烟台房价崩盘「烟台二手房降价了吗」

小大小二 乐偶烟台

作为地产数据的搬运工，昨看到国家统计局的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》后，一身冷汗。

赶紧又翻看一遍4月20日发布的《最新房价这里最全！烟台4月房价数据出炉，现在买套房要多少钱？》。

细心的读者会看到，这里的数据是总体向上的。比如，烟台4月二手房均价10606元/平米，烟台3月二手房均价10556元/平米，环比上月上涨0.48%。同比去年同期上涨6.27%。

而在国家统计局的70城统计数据里：

烟台3月二手房价格环比下跌0.4%，同比涨1.0%，连续6个月下跌。

在房产统计领域，数据打架较为常见。去年，烟台市住建部门就曾发文要求，统一数据口径。

数据打架的事先放一边。

乐偶在长期工作中发现，国家统计局给出的数据，更接近市场实情。以下就是例子：

从去年3月开始，济南、青岛两地二手房价先后连落，当连落第六次之后，新房房价随之下跌。其中，济南全市10月份新房房价暴跌20%。

受此拖累，去年全年济南土地收入同比下滑15.7%，房价降幅大于9%。青岛2019年的房价，几乎是济南的翻版，只是时间延后的近两个月。

由此亦可见，统计局数据与市场行情高度吻合。

二手房价六连跌之后，烟台房价会不会复盘济青模式？

在解读前，再来重温一下这个公式：

在烟台，有能力买2万/平米新房的伙计，可以很豪横地满城挑房子。目测，除了学区房和极个别别墅，基本不用花那么高的代价，就可以买到最牛区位的最牛住宅。

地市级全国排名前十的烟台，房价整体不高。

以我好友黑胖为例，他夫妻俩月收入约2万，年收入就是24万。购买80平的两居室，按2万元/平米计算，总价160万。房价和收入比就接近7。

也就是说，他夫妻俩不吃不喝7年，才能买得起这套房。

7，这个比值，放在全国是什么标准呢？

易居网出具的《2019年全国50城房价收入比名单》报告显示：

50个主要城市的房价收入比平均值已达13.3

如图所示，烟台房价收入比值与韶关市并列倒数第三。这恐怕是不少烟台人唯一感到欣喜的排名。

此处需要说明的是，易居给出的数据基于“已购房人群的”调查。文中黑胖的家庭总收入建立在这一数值之上。

所有的数值，代表着过去。

这个真理是，一个城市的房价，永远取决于这个城市的“整体居民财富值。

“鲜美烟台”能否成为“富强烟台”，这是决定因素。

近几年，烟台经济发展明显趋缓，人才吸引力下滑。但是烟台的经济地位和企业竞争力并未减弱。

有人把人口吸引力减弱，归咎于城市经济下滑，其实不然。

人口分流是近几年所有城市都面临的问题，但全国人口不会只涌向杭州、深圳。从人口流向图上看，与其说是人口分流，不如说是人口回流。

老牌的有成都、西安、郑州、长沙等，新兴的有昆明、中山、泉州、南通等。

人口是有限的，而更具竞争力的城市越来越多，所以像烟台这样的情况，就连苏州、厦门、东莞等热点城市，都在发生。

往近了说，青岛、济南的人才和企业吸引力比往年也有所下降，而临沂这类的新兴城市反而人口在回流。

这是普遍存在的现象，和烟台经济现状没有必然联系。

烟台的基础和发展条件没有被削弱，那么楼市就不存在大幅下滑的基础，即使下跌，幅度也不会大。

中期来说，顶多理解为缺乏上涨动力，毕竟新增人口有限，不会出现供不应求的现象。同样，房价也难以被进一步推动。

烟台房价目前在省内排名第三，已经和聊城一个价位区间，作为一个二线头部城市，房价和省内四线城市一样，能有多大下降空间？

正如黑胖所说：

要降也是他们先降！

烟、济、青，是省内经济三核，与上述两市不同，烟台产业结构布局相对平均，县域经济比重占比较大。

在社科院发布的《中国县域经济发展报告（2019）》中，烟台的龙口市挤进“2019年全国综合经济竞争力十强县（市）”，另外，招远、莱州、蓬莱榜上有名。

半月前，原伊利集团华东区域高管，现国内知名咨询机构副总裁郭天俊来烟台调研时说，在山东其他城市两天能跑遍规模企业，在烟台需要一周。

众多极具份量企业分布各县市，甚至就连老家莱阳的胶东民间艺术博物馆副馆长刘子瑛说，县里的不愿意上来买房。

这是烟台的现状。

从2003年到现在，数以千计的楼盘售楼处内，挤着的多是主城六区的购房者。这一现象在国内其他城市，实在罕见。

现状，正悄悄发生着变化。

蓬莱市改区的步伐正在迈着，这是烟台加速城镇化建设的冲锋号。

规划中的城市轨道交通（或称地铁）已开始土地实测。

从轨道交通图上可见，烟台主城各个连接连，正在向西倾斜。早些年城市发展规划中的“东扩”风向，正在变化。

无论往哪扩，正在建设的那些个湾区，正在迎来一个个产业和高校。

产业带来财富，高校带来人脉。对城市来说，这是最为重要的滋养。

恰如此刻窗外的春雨。