。当然大部分的开发商自身的实力还是非常雄厚的，在花了大手笔拿下地块后，就准备好好大干一场，赚个盆满钵满。但往往这些开发商都不会只满足于当前这个项目，他们会尝试更多的赚钱机会。

所以这就是我们经常看到的，实力强的开发商几乎是遍地开花，到处都能见到已经建成或正在建造的项目。表面上看上去一派欣欣向荣的气象，实际上可能已经千疮百孔，因为资金周转出现了问题。

大家都知道，开发商并不是只会在一个地方开发一个项目，最常见的情况是在不同的地方先后开发很多不同的项目。这样既能加快赚钱的速度，却也潜藏着很大的风险，因为资金的周转也需要时间和周期。一旦资金周转遇到问题，很可能造成“牵一发而动全身”的后果，导致其他的项目进度受到影响。

而且开发商或总包所面临的资金问题，不仅是工程款项的结算，还有各种银行贷款、机器设备的租赁费用，施工人员的进场安排等等。任何一个环节出现意外或耽搁，整个工程进度就不可避免受影响。

三、各项手续不齐全，被迫停止继续开发。“艺高人胆大”说的就是这类人，先不管不顾，通过某种不正当的途径拿下了这块土地，然后在手续不齐全的情况下就开始动土施工，抱着一颗“两边都不耽误”的侥幸心态日夜施工。但这种行为毕竟是不合规范的，一旦被发现或举报，后果就不仅仅是停止施工这么简单了。

所以，如果见到那些刚建起来就被荒置或者废弃很久的项目，很有可能就是因为手续不全而被相关部分严厉要求停止施工。这种在离市区比较偏远的乡镇上偶尔能看到，因为位置比较隐蔽，施工时也不明显，很容易就被一些投机取巧的人钻空子。但这种毕竟是不合规范的事，迟早会受到惩罚。

综合以上三种情况来分析，出现烂尾楼不仅仅是自身的实力和资金周转的问题，也有可能跟项目前期的各项手续是否齐全存在关系。但我们也不得不承认，大多数项目都是在封顶后才出现烂尾的，这让那些苦苦期盼好不容易看到胜利就在前方却来了一个迎头痛击，整个世界都崩塌了！

早不烂晚不烂，为啥偏偏赶在封顶之后才烂呢？整体的框架都已经建好了，再添点钱工程不是马上就结束了吗？烂尾楼大多会出现在封顶之后到底是什么原因？要弄清楚这个问题，我们不妨从以下三个方面来找找原因。

一、部分建筑也有在未封顶之前就出现烂尾的情况，由于建筑高度低，不容易被注意到。之所以大部分建筑会在封顶后被发现烂尾，其实跟它的建筑高度有很大关系。尤其是那些高层建筑，二三十层的楼高，老远的地方就能一眼望到。所以一旦停工或烂尾就很容易被注意到。

反而是那些低矮的建筑，周围都被高大的建筑物包围，平常就很难被发现，更别提烂尾之后了。

二、封顶是重要的时间节点，建筑各方因为资金问题可能导致工程出现耽搁。人们都说一个项目在封顶之前，开发商、总包、承包商、各种大大小小的施工队正处于“蜜月期”，各方为了“尽快把房子建起来，赶紧把房子卖出去”才能挣钱的共同目的，即便有分歧，大家也是“能忍就忍，能让就让”。心往一处想，劲往一处使才能尽快实现所有人的梦想。

一般在总包进场后，开发商会先支付10%-30%的项目工程款，这也就意味着在项目施工过程中，需要总承包商自己先行垫付各项费用。而总包对分包商也是如此，分包商对自己手底下的各种施工队、材料供应商也是这样。每一方参与施工的队伍，都要先垫钱最后才能结算，所以前期都在努力想把工程做好。

而封顶是一个重要节点，封顶时整个建筑的整体框架已经搭建完毕了。按照合同约定，开发商该给总包结算工程款项了，此时需要结算总金额的60%-80%，余下的10%左右等保质期结束后再另行结算。也就是说，这次的钱是个大头。

但往往这时开发商结账都不是很爽快，这是为啥呢？前面说过，很多开发商不可能只开发一个项目，他们会好几个项目同时进行，而这时对于资金的需求就比较大了。再加上银行的贷款需要优先偿还以保持自己良好的信用记录，所以此时开发商可能没有足够的资金来为总包结算。

这就会导致一个恶性循环，总包结不了工程款，分包商也拿不到钱，大大小小的建筑队也只能大眼瞪小眼。此时各方的利益关系已不再像“蜜月期”那般包容和体谅，大家为了争取各自应得的利益不惜把关系闹僵。撤出施工队、搬走机器设备等等，工地上一旦少了机器设备和人员的活动，很快就会变得凌乱不堪、杂草丛生。如果长时间没能复工的话，烂尾就是一个不可避免的结局。

三、封顶后的建筑高度明显，容易引起大家的关注，主观上形成封顶后才烂尾的错觉。这一点跟第一点其实是同一个道理，矮的建筑因为高度原因，人们视线范围有限，即便有烂尾的情况也不容易被注意到。

而高层建筑则刚好相反，特别是在封顶之后挂在外墙主体上的“喜封金顶”几个大字，更是老远就能吸引行人的注意。所以，一旦工人撤场、机器设备不再轰鸣，人们就能发现项目的异常，“烂尾”也就一传十、十传百很快被大众知晓。

买房是人生中的一件大事，很多人甚至是倾尽毕生的积蓄买下房子，谁都不希望买到手的房子到最后成了烂尾楼，一家几代人的生活陷入一团乱泥。那为了避免遇到这种情况，我们在买房时需要注意哪些问题呢？

一、最直接有效的办法就是买现房或二手房。因为房子已经完全建好，水电气已经接通，付了钱我们就能拿到实实在在的东西，这种踏实感是买期房感受不到的。比起期房，现房还有个好处就是能实地体验周围的配套服务，交通是否便利、商超的距离远近、是否有配套学区等等，这样也能尽快让我们对周边环境做出了解。

二、尽量在规模大有实力的知名开发商那儿购房。房地产行业的火热也带动了不少人进入，但鱼龙混杂的房地产市场我们还是有必要保持警惕。大型的知名开发商仍是我们的购房首选。

三、买房之前先考察周边的配套及前期的房屋销售情况，不能仅凭工作人员的一面之词。各大楼盘为了促进房屋的销量，宣传时都会有意夸大会促成购房者下单的信息，而隐藏项目的部分缺点。所以，我们可以实地考察周边的配套设施，或者向已居住的业主打听前期销售情况，了解的信息越全面才能最大程度买到让自己满意的房子。