高盛谈房价「盛世皇朝高爆」

楼市的兴旺，本质上和这个时代有关，今天给历史复个房产盘。大家会看到在什么样的时代里，才能配的上高房价

文字很长，快一万字了，因为要和大家聊三个时代：唐、宋、明

part1、唐朝

01

白居易是京漂的典型，辛苦一生也没能在工作过的长安买上一套属于自己的房子。

而杜甫的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，放到现在同样成立。他们的经历都似乎是说：在唐朝，居住是个问题。

在一千多年前的唐朝，正经历着中国历史上第一次“房地产热”，房价高企，住房短缺，城市同样经历着人口限流、限购调控等种种措施。

公元803年，白居易32岁，已经来到首都长安三年了，终于有了第一份工作：在秘书省做校书郎。每月能领到1.6万钱，这在当时也算可以了。

靠这些薪水，白居易还不能买房，唐朝京城长安的房价可不便宜。白居易跑到长安东城的常乐里，租了已故宰相家的一个亭子，档次就和群租隔断间差不多。

公元806年，白居易35岁，校书郎任期已满，他退掉在常乐里租的亭子，跟同事兼好朋友元稹一块儿去靖安里东侧的永崇里租房

在那儿温习功课，准备参加公务员晋级考试。后来考试通过，被派到陕西盩厔县当县尉。

公元807年，白居易36岁，从盩厔调回长安，做了左拾遗，兼翰林学士。

这时候他的月薪是2.5万钱，这个薪水还是买不起房，在东城根新昌里某小区租房。

当时白居易已经很有名气了，那年结婚，夫人是东川节度使杨汝士的妹妹。很快他又有了女儿，这一家三口，还有他们的仆人，继续在新昌里租房。

后来他又调任京兆府户曹参军，类似财政局局长那种职务，月薪四五万钱，此外还能领到200石禄米。租了一所大房子，位于长安南城的昭国里，靠近市中心。

02

与其他几个诗人相比，白居易官运还是不错的

公元821年，白居易50岁，在长安买下第一所房子。从他32岁参加工作开始，到50岁买房，总共18年，加上之前京漂的几年，所以白居易有诗云：“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。”

要说完全没买房也不对，白居易还是很有买房意识的

做校书郎期间曾在渭南买过套房子把母亲和弟弟接过去，自己平日住在长安常乐里，周末回渭南的家。只是当时没有环长安都市圈一说，否则改善置业也可以提早几年。

除了白居易，韩愈在朝中最高做到吏部侍郎。晚年，他终于买了一套称心如意的房子之后，感慨万千，赋诗一首：“始我来京师，止携一卷书。辛勤三十载，以有此屋庐……”

吏部侍郎是唐朝“正四品上”级别。按照规定，这一级别的俸禄为 74.1万钱/年。为了这套房，用尽了三十年的工资和稿费，基本上和按揭30年差不多。

03

唐朝也有开发商们首富，窦乂

冯梦龙主编的《智囊全集》记载了他的发家故事，十三岁时，他就开始做起了小生意，只要挣钱的生意，他都会去做，卖鞋，种树，卖法烛（蜂窝煤）

这样积累了原始资本，攒到了第一桶金，赚了80万钱，为以后进军房地产行业打下了坚实的基础。

关于他的这样一段趣事广为流传，在长安西市秤行的南边有“十余亩坳下潜污之地”，窦乂花了三万文钱买了下来，前期开发资金不足怎么办？

史料记载，窦乂先在水洼中立了一根木杆，杆顶挂一面小旗。

再围绕着地沿垒起六七座临时小房，雇人制作烧饼、团子等食品。招呼小孩投掷石块、瓦片击木杆上面的小旗。

击中的，就奖给烧饼和团子吃。很快，附近的小孩争相前来投掷。不到一个月，居然有上万人次来投掷石头、瓦砾，不久垃圾坑填满了。

改造后的土地，商业价值增加，窦乂在填平的这块地皮上，建造了20间门面房。

再把房间租给波斯胡人做生意，每天坐地收银，日进房租几千钱。这个地方也逐渐发展成为当地著名的“购物中心”，这个地方后来得名“窦家店”，成了繁华地块。

窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了李晟。

李晟很高兴，从此跟窦乂结成死党，有求必应。有这种靠山保驾护航，窦乂发得更快了，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。

04

拥有唐朝长安城的住宅，不仅是一件消费品，更是一项政治资源的象征，长安城的房地产，无论是供应还是购买，都处在严格的政府管控之下。

唐朝规定普通人家每3口人给一亩宅基地，“贱民”之家每5口人一亩，如果多占，“一亩笞十”。

同时还规定，一处房产或地产要出售，买卖双方谈妥还不行，还要征求所在地的邻居以及卖方族人的意见，“先已亲邻买卖”。

这种限购方式，一直到民国时期，报纸上还经常可以看到这样的启事：“某房某地已谈妥买卖，该业主的族人和邻居们如有异议，请速与购房人联系。”

唐朝收取的房产税叫间架税，以“间架”为标准。

按照《资治通鉴》的解释，“间架”是指“每屋两架为间”，也就是并列的两个屋架之间的空间称为一间房。

“上屋”每年每间收2000钱，一般的“中屋”每年每间收1000钱，差一些的房子也就是所谓下屋每年每间收500钱。这可是一间的税！对照下前面白居易韩愈的薪水可是不低啊。

收这个税有个背景，唐德宗在位时有4家藩镇造反，唐德宗决定用兵，但需要大量军费，国库拿不出这么多钱，于是有人出主意收这个税。

当时的百姓觉悟绝对没有现在高，此令一出群情哗然，拿不出钱交税的自然觉得没活路；有些人虽然有钱，但房子也多，一交就是一大笔。

朝廷不管，规定强力收缴，对隐瞒房产逃税的，一经查实就打60板。还鼓励邻居、亲朋揭发，查实后奖励5万钱。

房产税刚施行几个月，别说剿灭藩镇了，长安城外就发生了一次军队哗变。

叛军为赢取民心，打出了“不税汝间架除陌矣”的口号，说他们要是取得了政权，马上就取消房产税和其他的乱收费，老百姓纷纷支持叛军。唐德宗在长安呆不住，逃到了乾县。

平息叛乱后，他做的第一件事：取消“房产税”。

part2、宋朝

01

宋朝这样的朝代一般都会有清晰的产权制度，而且当时的房地产换手率极高：“贫富无定势，田宅无定主。”财富、人口、房产的流动性成就了发达的两宋经济。

为满足频繁的房地产交易，宋朝城市满大街都是房地产中介，叫做“庄宅牙人”。

为什么宋朝的房地产市场这么活跃？不必奇怪，宋代商品经济发达，城市化方兴未艾，人口流动频繁，跟今天的趋势一样，宋人发迹后也喜欢往大城市挤。

北宋后期，汴京市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里；南宋淳祐年间，临安府市区内的人口密度约为21000，咸淳年间，甚至可能达到35000。

对比今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，东京与广州市区的人口密度为13000，北京约为14000。

换言之，宋代特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市。

如此之高的城市人口密度，势必导致大城市的商品房供不应求，房屋的销售价与租赁价越推越高，

北宋前期，汴京的一套豪宅少说也要上万贯，一户普通人家的住房，叫价1300贯；而到了北宋末年，京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯，以购买力折算成人民币，少说也得5000万元以上。

由于首都房价太高，宋政府又没有为所有京官提供官邸，所以许多宋朝官员都买不起京师的房子，只好当了“租房一族”，有北宋名臣韩琦的话为证：“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居者，比比皆是。”

欧阳修25岁从政，历任翰林学士、枢密副使、参知政事等要职，当过好几任知州，相当于现在正市级，至“知谏院兼判登闻鼓院”，还是只能在开封租房子住，而且房子非常简陋。

他曾写诗发牢骚：“邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。”这套破旧的古屋，每逢下大雨就浸水。

这种窘迫的居住状态，一直持续到他42岁那年在阜阳买房置地才告结束，算了算，从江西老家进入开封府工作，也算是“开漂”，但始终没买上房子。

02

苏辙，为官几十年，当过御史中丞，大半辈子都买不起房子，

曾作诗说“我生发半白，四海无尺椽”。他的朋友李廌乔迁新宅，苏辙写诗相贺，同时也表达了他的“羡慕嫉妒恨”：“我年七十无住宅，斤斧登登乱朝夕。

儿孙期我八十年，宅成可作十年客。人寿八十知已难，从今未死且磐桓。不如君家得众力，咄嗟便了三十间。”

直到晚年，苏辙才在二线城市许州盖了三间新房，喜难自禁，又写了一首诗：“平生未有三间屋，今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅，不辞暑月卧斜阳。”和现在去环上海周边城市买房差不多了。

再说苏轼，26岁正式成为一名公务员，月俸4500钱，大约大相当于今天的4000多元吧，他后来当上了水部员外郎，在京师开封为官多年，级别也不低，相当于副市级吧。愣是买不起房子，儿子要结婚，却只能借一位好友的房子办喜事。

直到50岁那年从弟弟苏辙那里借了三千贯才在江苏常州买了首套房，前后花了二十多年时间，比欧阳修还惨。

在那个时代，连宰相都要租房子。朱熹考证说：“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”

宋真宗时的枢密副使（相当于副宰相）杨砺，租住在陋巷，“僦舍委巷中”，他去世时，宋真宗冒雨前往祭拜，发现巷子狭窄，连马车都进不了，“步至其第，嗟悯久之”。

直到宋神宗时，朝廷才拨款在皇城右掖门之前修建了一批官邸。这批官邸，只有副国级以上的宰相、参知政事、枢密使等官员才有资格入住。部长以下的官员，还是“僦舍而居”。

不过不是每个官员都这么苦逼，文官们太迂腐，有这点功夫写诗发牢骚，还不如着手投资。

03

两宋懂得房产经营的大有人在，就如大名鼎鼎的大英雄岳飞：两千亩地五百间房。

岳飞的一生很短暂，就是不停地打仗。岳飞不光打仗，他还买房。

现有文献显示，为了安置家属，岳飞在九江置办了2300多亩田地，还买了498间房，以及5所水磨。

户部的报告里写得分明：岳飞家向外出租的不动产，共有151间房、1400多亩地以及两所水磨。

可以想见，当岳飞及其义子岳云在外杀敌立功、驰骋战场的时候，是无须担心家人的生活的。

岳飞胜仗打得多，朝廷赏赐多，这些赏赐都换成了田宅，有恒产者有恒心，这些不动产在，朝廷对他也放心一些。、

04

由于租房需求旺盛，宋朝城市的租赁市场一直很火爆，要是在宋朝大城市拥有一套像样的房产出租，基本上就衣食无忧了，司马光做过一个估算：“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。”

每个月15贯的租金收入还算是少的。

南宋时，建康府（今南京）的“有房廊之家，少者日掠钱三二十千”，每天收到的房租至少有二三十贯。因此，宋朝的有钱人家，几乎都热衷于投资房地产。

宋朝并不禁止官员经营房产，如徽宗朝的宰相何执中，“广殖赀产，邸店之多，甲于京师”，“日掠百二十贯房钱”，每日租金收入有120贯，月入3600贯，是宰相月俸的8倍。

真宗朝的宰相丁谓。他在汴京冰柜街购置了一块地皮，冰柜街地势低洼，经常积水，同僚都笑他傻。

其实丁谓很聪明，他在宅基地附近开凿了一个大水池，既可将积水蓄于一处，挖出来的泥土又可以用来垫高地基。然后又修建了一座桥，再向朝廷奏请开辟保康门为通衢，很快冰柜街便成了汴京的繁华地段。

宋朝朝廷眼看着房地产市场如此有利可图，也积极投身进去，在都城与各州设立“店宅务”，专门经营官地与公屋的租赁。天禧元年汴京店宅务辖下有23300间公租屋；天圣三年京师公租屋的数目又增加到26100间。

宋政府设“店宅务”经营公租屋，

目的有三：一是分割房屋租赁市场的利润，以增加财政收入；二是将公租屋的租金设为专项基金，用于维持当地的公益事业；三是为城市的中低收入者提供基本住房。

相对于私人放租的高档房屋，“店宅务”的房租比较低廉，天禧元年开封府一间公租屋，每月租金约为 500文；到了天圣三年，在物价略有上涨的情况下，租金反而降为每间每月430文。当时一名摆摊做小买卖的城市底层人，月收入约有3000文，每月四五百文钱的房租，还是负担得起的。

05

同样，房产不是单纯的消费品，宋政府也不敢放任房价一再飙升。

宋真宗咸平年间，朝廷申明一条禁约：“禁内外臣市官田宅。”即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋。

宋仁宗天圣七年，宋政府又出台“第二套房限购”政策：“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋。”现任高官除了正在居住的房产之外，禁止在京师购置第二套房。

由于“租房族”数目庞大，宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上，时常发布法令蠲免或减免房租，如大中祥符五年（1012年）正月，“诏：以雪寒，店宅务赁屋者，免僦钱三日”，

不过减的是官方的住房租金，对民间私产，两宋政府还是尊重其产权完整性。

宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金，但大臣反而有不同意见，南宋有一位叫做胡太初的官员，就对政府频繁放免房租的做法提出非议：“不知僦金既已折阅，谁肯以屋予人？积至塌坏倾摧，不复整葺，而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。”

意思是说，官府老是要求业主将租金打折，那今后谁还愿意将房屋租给别人居住？

就算租出去，房屋坏了，业主也必不愿意掏钱修葺，最后租户将“无屋可居”。官府的做法看似是恤民，其实是不知道“贫富相资”的道理。

part3、明代

01

徐文长是晚明大才子画家文人，一生可谓是穷困潦倒

从20岁成家，到40多岁写《镇海楼记》，当中20多年的时光，他都没有一个固定的、属于他自己的住所。绍兴的胡同，杭州的寺院，都曾有他租房的记录。

公元1561年，胡宗宪在杭州建成大型景观建筑镇海楼，让徐文长写文章纪念此事。他写了一篇《镇海楼记》，胡宗宪读了大喜，从账上拿出220两银子，送给徐主任买房子用。

于是徐文长拿着这些银子，在绍兴城区东南郊买了一个宅子，占地10亩，建房22间，有一个超大的院子，外面用篱笆围着，里面种了几十棵果树，大门口栽了一大片竹子，还挖了两口池塘，用来养鱼、种荷花。

什么时候来了客人，徐文长就会站池塘边撒网捕些鱼，然后再下厨烹制，就着果树上结的果子下酒。喝醉了，就在院子里唱歌，非常潇洒，非常潇洒。

因为是用稿费买的，所以徐文长为这所别墅取名叫“酬字堂”，这个“酬”字，既有稿酬的意思，也有酬谢胡宗宪的意思。

明朝北京城的住房基本上都是政府包办，有庞大的廉租房供应。

整个明代，除了前面所说的徐文长时期的晚明的江南，房产比较贵之外，其他时期和城市房价都不贵。

原因就是朱明一朝严格的户籍制度，限制人口流动，京城北京，除了来做官的和承接政府工程的工匠，哪里可以随便进的来。

明朝北京城的住房基本上都是政府包办，有庞大的廉租房供应。永乐年间建的这些廉租房被称为“廊房”， 分成三类，一类叫“大房”，盖在今天北京宣武门、 钟鼓楼附近；一类叫“中房”，盖在西直门内；还有一类叫“小房”，盖在安定门、德胜门、西直门、阜成门附近。

居民每三个月交一回房租。租金标准也分为三个等级，第一等是“大房”，每间交租金45贯宝钞，外加90文铜钱；

二等是“中房”，每间交租金31贯宝钞，外加62文铜钱；“小房”租金最便宜，每间30贯宝钞，外加60文铜钱，当时轿夫的月薪都能住得起。

所以明朝北京的房产交易一直不活跃，价格也不高，到晚明以银为本位时候

1640年(崇祯十三年），北京市正阳门大街居民傅尚志卖房，一座小型四合院卖价只有33两，就是到鲁迅那阵也没涨太多。万历年间北京劳务市场上 普通民工忙活一天 能挣纹银0.05两 ，两年工钱就能买一套四合院。

02

明怎么亡的，这里就不多说了，清兵入关对社会财富进行了重新分配，占领了明朝故宫，以及各级官员留下的豪宅，圈占了普通人家的宅子，把原住民全部赶到外城，城内只允许旗人居住。

这种满汉分居的格局，从北京开始，成了满清一朝最基本的城市格局。满汉分居，也在事实上形成了两种房屋产权制度。

在体制内的，是满人，他们住在内城。享有朝廷分配的内城住房。在体制外的，是其它民族主要是汉族的居民，他们无权居住在内城，也无权享受政府分配的住房，只有靠市场机制调节。

因此，满清的房产制度就形成了计划和市场两种制度并存的格局。

普天之下，莫非王土。满清建政之初，分配给旗人的宅子都是国家所有，旗人只有居住权没有所有权。但只要没有因犯罪而被收回，子孙均可居住，这就事实上改变了房屋的所有权。

到了康熙朝，政府开始允许内城旗人之间进行房屋的买卖。这说明政府默认了房屋所有权的改变。

到了雍正的时候，政府财政吃紧，改革已经势在必行。

由于原有分配房屋所有者都是开国功臣的官二代，是强大的既得利益集团，指望他们掏银子买房子是不现实的。

但是新建房屋是可以的。从雍正起，政府新建房屋由官兵购买或者租住，从获得房屋的旗人薪水中“扣奉”用于后续的“盖房之资”。这是典型的公积金制度。

“雍正改革”使得政府分配房屋，变成了政府经营房屋，同时也促进了房地产的计划经济向市场经济的转型。

从雍正九年到乾隆七年，仅北京一地，陆续卖出官房“七檩至三檩房共一万一千三百七间半，作价银十四万四千七百二十九两四钱，业经满限交足。”

不过这样的住房，只有体制内的人才能购买，体制内房产价格保持了相对的稳定。

03

然而在完全实施市场经济的外城房地产市场，房地产价格却呈现出不断上涨的趋势。

先是在顺治初年，原来住在内城的居民被迁出，导致外城居住需求量猛增，市场供不应求，一涨就是几倍。

工科右给事中魏象枢在给皇帝的奏章中大声疾呼，“罄家所有不足以卜数椽之栖。”并建议“祈天语申饬，令该管地方等官，概平一价，凡买者卖者典者赁者，各勿增减，共相保恤，庶比屋可封，国本永固矣。”

寄希望于最高统治者下达行政命令，把价格降下来，并把这事上升到了事关国本的地位。

顺治五年时外城房价为每间房6.5两，之后房价上涨一倍，达到15.91两。到了康熙年间，已经涨到40.11两，是顺治年间的5倍。

在雍正、乾隆稍作停顿，雍正改革提高了供应量，但到了嘉庆时期，又涨到了41.29两。

到了道光之后，上海开埠，城市发展的重点就到了南方租界，北京房子想涨价也涨不了了。

最后

说到这里可以下一个结论了吧，房价和盛世正相关

与这个命题相比其他都是小命题，房价再高的唐宋还是唐宋，两百年后也不会因为房价高发生什么改变

高房价代表了经济发达信用度高，也代表私权保护流动性好，即使在这盛世还有很多要抱怨的地方，但房价高肯定要排到比较后面了

再说呢，白居易欧阳修苏东坡都这么苦逼，你我还能有什么不服的呢？

以上为正文，来自微信公众号：隔壁的老罗，已获授权转载

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