一系列市场遇冷考察同业占比增量可能更难把控(图)

安徽某国有行信贷人士表示，安徽目前的按揭贷款，银行确定抵押率时会在估值基础上打八折左右。也就是说如果此前按揭购买一套房，估值100万的房子可以贷到70万，而现在只能贷到56万左右。

新年伊始，充满希望，也充满未知。

2016年火爆的房地产市场让信贷数据中的房贷增量屡创新高，尤其2016年下半年来，从每月信贷数据看，房贷新增量占信贷新增总量最高比例曾超过98%。但近期一系列房市调控政策出台以来，房地产市场和房贷均开始遇冷。

来到2017年，各银行在新一年的业务指标将为接下来整年的业务重点和业绩表现定下方向。

郑江（化名）是华南某股份行的个贷业务经理，对2017年业务指标的评价，他告诉21世纪经济报道记者：“我都快被压弯了。”

银行调整房贷考核指标

“去年考察增量，今年的指标不再考察增量，改为考察业务量在同业市场中占比增加。楼市遇冷，继续考察增量已经不现实。”郑江还表示，一线城市中除广州的指标基本没有改变外，北京、深圳、上海以及其他楼市政策影响较大地区基本都有相应调整，且因为银行系统政策制定通常呈现高度一致性，所以同区域的银行应是同步调整。

而郑江感到压力倍增的主要原因是房地产市场遇冷，考察同业占比增量可能更难把控，所以某种程度上可以说执行层面其实还是要拼命做业务。但从新年第一周的房市数据看，成交价和房价都有明显下跌，业务难度明显增大。

郑江还表示，“前面两年银行指标不会制定得特别详细和明确，而2017年在年初就明确下达每个部门具体要达到的指标，明显感受到指标制定的周期在变短。之前可能半年，现在可能2-3个月就会进行指标的调整。并且这个指标也不是具体的数值，而是有一个弹性的空间。”

对此，他解释称2017住房贷款利率打折，呈现出这个态势原因主要是，这两年市场政策和反应机制都呈现出了比较不规律的特点。2016年就出现了收紧、松绑又收紧的政策变化，银行的指标必须应对整体政策随时变化。

某国有行地方分行行长对此表示，“出现这种考察指标的转变主要原因是增量难以保证了，银行回归理性，这是好事。”

21世纪经济报道记者还了解到，除房市政策影响巨大的地区外，其他地区的指标也有相应调整，反映了“因地制宜”的特性。

山东某国有行地方支行信贷业务人士告诉21世纪经济报道记者：“山东的房价整体趋于理性，库存量也较大，所以我们还是传统的考核增量，但是市场占比是评价的约束条件，二者都要实现。目前山东区域内，前三个月个贷审批没有门槛，一季度之后政策待定，可以理解为个贷额度在前三个月是鼓励发放的。”

该人士还向21世纪经济报道记者解释其指标的具体制定规则，是依据去年年底的投放量和储备的楼盘客户数，加上与开发商谈妥的项目量，再加权经济发展预期。

按揭可能打折

“2017年是调整期，银行并不看好楼市，个贷指标不考察增量已经可以看作是对房市持续收紧的明确风向。在经历一轮高涨之后，这一波政策调控意图就是挤出房市中虚高的水分，房价会逐渐回归一个理性的水平。”郑江称。

安徽某国有行信贷人士表示，安徽目前考察指标依然考察增量，但是目前按揭贷款，银行确定抵押率时会在估值基础上打八折左右，以应对抵押物价值下跌的风险。也就是说如果此前按揭购买一套房，估值100万的房子可以贷到70万，而现在只能贷到56万左右。“但就目前的政策的多变性看，这种‘打折’手段可能也会很快发生变化。”有信贷人士分析称。

郑江对此表示，目前受房市调控政策影响较大地区的所有银行同业在风控时都会更加谨慎，批款额度会受不同程度的影响。经过一轮高点，在未来半年到一年的房价调整期，房价的下跌是必然的，银行在估值时预先把水分挤出2017住房贷款利率打折，可以减少损失风险。

但据21世纪经济报道记者了解，不同的银行和地区可能具体折扣和弹性空间有所不同。不仅按揭贷款，即使是抵押率最高7折的抵押贷款，依然有个别银行对于资质特别优质的客户，银行可以按照估值全额发放贷款，只是对于客户的资质要求更加严苛。

而对于未来一年的银行整体信贷投放侧重，郑江认为，虽然近年因对公信贷优质资产较少，银行同业间竞争导致定价水平很低，利润贡献较少，但对公信贷是主旋律，占比依然是最大的。而个贷业务通常按照利润上浮20%-30%来做，所以从利润贡献的角度讲，银行对个贷的重视地位提高。但2017年起，受房市影响，个贷定会受到冲击。

上述山东某国有行地方支行信贷业务人士则认为，目前山东购房需求还有大量是改善型住房，投资需求并不大，房价也相对稳定，银行对个贷的利率折扣也很少，不需要太多的调控政策。“但从指标来看，一个很大的转变是，今年我们行特别侧重个人业务。此前利润点在对公业务，现在对公对私差不多。可以感受到，目前银行都瞄准了PPP项目和个人消费贷款。预计会有更多名目的消费贷款出现。”

去年被银行界称为“救命稻草”的房贷业务，在本轮严厉的房地产调控政策未见放松之下，今年或成为鸡肋。

“按照惯例，每年12月底，很多银行都放不出房贷，通常是因为已经没有投放额度，再加上想把业务集中到1月份做‘开门红’冲规模。但今年情况不同，没有‘开门红’，我们银行1月份估计放完这个星期就没有额度了。”1月11日，广州一位从事个贷业务的银行界人士对第一财经记者表示，从2016年11月底开始，央行广州分行要求辖内银行每个月房贷投放新增量不能超过上个月的房贷新增量，受此规模调控的影响，2017年元旦以来，房贷业务没有像往年一样迎来“开门红”，预计部分银行到1月中旬就将用完本月房贷投放额度。

另一家银行广州分行内部人士也对第一财经记者确认了每个月新增房贷量不能超过上个月的说法，该人士并表示，目前央行广州分行要求辖内银行两天上报一次房贷投放数据，以免银行房贷投放速度过快。

“目前并不知道这种政策何时结束，不过今年房贷规模料想会受较大影响。”上述人士表示。

第一财经记者就此向央行广州分行求证，央行广州分行未予置评。

第一财经记者走访了工行、中行、建行、农行和光大银行、招行等多家银行网点，被告知目前首套房贷利率仍执行85折政策，这意味着广州市场上首套房贷利率以85折为主流。

不过，因为规模受限，目前已有极少数银行开始考虑提高首套房贷利率。“我们已经开会讨论过提高利率的事情，”上述广州从事个贷业务的银行人士对第一财经记者说，“房贷85折是亏本的，基准利率才不会亏，基准利率上浮5%可以微利。”

也有银行已经选择收缩房贷，上述某银行广州分行内部人士就表示，该行现在已基本不做利率相对低的房贷业务，转而做利率相对高的消费贷款业务。

还有去年首套房贷利率执行82折政策的极少数银行，近日亦开始提价。“从1月1日起，我们银行对房贷利率已经控制得很严了，首套房贷利率低于85折就需要领导特批，85折可以正常申请。”广州另一家银行个贷部人士对第一财经记者表示，而就在今年元旦之前，该行首套房贷利率还可以优惠至82折。

继2016年3月和10月，上海和深圳分别将首套房房贷利率最低折扣由85折上调为9折后，今年元旦起，北京多家银行对新受理的首套房房贷利率最低折扣也由85折上调为9折。