抵押总部 出售资产 “三道红线”之下 房企加速“自救”

三道红线对于各房企来说，是一个不小的考验。压力之下，“自救”演变为房地产行业的关键词，出售资产成为了房企之间不约而同的降债方式。

事实上，“三道红线”政策出台已超过一年。进入2021年第四季度，各家房企纷纷加快动作，大宗交易市场活跃度再度拉高。为此，我们试图通过房企出售资产特色、成交模式，摸索出“三道红线”对商业地产究竟有何影响力。

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丰富资产包在手里，宝能能否跑赢时间是关键

10月20日，中炬高新揭开了宝能集团的财务情况与资产处置动作。据了解，由于流动资金缺口回款较为紧迫，未来3-4个月，宝能集团将推动上海、深圳、广州的8大项目加快出售。具体为深圳宝能中心、旧改项目，前海优质项目、物流园资产包等。

尽管宝能集团暂未公开资产出售时间表，但目前来看，宝能已把广州宝能金融中心、广州黄埔区枫下旧改项目转让给广州黄埔区国资企业。

就出售的写字楼物业来看，不管是深圳宝能中心还是广州宝能金融中心，物业价值都比较凸显。深圳宝能中心拥有一栋5A甲级写字楼，入驻企业包括城发集团、观致汽车、建设银行、前海人寿等;广州宝能金融中心是粤港澳大湾区总部基地，将打造为广州东部城市新地标。

宝能被称为行业中的“野蛮人”。实际上，房地产是宝能集团曾经十分重视的板块，在扩张过程中，野蛮玩家手里积累了不少优质资产。从中炬高新披露的总资产情况来看，宝能账面上是不缺资产的。面对短期内补足约200亿元的流动性资金缺口，野蛮玩家或许将面对两方面的难题，一是能否跑赢时间，加速现金回款；二是能否遇到合适的买家，让那些不错的资产“持续发展”。

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继绿地外滩中心被出售后，创驿大厦再“登台”

11月30日，绿地大厦发布出售创驿大厦60%股权的相关公告。资料显示，创驿大厦位于上海市浦东新区，由一栋超高层写字楼、一栋高层写字楼及一栋商业楼组成。实际上，“壕气”出售资产这种行为，绿地今年不是第一次。

如果将相关的大宗交易联系起来看，作为国资背景的绿地集团，在拿地、盖楼上是十分有优势的。要知道，2019年，绿地以121亿拿下位于上海市黄浦区核心区域的董家渡项目，投资800亿建设上海绿地海滩中心，打造上海市中心滨江沿线最大的商务综合体。

不过，备受“三道红线”的压力。争做房企优等生的绿地，不得不想法设法优化财表，拿到绿牌。因此，绿地出售资产是为了进一步提速去杠杆计划，实现降负债、产生利润的终极目标。

好在，经过一系列瘦身操作后，绿地短期内暂时能缓一口气。据绿地官方消息，此前踩中的净负债率红线，已经达成指标，将净负债率降至100%以下。也就是说，绿地目前还差一三道红线未解决。如果将2023年6月30日前全面转绿作为标准时间节点来看，绿地集团还有一定的时间。

此外，绿地出售创驿大厦的60%股权时承诺，将在2年时间范围内购回项目产权，期待绿地能够“提前“实现财表优化与资产回购的目标。

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非卖但抵，深圳总部大厦推上质押台

12月1日，在厦门成立的禹洲集团将深圳总部大楼进行质押，获得11亿元贷款。

对于拿出总部大厦进行质押，禹洲集团表示称，项目抵押融资是市场上常见的融资行为。不过，从三道红线情况来看，净负债比率和现金短债比已经转为绿档，资产负债率指标有待年底前恢复，目前正在积极降债。

稳健发展是禹洲集团追求的制胜模式，对于上述贷款的现金去向，企业暂无公开，但是，据市场消息称，禹洲集团面对境外债压力依然不小，现金流回款依然是质押的根本原因。

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以楼融资，上海世贸大厦关键时刻能回血

12月2日，世茂集团把位于上海市浦东新区陆家嘴的总部大楼上海世茂大厦进行质押，以进行融资。

上海世茂大厦是世茂集团总部所在地，是集甲级写字楼与商业配套于一体的写字楼。其中，商业面积9662平方米，办公面积36036平方米。这座大厦不仅带来的租金受益十分可观，并且呈现稳步增长态势。据58同城、安居客数据显示，上海陆家租金挂牌价位居第一，后续仍有上涨潜力。

这么优秀的资产为何要进行质押？实际上，面对三道红线，虽然世贸集团实现了零踩线的“自由”，但在国家调控房地产背景下，融资难依然是房企面对的难题。比起直接出售，质押的资产还算能够掌握赎回的节奏。不过，世贸方面也表示，在极端情况下，优质资产是可以出售的。

事实上，在今年大宗交易市场中，世贸出现的身影不太多。一边，据世茂中期财报显示，在上半年商业地产租赁收入上，商场、写字楼、主题乐园不断创下好成绩，也就是说，在轻资产模式下，优质物业还在不停为世贸带来增收；另一边，在市场融资较难的背景下，下一步拿地或将受阻。

如何平衡现实与未来，或许是世茂正在考虑的难题，当紧急情况出现时，出售的名单也自会交给市场。

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广州国际机场综合物流园区与富力挥手告别

据富力地产12月7日公告，继一年前将旗下唯一物流园70%股权出售给黑石集团后，富力地产又决定将剩下30%股权全部出售给黑石集团，估计将收回现金约12.63亿元。经过两次交易，广州富力国际空港综合物流园估计共为富力地产带来约53.25亿元的现金。

富力此次出售项目位于广州市花都区，占地约1470亩，计划建筑面积超过120万平方米，是大湾区最大物流园。

物业稀缺、大体量、核心城市……从买家评价中，可以看出黑石对购入资产的满意度。从卖方角度来看，为了减轻“三道红线”的压力，富力算是拿出满满的诚意了。自政策颁发以来，富力也在努力出售物业、酒店、写字楼等“非核心”资产，买家们按照各自的需求，接手了相应的项目。

出售资产不是一件简单的事，大宗交易背后，也能侧面反映富力对商业资产的开发、运营资产能力，不然买家也不会轻易买单。不过，对于富力来说，出售资产是降低负债的第一步，但绝不是最后一步。下一步的降债之路任重道远。

结语

“三道红线”的影响力不言而喻，从上述房企玩家的抛售行为来看，各自都下了决心。不管是拿出优质资产，还是直接改变企业发展侧重点，短期来看，出售等行为或将延续下去。

不仅要走得快，更要走得远。“三道红线”对于房企的意义不仅仅是“转绿”如此简单，而是要有顺势而变的勇气。相信在压力之下，房企能够将改革之路走出花路。