“城市”土地篇：三季度成交规模延续低位，拿地意愿仍难恢复

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  2022年三季度，土地市场成交量价延续低位，溢价率指标也未出现改观。

  但是从同比变化来看，由于基期成交规模回落，成交建面、金额的同比指标均较上半年有所收窄。

  市场热度方面，虽然溢价率指标仍在低位，市场信心仍未见明显好转势头，但在流拍率指标方面，得益于各地供地策略适时调整，在更有针对性的供地选择和宽松的拍地门槛之下，三季度流拍率延续了年中的低位水平。

  2022年三季度，重点城市进一步调整了土拍规则，并进一步提升土地出让的质量和数量，全国土地市场成交同比降幅较二季度明显趋缓。

  第三季度经营性土地成交建面达到3亿平方米，同比下降30%，成交金额1.1万亿元，同比下降9.5%，同比降幅较二季度分别收窄了16.2和40.9个百分点。价格方面，因9月末大量一二线城市集中成交，土地成交均价为3730元/平方米，同比上升29%。

  分月度来看，与往年土地出让节奏相似，上半年全国土地成交规模整体呈逐步上行态势，但是土拍热度仍在低位，再加之2021年上半年相对较高的基数因素影响，前5月中各月土地成交规模同比跌幅依旧超过五成。直至6月份，与年中回暖的市场成交同步，土拍规模的同比降幅才收窄至4成以内。

  进入三季度后，虽然土地出让规模较6月份有所回落，但由于2021年同期土拍规模下降导致基数减少，再加上二三轮集中土拍的接连出让，使得同比降幅也出现了收窄，8月份土地成交面积的同比降幅更是只有16%。

  各能级城市方面，对比二季度市场表现来看，各能级城市成交规模均有不同程度的上升：

  一线城市成交规模增幅最大，由于上海季度末集中成交，成交规模环比增加25.5%，成交金额环比上升59%；二线增幅最小，成交建面增长2%，但成交地块平均质量下降，成交金额减少16%；三四线城市亦有小幅上升，在经历了二季度成交规模的大幅下跌之后，三季度成交建面环比增加4%，成交金额也有8%的环比增幅。

  价格方面，一线、三四线城市高质量地块成交占比增加，平均楼板价均较二季度有所上升；二线城市方面，由于热点城市优质地块成交占比下降，导致平均楼板价出现了18%的环比降幅。

  虽然2022年行业融资、需求侧利好持续释放，土拍门槛也一再降低，但是由于销售端未见实质性好转，导致企业经营策略仍多以保守为主。在此背景之下，三季度仍然只有杭州等少数城市土拍出现了较高热度，大多数城市土拍仍以平淡收场。

  前三季度整体溢价率继续在4.3%的低位，因2021年同期市场热度回落，溢价率的降幅较2022年上半年有所收窄，但与去年同期溢价率的差距仍然达到了10.2个百分点。

  分能级城市来看，二三线城市的热度回落是整体溢价率持续低位的主要原因。其中一线城市得益于优质地块入市的增多，前三季度溢价率达到了4.7%，较上半年增加了0.3个百分点，居于各能级城市首位。二线城市方面，由于统计期内合肥、宁波、成都等热点城市土拍较少，三季度平均溢价率下探至2.9%，导致前三季度平均溢价率也下降0.5个百分点至4%。三四线城市土拍溢价率持续下探，前三季度土拍溢价率较上半年下滑0.5个百分点至4.5%，其中绍兴、无锡、佛山、嘉兴等往年热点城市，三季度的土拍平均溢价率均低于1%。

  从重点监测的城市来看，2022年三季度土地流拍率持续低位徘徊，持续维持在20%以下的水平。分月度表现来看，7、8月份流拍率接连回升，上探至15%，但仍处于2021年三季度以来的绝对低位，至9月份随着第三轮土拍的开拍和供地政策进一步调整，流拍率也再度回落至10%附近。

  在土地市场热度持续低位下，各城市供地也明显谨慎，大部分城市前三季度土地成交规模较去年同期出现大幅下降。

  以重点监测城市来看，2022年前三季度仅8个城市的成交建面超过1000万平方米，但在2021年前三季度多达31个城市的成交规模超过千万方。

  在行业信心仍未实质性回升的影响下，2022年上半年各市土地交易规模与城市的中长期发展预判关联度下降，与安全边际较高的优质板块供地关联度提升，城市土地成交排行由此出现了剧烈变动。

  市场关注度较高的上海、合肥、杭州均表现抢眼，其中上海成交总额位居首位，合肥的成交建面和溢价率均为前三季度集中供地城市最高，而杭州成为2022年前三季度成交建面与金额的双榜眼。

  各能级城市来看，一线城市中仅供应规模相对较高的上海入榜，位列第8位；二三线入榜城市中，长三角中杭州、宁波及合肥均进入榜单前10。

  联系市场热度来看，在地市热度持续低温下，各城市的溢价率水平也均不及去年同期。不过，横向对比来看，长三角区域的土拍热度仍然相对较高。

  杭州、宁波、合肥、盐城、台州上半年平均溢价率仍保持在5%以上，其中杭州年内三轮集中土拍均有超过两成的地块触及中止价成交，在刚刚完成的第三轮集中土拍中，更是有8宗地进入一次报价区间，土地市场热度仍然相对较高。

  2022年以来，收缩拿地、暂缓拿地是房企投资的主要策略，这一点从过去两年新增货值TOP100门槛大幅下降也可见一斑。

  截止9月末，年内新增土储货值、价值和建面的百强门槛分别为71.7亿元、25.4亿元和35.4万平方米，与2021年、2020年同期相比均有超过50%以上的大幅下降。

  实际上，各梯队的货值、金额、建面门槛均在大幅下滑，由此可见，2022年前三季度房企仍然延续了2021年下半年以来谨慎投资的态势。

  拿地销售比来看，今年房企几乎无投资意愿：2022年前9月百强房企整体拿地销售比为0.19。较2021年同期的0.31下降了0.12，房企愿意用于投资的金额占比大幅度减少。

  分季度而言，前两个季度的拿地销售比均同比下降，即使三季度在不少重点城市包括上海、广州等一线城市进行第二轮集中供地的影响下，企业投资积极性略微提升，但拿地销售比也仅有0.25，与去年三季度相比下降了0.1，足以见得当前房企投资的“冷清”。

  值得一提的是，房企投资越是放缓、收紧，反而更加凸显了龙头房企在拿地上的资金优势，相应地，也体现出大部分20强以后的房企拿地意愿、实力的持续下降。

  分梯队来看，10强房企的占比上升至近50%，与上半年持平。华润、招商、绿城等龙头房企拿地相对积极，拿地销售比远高于百强平均水平；11-20强房企在滨江、建发、越秀等相对积极的投资态度之下，集中度也回升至26%，比上半年提升7个百分点；其他梯队的房企则集中度占比持续下滑，未来市场占有率将面临很大的下降风险。

  整体来看，前三季度房企投资呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。

  值得注意的是，第一，尽管在集中供地中规模化国央企表现相对积极，但与去年同期相比，受制于市场的走弱，1-9月拿地金额、货值仍旧大幅下滑。万科、金茂拿地金额同比降幅超过60%，货值也较同期下降56%和73%。中交、保利等拿地金额也几近腰斩。相较之下越秀、华润等金额、货值同比降幅较小，主要是在核心城市拿地较多，总价、货值均较高所致。

  第二，自2022年以来，城投公司托底的意愿在不断减弱。对比各轮次集中供地中，城投类公司底价拿地和溢价拿地金额的占比情况来看，可以看出：

  首先，底价拿地金额的比例远高于溢价拿地。五轮集中供地后，平台类公司底价拿地金额达7076.5亿元，而溢价拿地金额仅有1838.6亿元，占比分别为79%和21%，可见托底确实是大部分平台公司拿地的主要目的。

  其次，底价拿地金额比例的变化趋势与平台类公司拿地金额占总金额的走势一致。在2021年第三批集中供地中，平台公司底价拿地金额为2760亿元，而溢价拿地的金额仅有325亿元，占比分别为89%和11%，也是两者占比差距最为悬殊的一次。而进入2022年，随着平台类公司拿地总金额的下降，底价拿地的金额占比也在下降，可见平台公司“托底”的意愿确有下调，而还在继续拿地的城投公司以项目开发运营为目的的比例提升。

  百强房企投资金额中有84%集中于22城，与上半年22城吸金占比基本持平，预计更多城市开启第四轮集中供地后，百强在22城投资金额的占比还会回升。核心城市以外，百强房企主要投资集中于佛山、东莞、西安等经济基本面较好的城市。

  从能级和区域角度来看，百强的投资也同样呈现“固化”趋势：能级和区域的分布走势也基本保持稳定：在上海、深圳、北京等一线城市纷纷集中土拍的情况下，百强房企年内在一线城市的投资占比达到39%，较8月末提升1个百分点，二线城市投资占比则稳定在49%，三四线城市再度小幅减少1个百分点，降至12%。从分布也能看出，当前三四线城市对于百强投资几乎毫无吸引力。

  在城市层面，百强房企的投资偏好也更加分化：百强在杭州、上海、北京投资超过500亿元，在杭州拿地金额更是已超过千亿，但位列第十名的厦门仅获得189亿百强投资，杭州、上海、北京差异巨大，未来不同城市间的市场格局或将产生明显差异。

  2022年第三季度，在“停工”、“断贷”等舆论影响下，市场恢复速度再次放缓，行业信心也进一步下降。

  为了减少流拍，促进土地成交，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力。

  但由于多数城市的楼市表现在政策一松再松的刺激下并未出现实质性转好，企业拿地态度也保持谨慎，地方城投仍在持续托底。

  因此，更多城市土地供应采取了“少而优”的供应方式，供地以楼市表现较好、库存偏低的热点区域为主，比如北京、上海、杭州等城市第三轮供地均是如此，预计接下来这一趋势还将会在四季度持续。

  但结合三季度以来的市场走势和政策宽松，以及部分企业的投资表态来看整体土地市场仍难有起色。我们认为短期拿地意愿难以恢复，全年谨慎投资的预期不变。同时，企业三四线投资全面萎缩，仅有核心一二线以及部分热点三四线的优质地块能够吸引房企参拍。未来第三，国央企主力、城投托底的格局不变，但城投托底意愿下降、托底压力变大，此外民企迫于生存压力投资仍将收缩和暂缓。（来源：丁祖昱评楼市）

好了，关于土地篇：三季度成交规模延续低位，拿地意愿仍难恢复就讲到这。