“资金”住建部、央行、银保监会再发12条新政，事关预售监管资金！

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继“金融十六条”官宣之后，11月14日，银保监会、住建部、央行三部门联合宣布了又一项有关楼市的重磅新政——关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知。

《通知》内容共12条，整体来看，新政主要指向房企预售监管资金，明确商业银行可在相关原则和充分评估风险的基础上，自主决策与优质房企开展保函置换预售监管资金业务；也明确了房企置换的预售监管资金额度以及用途。

三部门再发12条新政

银保监会官网11月14日公告，为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

《通知》的发布和实施，将帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。下一步，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行将密切沟通协作，联合做好《通知》贯彻落实工作，指导商业银行依法合规开展保函置换预售监管资金业务。

最高可置换30%监管资金

根据《通知》，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。

出险房企恐难享受此次新政

对于开展保函置换预售监管资金业务的双方，《通知》作出明确规定。

银行方面，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

房企方面，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：此次银行保函政策，主要是支持短期有流动性风险的、但企业基本稳健的企业，而一些有明显暴雷风险的企业无法享受此类政策。

可用于盖楼，也可还债

对于保函置换而来的预售监管资金用途，《通知》作出明确规定：房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。

但不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

通俗来说就是，可以盖楼也可以还债。

业内人士表示：过去有些地方比较僵硬，只限定为“盖楼”。有媒体曾报道，一个项目只需要3个亿就能完工，银行会监管7个亿，即便是提取监管账户内，监管范围以外的资金，也非常困难。最典型的如阳光城，暴雷时账面上有260多亿资金，但能动用的不足7个亿。

楼市利好新政密集发布

11月以来，利好楼市、房企的多项新政密集出台。从央行2500亿元且存在进一步扩容空间的民营企业债券融资的“第二支箭”，到央行、银保监会的“金融十六条”，再到住建部、央行、银保监会“十二条”。

发力点分别从房企融资、“保交楼”、保购房者权益以及监管资金支取等方面出发，但受力点不约而同的聚焦在了提升房企的资金水平，保障房企有能力应对短期内的流动性风险，为行业信心提升注入强心剂。

附：三部门《通知》原文

好了，关于住建部、央行、银保监会再发12条新政，事关预售监管资金！就讲到这。