广州楼市为什么越等越买不起「城区老房子值得买吗」

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提问：你好广叔，预算550万，自住兼投资，流花路上班，平时需地铁通行，经过多次看房筛选后，现挑了几个离上班单位物理距离在5km以内楼盘，麻烦广叔帮忙分析：

1、天健云山府，优点新房，近地铁，地段好，位于白云新城，对面白云山，学位培英小学；缺点单价7万，预算内只够75平南向2 1房，户型方正，但布局不太合理，且能选楼栋距离高架较近。

2、针对云山府有个疑问，这个楼盘19年开盘，但是现在只卖出2/3，现在担心入手后，满五后依然难出手。

3、广钢，交通方便，有一定潜力，但是可选户型不多。

4、万科峯境二手房，优点和云山府一样，再加单价比隔壁云山府便宜；缺点二手房得重新装修，个人觉得整个楼盘外形不是特别好看，现放出盘可选的范围和心仪的房源少。

5、万科金域悦府，优点单价低、户型好，可购入98平南向三房两厅两卫；缺点距离地铁站较远，周边环境和配套一般，学位一般。

回答：你好。

1、云山府是偏贵，但地段好，配套各方面都不错，长期自住是可以买，5年出手确实不容易，已经透支了一定价格。

2、广钢可以考虑

3、万科峯境不如考虑云山府了

4、万科金域悦府位置很一般，不是很建议。

提问：想请问下，

1.中洲紫轩是单体商住混合楼，有没有可能复制佳兆业一号的特点，未来潜力大吗？

2.富颐r区北向92，和中鼎南向的97对比，哪个潜力会更大些？

回答：你好。

1、中洲紫轩单体楼不是建议，立交交汇处，较嘈杂

2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，请问同等预算的情况下，珠江花城和富颐华庭哪个好，投资兼自住。

回答：你好。那就买珠江花城，至少环境方面会好很多，没有铁路线高速的噪音。

提问：广叔您好！新人二问请教3个问题：

1.珠江天力和保利天汇两个项目，从居住体验和保值增值等各方面比较，性价比哪个更高？

2.珠江天力这种项目较小面积的户型会不会都是北向和马路边

3.今年广州的刚需刚改盘像保利天汇这种限价会有变动吗？谢谢！

回答：你好。

1、珠江天力紧靠金融城，区位上优势极其明显，且附近新盘稀缺，所以价值相对较大

2、保利天汇以大面积为主，朝北居多

3、保利天汇限价大概率不会变动

提问：广叔您好！广州首套，工作在白云与越秀交界下塘西路，孩子2025年读小学，手上弹药现有300W，总预算400-450电梯小三房，学位为第一考虑因素，白云/越秀/海珠首选，但是也去看过恒荔湾畔，现有两个问题：1、弹药300W，其中100W年底12月才能到位，实际在手弹药只有200W，100W存在风险，是考虑年初贷款还是今年年末资金到位才出手？2、预算400-450W小三房，以上区域广叔能否着重学位因素推荐楼盘查看。

回答：你好。

1、这个价位现在就可以买，这个刚需价位总体需求量大，小阳春及国内信贷政策放松，可能有微涨，而后有所回落。恒荔湾畔可以考虑。

2、可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好！最近关注了寺右马路附近的东山月府，东山欣园两个小区。请问这两个小区怎么样？南向的户型大概多少单价入手比较合适呢？现在挂牌都在12万，感觉太高了。另外珠江新城西的碧海湾03年左右，有个朝南望江的算是正规3房户型，单价多少入手比较合理呢？

回答：你好。东山月府楼盘偏小，东山欣园也差不多，这个价来说是偏高了；碧海湾，11w左右可以考虑

提问：广叔你好，请问万科红郡独栋别墅和锦绣香江独栋别墅，面积价位差不多的情况下，哪个楼盘优势大？

回答：你好。当然是万科红郡，万博核心区域，配套繁华。

提问：广叔您好，投资小白，手上资金有限，最近看黄埔地区很多使用权公寓，地段区位貌似都不错，不考虑以后增值，打算一直持有收租金，这样的公寓有保障吗？销售一直鼓吹日后可以分割成独立红本，资金有限的话值得买吗？谢谢！

回答：你好。不知道公寓叫什么名字？公寓主要是流动性及增值都不是很好，如果不求增值，就纯住或出租，可以买。就怕未来要转手，需要打很大折扣才能脱手。不知道预算总价多少？可看看买其他地方。

提问：新人首问：广叔你好！目前广州天河伟诚广场一套90平自住（抵押贷款257万），17年买增城保利平方花园一套（高楼层东南90.4平，全款），瑞安创逸公寓一套（全款自用）。伟诚广场是开放小区，极少车位（隔壁海景租车位），房子4楼，朝向西，想改善居住环境，想买小区好点楼龄新点的但不要太远，上班在龙口东。我的问题是：

1.能接受800万左右的，手里钱不够，想卖自住的房子和增城的房子，自住的有抵押需要先还贷才能卖么？

2.增城的明年5月才满两年，没满5年的交易税有多高？买的总价加契税160。

3.伟诚广场的房子地段好，生活方便，楼龄21年，开放式，物业一般，车位少，房子价位起不来，以后会不会更差？就纠结这个考虑要不要卖。

4.等两年攒够首付再买还是明年把伟诚广场卖了早买？

5.有哪些参考楼盘（交通要方便，因为有家人不会开车）

回答：你好。

1、增城的可明年5月满2年出手，现在也不容易卖，卖不起价

2、伟诚广场建议出手，产品很一般

3、800w左右建议考虑天河新盘如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，纯投资，200子弹，有贷款无法再贷，目前看了1.易通大厦一房。2金碧一期小两房都在两百左右，可否下手？或者还有什么更好的选择，希望广叔指点迷津

回答：你好。建议选择方案二。还可看下番禺广场：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，您好，想问您问题:1和樾府三期，西北向，105方4房，12楼看小区花园，总价591万，单价1平5.65万。南向房115平方4房，剩42楼（总共44楼），6楼，7楼，单价5.9万左右，听销售说，应该是可以等半年，等我买指标入户，我先交首付，可以入吗？2，我可以接受总价700左右，叔您有没有更好的推荐。明天想去天河看房。去年咨询过广叔您，我现在是想花14万入户再来广州买房，您觉得值吗？正常是明年7.8月份才能入好户，是现在先买，还是明年3.4月份再买呢？去年用孩子户口买了一套大壮，这套应该买哪里比较安全，投资概率比较大，要怎样才能保值增值？

回答：你好。

1、和樾府可以考虑；首选南向房，中高层都可；

2、700优选考虑天河，具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、明年再买也可，现在房价升不了多少。

提问：现在在保利西悦湾有一套(目前在贷)，在清远碧桂园假日半岛有一套别墅，现在想再购一套改善 学位优质的4房，手头有400万，有哪些楼盘可以推荐？

回答：你好。保利西悦湾在芳村，偏自住；清远别墅也是，适合自住；400w，4房可看下科学城：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

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