杭州土拍转冷,地价也降了「率土流浪军主城」

8月27日上午，主城这几个板块的土拍不淡定了！

作为板块内具有风向标意义的三宗宅地，它们的出让引来了众多房产圈内外的围观，但结果让人大跌眼镜，三板块久旱逢甘露也难敌降温。

其中，望江新城首宗宅地，由滨江集团以总价261757万元拿下，楼面价29976元/㎡，溢价率1.95%。钱江新城2.0区域首宗宅地，由杭州中宸镇建设有限公司，以底价146080万元竞得，折合楼面价20024元/㎡。新房几近断供地祥符单元宅地由上海绿都以总价339128万元竞得，折合楼面价18363元/㎡，溢价率3%。

杭州新浪乐居主编上官剑表示，三宗地溢价率极低，不过三宗地都需配建一定比例的公租房，所以实际的楼面价会高一些。对于这样的结果还在意料之外，本次土拍的望江地块参考南星单元地价下跌3成多，说明核心区的地价还在下跌，地价还在探底中。

地块成交详情

滨江补仓杭州“新豪宅”区 实际楼面价超3.3万/㎡

周边遍地6万 豪宅！有二手房挂牌价超8万

望江单元已经超10年以上未出让宅地，本次是时隔多年后的首次出让，也是望江单元升级为望江新城后的首推宅地。地块西北面500米左右便是杭州火车站（城站）东广场，与汽车南站也只相隔百米，而地铁5号线、7号线（在建）换乘站江城路站直线距离不到300米。

据了解，该宗地报名单位至少有6家。但最终地块只经过6轮便成交，开发商每次加价都相隔两三分钟，出价十分谨慎。最终地块由滨江集团以总价261757万元拿下，楼面价29976元/㎡。由于需要无偿配建18班幼儿园和不少于8732.34平方米（10%）作为公共租赁住房，实际成交楼面价超过33000元/㎡。

地块南面便是南星板块，这一片区，是滨江、融创、绿城、保利、信达等“豪宅专业户”的大本营，因此望江新城也被称为杭州下一个“豪宅区”。

南星板块，随着滨江保利翡翠海岸的清盘，目前在售新房仅信达滨江壹品一个项目，近期摇号均价达6.8万/㎡。还有滨江保利上品未上市，该项目在2017年以599294万元总价成交，楼面价44460元/平方米，自持比例23%，是目前板块内的最高价项目。板块内二手房挂牌均价如金隅学府也已超过8万/㎡。

就在上个月，滨江刚拿下南星单元D-05地块，拿地价36086元/㎡，需配建10%公租房，实际楼面价近4.4万/㎡。

和南星地块相比，32号望江单元地块降了近1.1万元/㎡。但这也不难理解，相比而言，南星板块开发更早，周边配套更为成熟，居住氛围也更浓厚。而一条秋涛北路为界，南北学区也有差异。南星板块胜利实验小学、北师大附中都是上城区知名公办学校；望江单元杭州市勇进实验九年制学校则较为一般。

地块现状图（图源/浙江土地交易网）

上海绿都拿下祥符宅地 实际楼面价超2万

祥符地价降近5000元/㎡ 新房几近断供

继望江地块后出让的是33号祥符东单元地块。相比而言，地块竞价更慢，半小时仅竞拍10轮。由于土地交易网改版，现在已经无法看到出价单位编号，因此无法判断究竟有多少家房企参与竞拍。最终地块经过11轮报价，由上海绿都以总价339128万元竞得，折合楼面价18363元/㎡。

祥符单元也曾是开发商云集的板块，不过自金地申花里之后，祥符板块已有5年未有纯宅地出让了。板块内上一次出让涉宅用地是在8月14日，两相邻商住地均由万科竞得，案名为中城汇MIDTOWN。

根据规划，项目将打造2幢高层住宅、6幢小高层住宅、2幢办公楼和一所4805㎡幼儿园。不过这也是板块内唯一的新盘，项目目前有几幢楼已经结顶，预计将于近期首开，上市后将为板块提供1004套住宅供应。

由于新房稀缺，板块内很多购房需求外溢到二手房市场，周边二手房成交均价多在3.4万/㎡以上。

此次上海拿下的祥符单元的地块，无疑将为板块带来更多供应量。剔除无偿配建的10%公租房部分面积，实际楼面价为20402元/㎡，相比万科地块，楼面价下降近5000元/㎡。

不过万科项目自带商业体，又毗邻地铁和万达广场，会更具优势。

由于地块限高规定，住宅建筑高度大于24米，不大于75米，所以地块大概率将打造8层以上的小高层或高层住宅。

江干国资背景企业底价竞得34号宅地

楼面价18363元/㎡ 需配建25%公租房

此次出让的宅地，都无一例外地配建了不同比例的公租房，不过34号四堡七堡单元地块最多，高达25.77%。地块最终由杭州中宸镇建设有限公司，以底价146080万元竞得，折合楼面价20024元/㎡。

由于钱江新城2.0区域此前并未有过地块出让，不妨以今年4月出让的北辰九堡地块（去除公租房部分面积，实际成交楼面价超过28578元/㎡）作为对比。

北辰地块成交详情

不考虑公租房面积，按照可售面积算，34号地块的实际成交价为26976元/㎡，比北辰稍低一些。且34号地块距离地铁更近，又有直线距离1km以内的江景优势，似乎更有优势。但地块限高50米，若按照3米层高算，最多也只能打造成16层高层，要看江景还是有点难。

若以位置更优越的牛田单元新房作为比较,34号地块的实际保本房价超过3.7万元/㎡，而绿城杨柳郡近期销售价格约3.3万元/㎡，加上新房限价，牛田单元招商越秀公园1872、越秀招商天悦江湾虽未开盘，但据销售口径，均价预计在4万元/㎡左右。

这也就不难理解，为何今天钱江新城2.0首宗宅地仍以底价成交了。此次拿地的杭州中宸镇建设有限公司隶属江干区农居建设管理中心，笕桥的黎明社区、水墩区块的水墩公寓等众多回迁安置项目都是由该公司建设。

杭州新浪乐居主编上官剑表示，杭州中宸镇建设有限公司属于江干区国有企业，侧面说明地方国企的托底，不出意外会寻求品牌房企的联合开发。

今天还出让了一宗商地，位于滨江区之江单元，就在地铁4号线联庄站地铁口。由于竞价期间无人报价，由海威置业有限公司以总价52668万元，楼面价7505元/㎡，溢价率0%。