“郑州”大干30天！郑州向“烂尾楼”宣战

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  中房网讯 （亚晨/文）对于问题楼盘项目的整治工作，郑州已经打响了保交楼“攻坚战”。

  9月7日，一份《关于印发郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》（以下称《通知》），在坊间流传。

  据悉，该《通知》由郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组印发。根据《通知》中的任务目标，10月6日前，要实现郑州市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。

  力推停工问题楼盘全面复工

  《通知》要求，要围绕停工问题楼盘项目不能按期交房、停工烂尾的原因，集中全部力量和有效资源攻坚克难，全力化解停工问题楼盘项目中存在的突出矛盾和主要问题。坚持法制化、市场化原则，推动处置房地产企业债务违约风险，实现停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。

  从具体的实施方案来看，出险房企要切实承担自救主体责任，千方百计承担或配合“保交楼”任务，通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式，多渠道筹集资金，加快资金回笼进度，降低杠杆率，归还挪用资金，回归主业。

  要用好保交楼专项借款，加强资金监管，确保项目顺利实施和资金使用安全。各开发区、区县（市）要会同相关单位，积极争取商业银行资金，做好专项借款配套融资、纾困资金配套融资以及购买公寓作为人才房的配套融资。用好“4+1”模式，并积极动员停工问题楼盘项目或开发企业梳理提供更多优质资产，与纾困基金和并购贷银行做好对接。

  《通知》提出，做好破产重整。要本着应破尽破的原则，成立破产清算协调专班，引进破产重整投资人，鼓励开发企业尽快向法院申请破产，确保尽快完成资不抵债的楼盘项目处置。同时，组织有关部门对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计，制定处置方案；对停工逾期问题楼盘原有预售资金被挪用的，能够追回的应当依法及时追回；税务部门要对不配合复工的房地产企业进行偷漏税核查。

  《通知》强调，对有实力可以自主复工的企业，要督促其尽快全面复工；对资产大于负债、资金出现暂时困难的企业，通过纾困基金、并购贷等形式，由政府平台公司果断接手，采取“新老划断”的办法，先复工再清算；对资产小于负债的企业，可采取代建方式，立即复工。

  《通知》要求，各开发区、区县（市）党政主要领导要亲自分包1-2个重大停工问题楼盘项目；对于其他较为复杂的停工楼盘，明确分包领导后，属地党委政府主要领导要履行兜底责任。此外，《通知》还强调，严禁出现弄虚作假、进行表演式复工或阶段式象征性复工。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，此次郑州复工令有三个重要特点：一是，强调了“快速处置”的导向，尤其是明确了时间表，这就要求当前对于保交楼工作要更加重视起来，即要加快落实方案和推进工作。二是，明确了责任的制度，尤其是把责任分解到了区一级的领导手上，也要求在最近一个月内真抓实干。三是，严打表演式复工，这也就说明当前复工不是形象工程，而是要有更好站位，要从保护购房者的权益角度出发积极落实工作。

  烂尾问题严重，郑州多渠道纾困

  实际上，今年以来，郑州多措并举促进房地产市场平稳健康发展。

  3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，从支持合理住房需求，改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化以及优化房地产市场环境等五个方面出台了18项具体措施。值得一提的是，在需求端松绑了限购、限贷，重启货币化安置，全方位激发购房需求。

  自此，郑州打响了二线城市松绑的“第一枪”。而政策出台的背后，是郑州住宅库存去化乏力，长期处于高位。CRIC数据显示，郑州新房狭义库存规模近一年保持在1000万平方米以上，消化周期从年初的15个月一路走高至当前的近18个月。

  另一方面，郑州部分住宅存在严重的烂尾问题，也是市场低迷的原因之一。根据CRIC统计，截至2021年末，郑州涉及停工、延期等的待交付问题项目有274个，涉及25249套住房，数量位居重点二线城市前列。大量的烂尾项目，导致郑州成为7月“停贷潮”的重灾区。另据易居研究院监测，截止2022年7月16日，全国出现的271份停贷告知书中，河南（54份）数量最多，而郑州多达32份。

  压力面前，郑州开始寻找多渠道纾困办法。

  进入6月中旬，郑州印发稳经济促增长政策措施，提出推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准，促进二套房首付比例降至40%。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。同时，开展商品房促销月活动，充分利用大学生毕业季、人才购房补贴扩面的有利时机，积极引导和鼓励房地产开发企业根据市场情况进行购房优惠。

  同月，郑州市对棚户区改造推行房票安置，对被征收人使用房票购买商品住房，给予安置补偿权益金额8%奖励，且不计入家庭限购套数。

  7月19日，河南资产管理有限公司与郑州地产集团有限公司表示，将联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

  7月底，郑州有关部门组织多家重点房企召开项目汇报会，提出通过“棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障性租赁住房”四种模式的退出方式，对这些企业旗下在郑州的部分项目给予纾困政策支持。

  8月份，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》出台，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，通过采用母子基金方式运作，解决房企资金链难题。

  另据市场消息，郑州市住房保障局将于9月8日下午召开“郑州市房地产开发企业瘦身自救行动”部署会，要求已售逾期交付和已售停工项目的开发企业负责人参会。据悉，目前已有多家房企已收到参会通知。

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