“亿元”四大维度“批改”物企上半年答卷：谁是优等生？

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2022上市物企中报季收官，与过往两年快速增长相比，今年整体业绩表现不容乐观。一方面，营收及规模增速放缓。营业收入均值同比增长26.5%，在管面积均值同比增长28.9%，相比去年同期增速大幅下降。另一方面，盈利能力差强人意。净利润均值同比下降9.1%，毛利率和净利率均值分别下降8.3%和16.1%。地产下行，物管行业难免收到牵连。戮力前行，总是会遇到挑战和难关。截止2022年8月31日，物业管理行业上市企业总数已达61家，本文统计披露中报的57家上市物企业绩表现（未含刚借壳上市的中天服务），从营收规模、管理面积、盈利能力、风险管控四大维度，看市场下行压力下物企如何破局。

一

营收：收入增速显著放缓，社区增值大幅下滑

2022年上半年上市物企营业收入均值为18.45亿元，同比增26.5%。57家企业中，15家营收超过均值。碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务位列前三，分别为200.55亿元、76.20亿元、68.28亿元。另外，9月1日万物云已通过港交所聆讯，如果将其纳入参考对比，万物云以143.5亿元营收位列第二。

TOP10物企的营业收入占全部上市物企比例持续提升。去年同期为62.3%，今年占比为65.0%。上市物企整体数量在不断增加，而TOP10收入占比仍呈上升趋势，头部企业所占市场份额仍在扩大、强者逾强。（去年同期统计数据51家，今年统计数据57家）。

营收同比增速均值明显下降。2022中期营收同比增速均值为17.0%，相较于2021年中期平均增速值51.9%明显下降。碧桂园服务、合景悠活、金茂服务增速位居前三，分别达到73.5%、68.0%和60.0%。57家企业中，26家营收增速超过上市物企均值。

营收结构中，67.9%来自物业管理服务，17.4%来自非业主增值服务，14.7%来自于社区增值服务。43家企业披露详细的营收结构，由于“其他收入”统计口径和范围差异较大，扣除该项因素，比较基础服务、非业主增值和社区增值三项主要内容比例，作为行业平均参考。

上半年社区增值服务收入均值为2.66亿元，社区增值业务规模化开展集中体现在头部企业。排名前三为碧桂园服务21.12亿元、保利物业14.02亿元、绿城服务13.10亿元。46家物企披露数据，10家物企超过均值。

社区增值服务收入同比增速大幅下滑，1/3物企社区增值收入呈负增长。上半年物企社区增值服务同比增速的均值为24.4%，相较于2021年中报增速133.73%呈断崖式下降。这与一年来疫情封控、经济环境等影响因素密切相关。仍有一些企业实现耀眼增长，例如金茂服务社区增值服务增速同比达229.3%，位列增长首位。其次为招商积余，社区增值服务收入也实现136.2%同比增速。南都物业和新城悦服务并列第三，同比增速为113.2%。16家企业增速超过平均值。30家企业社区增值服务保持正增长，15家企业社区增值服务收入低于去年同期。与此对比，去年中期35家企业公布数据，33家保持正增长，仅2家增速为负。

二

规模：逆境展开收并购，第三方在管面积过半

2022年中报上市物企在管面积均值为1.16亿平方米。排名前三为碧桂园服务8.43亿平方米，雅生活服务5.29平方米，保利物业5.23亿平方米。披露业绩的50家企业中，15家在管面积超过均值。

在管面积同比增速的均值为33.2%，部分企业抓住市场估值回调机会，开展高质量收并购。增速排名前三企业为金茂服务128.6%，东原仁知服务95.9%，华润万象生活92.4%。金茂服务6月以4.5亿元收购首置服务100%股权，东原仁知服务收购两家独立第三方物企浙江中都100%股权和湖南金典80%股权，华润万象生活10.6亿元收购禹洲物业、2.49亿元收购南通长乐和江苏中南。企业抓住市场机遇开展高质量并购，22家物企在管面积增速超过均值。

第三方在管面积占比过半，非住业态面积占比超1/3。2022年上市物企业绩受地产牵连影响，危机逼迫企业意识到独立发展重要性。积极开展第三方拓展、开拓住宅以外其它管理业态，是提升企业市场竞争力的必由之路。2022年中报，35家披露数据企业的第三方在管面积占比均值为55.2%，占比前三的企业是银城生活服务、合景悠活和雅生活服务。39家披露数据企业的非住在管面积占比均值为31.4%，占比前三是卓越商企服务、金融街物业和招商积余。

2022中报上市物企合约面积均值1.72亿平方米，与去年同期基本持平。位列前三的是碧桂园服务16.09亿平方米、保利物业7.32亿平方米、绿城服务7.15亿平方米。47家公布合约面积的企业中，12家合约面积超过均值。

三

盈利：利润率下行，以稳健、聚焦抗风险

上市物企上半年净利润均值为2.02亿元，均值同比下降9.1%。净利润排名前三的企业是碧桂园服务27.52亿元、雅生活服务11.49亿元、华润万象生活10.30亿元。16家上市物企净利润超过均值。

净利润增长乏力，57家上市物企净利润同比增速均值为2.3%。排名前三企业为德商产投服务、金茂服务和新希望服务，同比增速分别为105.4%、93.9%和77.1%。38家物企净利润保持正增长，19家出现下跌，跌幅从10%到200%以上不等。与此对照，2021中期上市物企净利润增速均值为61.6%，各家净利润基本保持正增长，仅有2家微降。

毛利率与净利率分别同比下降8.3%和16.1%，毛利率均值27.7%，净利率均值12.5%。毛利率最高的前三位企业分别是星盛商业57.68%、祈福生活服务46.92%和中骏商管41.64%。57家企业中27家超过均值。净利率最高的三家企业是星盛商业36.37%、祈福生活服务27.38%和滨江服务23.14%。57家企业中31家超过均值。星盛商业和中骏商管均为商管公司。祈福生活服务零售及校外培训服务毛利改善，投资银条亦获得300万元公允价值收益。滨江服务定位高端物业，聚焦杭州、深耕长三角，今年上半年首次进入深圳。

社区增值服务毛利率均值为42.4%。排名前三为滨江服务、金科服务、正荣服务，其社区增值毛利率分别为71.5%、68.8%和67.7%。37家企业公布了数据，16家企业数值高于均值。

四

风险管控：偿债能力可控，流动性风险上升

2022中报，上市物企资产负债率均值与去年同期持平并略有下降。作为轻资产服务型企业，57家披露数据企业中，55家负债率低于70%。资产负债率水平通常与企业发展策略有关，与规模扩张、收并购等因素相关。资产负债率最低的三家企业为中骏商管20.1%、祈福生活服务26.3%和金科服务26.8%。华发物业服务资产负债率最高为107.2%。

上市物企自身普遍具有较优偿债能力，流动比率在合理范围。2022年中期，上市物企流动比率均值2.14，略高于去年同期。48家企业流动比率大于1.5，8家企业数值在1到1.5之间，仅一家企业流动比率低于1。

2022年中期，57家上市物企现金及现金等价物资产均值18.1亿元，与去年同期相比下降29.4%。华润万象生活以128.5亿元排名首位成为现金王，其次为碧桂园服务88.2亿元和世茂服务70.5亿元。25家企业手握现金及等价物资产价值在10亿元以上。

2022中期上市物企应收账款占总营收比例为65.1%，而去年同期为50.1%，应收账款占比上升趋势明显。市场下行趋势下，市场会更加关注企业运营风险和管理效率。应收账款占比较低的前三家分别为中骏商管、星盛商业和宝龙商业，均为涉及商业运营及物业管理的企业。

五

小结

物管行业和地产高关联。城门失火、殃及池鱼，整体环境严峻，关联行业难以独善其身。不利环境下，各家企业经营表现分化明显，央企国企及第三方物企表现更为稳健。展望未来，一方面，地产行业趋稳仍是物管行业修复的重要前提。另一方面，物企增强市场化竞争能力，拓展第三方服务、拓展更丰富的业态及业务领域，走出行业独立性，才是长久持续发展的必由之路。

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