城阳房价下跌「城阳买房哪个地段未来有发展」

疫情反复，许多人宅在家不敢外出看房，外地的朋友来不了青岛，又急于了解青岛楼市真实现状，今天主编将近期真实的青岛楼市信息传递给大家，供大家参考，主要从西海岸、高新区、城阳、胶州几个区域入手分析。

一、西海岸新区

主编之所以先说西海岸，是因为近期西海岸开盘、加推的楼盘比较多，我们直接展示数据：

①状元城：位于西海岸开发区核心板块，4月23日上午线上开盘选房，属于项目首次开盘，推售楼座为1#（18层）、3#（26层）、5#（18层），共237套房源；产品面积为：116㎡、126㎡、135㎡、153㎡；开盘优惠后价格：1#均价19870元/㎡，3#均价19300元/㎡，5#均价21900元/㎡。车位：高层赠送B1层车位1个，小高层买1赠1，截至开盘当天中午共去化85套，去化率36%。（该数据为真实数据）

②青城·熙章：位于西海岸开发区核心板块，4月20日晚上于售楼处现场开的盘，属于项目首次开盘，推售楼座为1#（东单元5层，西单元4层），3#（8层），共50套；产品面积119㎡、120㎡，开盘优惠后价格：1#25850元/㎡，3#25160元/㎡，开盘第二天去化41套，去化率82%。

③中交·山海大观：位于西海岸灵山湾核心板块，4月23日上午于售楼处加推9#（33层），共132套；产品面积：113㎡，134㎡；开盘优惠后均价15800元/㎡，赠送一个车位，关于该项目开盘成交数据有两个版本，一个是售楼处对外报成交58套，去化率44%，另外一个是某机构监测到的成交25套，去化率19%，你选择相信哪一个？

我们大概一分析就会有结果，主编咨询了行业内人员得知，该项目本次加推所有中介成交的加起来也有21套（其中贝壳15套、58爱房5套，合鼎1套），在目前这种市场下，西海岸灵山湾一个全靠外地客户以及中介带看为主的区域，自然到访客户成交37套与成交4套，但凡不是傻子，应该都会倾向于自然到访成交4套，中介成交21套，总成交25套这个数据。

以上三个楼盘的成交数据来看，西海岸核心位置的楼盘还是很受欢迎、不缺有钱人购买，而当前人口居住地较少的区域，成交量急速下滑，待疫情结束，有外地购房者的持续涌入，或许会回到此前正常销售状态。

二、高新区

高新区从上周开始又火起来了，看房人络绎不绝，主要原因在于高新区将部分人才公寓转为商品房销售，都是现房，售价1.1万-1.2万之间，截至目前，高新区人才公寓能转商品房的楼盘基本都已经转了。

新城·云樾晓院是第一个转为商品房进行销售的，我们以它的销售数据进行分析，新城本次只转了1栋楼，总共80来套房源，大上周六开始销售，3天时间卖了40多套，这40多套当中，大部分都是之前一直关注该项目而犹豫没出手的老业主，碰到便宜的机会就抓住上了车，前天周六同样当天又成交10多套。

截至目前，新城转的一栋楼房源已所剩无几，高新区其他楼盘也是类似情况，看房客户太多，置业顾问接待不过来，好多都同时接待好几组客户。由此可见，高新区的关注度依然很高，需求也很大，合适的房源合适的价格一推出，购房者依然络绎不绝。

高新区的本轮政策直接将区域内房价拉低到1.1万-1.2万的水平，不管是均价卖1.35万的高实城、中欧国际城的期房，还是区域内的二手房，在绝对的低价面前，全都变得束手无策，当然许多去年、前年等花高价上车、高位站岗的业主也没想到房价一点一点持续上涨的高新区能突然来一波低价现房，打乱了所有预期。

三、城阳区 (上马、棘洪滩、白沙湾等）

高新区这个价格也会直接影响到周边上马、棘洪滩、以及白沙湾片区的新房售价，拉低整个北岸城区的价格，此前相比于高新区1.35万的均价，上马与棘洪滩两个区域的新房打着1万出头的售价可以慢慢去化，甚至卓越·青岚郡等楼盘都直接清盘了，而现如今再卖单价1万已经毫无优势。

大家可还记得前些天上马片区的中铁·诺德澜湾楼盘，不惜重金搞了一波大促销？可能现在许多人脑子里还是蒙的，为什么会毫无征兆的力度那么大的搞促销？实际上当时不仅高新区的楼盘接到人才公寓要转为商品房进行售卖的通知，上马片区的楼盘也得到该消息，所以在高新区低价现房没出来之前大力度先收割一波韭菜，看似开发商花费成本较大，但以现在的形式看当时的举动，中铁的操盘者是优秀的，提前嗅到信息提前做正确的决策，但对于信息滞后的购房者来说，一直处于被动的边缘。

所以对比高新区目前现状，上马、棘洪滩片区的楼盘售价在七八千才算合理，不知片区内开发商会做“谁先降价谁先收割韭菜”的决定，还是继续按兵不动。

上马、棘洪滩如此惨烈，白沙湾又如何？此前许多购房者买房会在高新区与白沙湾之间犹豫抉择：是买白沙湾片区万科·海潮云起带精装单价1.5万的洋房还是买中欧·国际城毛坯单价1.35万的大高层？两个区域紧靠着，并且两个区域的楼盘售价此前也都维持相对平衡，谁都没有绝对优势，但如今若白沙湾片区楼盘不降价，将直接被高新区低价现房优势所碾压，所以白沙湾片区内的楼盘现在也面临同样的问题与选择：谁先降价谁先收割韭菜。

“谁先降价谁先收割韭菜”这句话是去年夏天开始主编不断对西海岸楼盘说的一句话，去年下半年开始西海岸远郊部分楼盘价格直接降到底，甚至低到网签不了，典型楼盘就是碧桂园珠山郡：带装修洋房8888元/㎡，碧桂园美筑：地铁口旁精装修准现房8888元/㎡；当然今年这句话要送给城阳。

城阳的房价其实2019年就开始下跌了，家佳源旁正阳府当时降到了1.3万多，高点时卖一万八九，共有产权政策的出台，使城阳楼市止跌回暖，不仅将城阳库存大幅去化掉，还将城阳的房价提高了好几千，2019年底担心房价继续下跌而没抄到底的购房者去哪说理去？青岛这次率先降价的区域是胶州与即墨，其次是西海岸胶南偏远楼盘，今年在没有政策加持、房价太高、购买力不足的前提下，城阳各片区或将开始降价，2019年家佳源旁边楼盘可以一万八九降到一万三，倘若楼市极度萎靡，类似情况在今年也不是没有可能。

四、胶州

这次写胶州我们不必详细说每个楼盘开盘以及销售啥情况，胶州的楼市现状大家都清楚，很多在胶州投资了房产的客户内心已深受创伤，包括开发商也一样，也没见哪个开发商再在胶州轰轰烈烈的拿地，说到这，我们简短提一下现在全国土拍方面的大形势，南方城市的楼市走向一直领先北方半年时间，4月22日，南京首场土拍共20宗地，成交14宗，流拍6宗，清一色央企、地方国企拿地，土拍市场两极分化严重，好位置地块开发商溢价抢着拿，不好位置干脆连地都不拿。（胶州目前正面临后者的处境）

这个信息折射出今后全国的房产销售市场面临同样处境，好位置好产品依然会持续受追捧，偏远板块或面临无人问津，若希望你的房产有流通性、能够及时变现，一定要以购买核心位置、人口集中区域的楼盘为主；像胶州上合那些房产一定是全赔，现在投资的房产不仅降价贬值、而且卖不掉，等30年后上合等区域有机会发展起来了，他们现在买的房子又成为了老房子，老房子在青岛市区都是不值钱的，更何况一个偏远的工业区，基本是砸手里了，当然我们也要感谢他们为上合发展做出的奉献，期待上合更好，更期待青岛赶超深圳。

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图文来源：青岛楼市大事件

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