长沙市雨花区学区房 喊话选择困难症人士！还在纠结买房选哪个？

乐居买房讯喊话选择困难症人士！还在纠结买房选哪个？楼盘pk台来拯救你！天猫好房&乐居长沙2022年特推出【楼盘pk台】栏目，旨在将同一区位或同类产品中选取两个或多个特点鲜明的楼盘，从基本概况、价格、交通、建筑类型、户型、配套设施等多角度进行比较，帮助购房者评判楼盘优劣，提供置业参考。

雨花区，一直是长沙的教育强区。全区现有中小学校90余所，域内砂子塘小学、枫树山小学，以及雅礼实验中学、南雅中学、中雅培粹、华益中学等第一梯队的教育资源收揽了不少购房者的房票。

但就名校周边楼盘来说，大多为二手房，房龄较老且居住体验不佳，且微机派位的中学仍有一定的不确定性。一贯制入读的新盘实为稀缺。下面我们就雨花区两大名小+配建初中的纯新盘旭辉德奥上河城章、中海星樾府正面PK。从价格、产品规划、户型、周边配套等多维度进行分析，浅谈同一区域中不同规划下的两大潜力新盘。

旭辉德奥上河城章为长沙2022年首批集中供地中由长沙辉房地产开发有限公司、长沙德奥房地产开发有限公司以底价68360万元摘得的[2022]长沙市012号地块，成交楼面价3200元/平，住宅毛坯限价12800元/平。项目整体工程进度较快，其营销中心依托一期德奥悦东方进行改造，目前样板间、营销中心均已对外开放，预计下半年将推建面约115-195㎡高层产品，刚需及改善均覆盖，带2500-3500元/㎡的装标交付，参考均价约15300元/㎡起。

同区的中海星樾府拿地时间更早，为2021年第三次集中土拍中长沙中海融城房地产开发有限公司以底价121100万元竞得的[2021]长沙市140号地块，同时也是红星城市更新项目首开片区-天华片区一期地块，拿地条件较为苛严，对于片区发展有一定的引领作用，成交楼面价约5296元/㎡，住宅毛坯限价13900元/平。据悉，项目将推建面约114-205㎡刚需及改善户型，带装修交付，装标约2500-3500元/㎡，放风价约16500元/㎡。

两者拿地时间相差近5个月，但成交楼面价差近2096元/㎡，住宅限价相差1100元/平，但两者产品面积段相差不大，均带装修交付。其刚改户型装修标准均基本为2500元/㎡，大平层户型（旭辉195㎡、中海205㎡）装修标准约3500元/㎡；若以同样是114平米起步户型进行对比，两者首付差超10万+，旭辉德奥上河城章价格优势更为明显，上车门槛更低。

就单项目的产品直观来看：

旭辉德奥上河城章总用地面积约56181㎡，总建面积达185021.42㎡，其中住宅面积146961.45㎡，规划有9栋21层-33层住宅、1所6班幼儿园及社区服务站、养老服务站等配套设施，整体容积率为3.5，绿地率30%，共计1062户住户，配有1049个停车位，工程延用了一期德奥的施工方—浩天建筑建设，其建筑品质可对比参照，但其产品有旭辉的加持，品质上会有所提升，预计2024年6月30日同时交付。

中海星樾府总占地约58483㎡，总建面约284831㎡，整体分两期开发，共规划11栋26-34层住宅、部分商业及一所幼儿园，整体绿化率约35%，容积率约3.91，共计1591户，其工程由长沙本土大型的建设公司湖南顺天建设承建，中海监理长沙市雨花区学区房，预计2024年年底交房，品质可参照中海阅江府。

两者占地面积较为相近，布局较为相似，均为人车分流的台地式社区，高层建筑为主，且与市政道路形成了落差，弱化了沿街的噪音，一定程度上保证了社区环境的舒适。

而在园林布局上，旭辉德奥上河城章的故事性主题的园林标识度较高，其社区穿插有旭辉“cifi-7园林理念”打造的“森氧住区”+故事性IP主题乐园，与老城区的住区环境形成鲜明的对比。而中海星樾府背靠2100余亩的湖南省植物园而建，绿化高达35%，推窗即景。

后期维护的物业方面，中海星樾府选用旗下中海物业，该物业是国家首批一级资质物管企业，连续十四年荣获中国物业服务百强企业TOP10；而旭辉德奥上河城章则采用旭辉旗下永升物业，同样是国家一级资质的物管企业，2020年位列中国物业服务百强企业综合实力Top11，均是实力、口碑第一梯队的物业品牌。

中海星樾府由港资央企中海地产开发，隶属于国资委直辖企业中国建筑集团有限公司。在2021年《财富》世界500强排名第13位，实力强劲，有着“国之巨匠”+“地标之王”的美誉。且安全指数高，始终保持“三条红线”零踩线，财政靠谱且稳健，居于绿档企业的前列。该品牌2011年进驻长沙，深耕长沙11载，有着中海阅溪府、中海麓山境、中海阅麓山等品质楼盘。

旭辉德奥上河城章则是由旭辉＆德奥联合打造的产品，双品牌保障。其中，德奥地产为湖南本土房企，前期开发有德奥悦东方，本次引入闽系民企旭辉地产，在产品及品牌上有了进一步的提升。

旭辉地产扎根于长沙15年、开发有旭辉藏郡、旭辉都会山、旭辉国际广场、旭辉国悦府、旭辉雨花郡、旭辉国悦府、旭辉铂悦湘江等25个品质楼盘。2021年九区县操盘金额约130.04亿元，“三道红线”步入绿档，荣登为长沙第一个网签突破百亿的房企，为地产界的“新三好生”。

就品牌实力来看，中海星樾府和旭辉德奥上河城章实为港资央企VS品牌民企+本土房企的对垒，且两个开发商在此之前都具备丰富的开发经验，产品品质在长沙均有交付楼盘可直接参照。

从目前公布的户型来看，旭辉德奥上河城章主要为建面约115、143、195㎡三个户型，整体以刚需为主，兼顾改善。其中195㎡户型主要分部在6#和8#栋，为两梯两户的纯板楼，小面积段户型则为两梯三户、两梯四户的类板楼。中海星樾府产品面积段更丰富，规划有114、143、174、205㎡四个户型，一期整体偏刚需，主推建面约114-174㎡户型，为两梯三户的类板楼布局，其中174㎡改善户型仅51套，二期则偏改善，具体规划待定。

就其建面约142-143㎡主力户型相类比，两者布局上略有差别。

旭辉德奥上河城章为143㎡动静分区的两边排布，3+1室两厅两卫的格局，主要分布在楼栋的边户，带双阳台的半赠送及三飘窗一设备平台的全赠送，得房率超85%。从布局上来看，4.1米南北一贯式餐客厅，同宽尺度，南向连通7.1米活动阳台，通透性更高，不仅如此，在北边户带设备平台，兼顾采光面的同时可承担起收纳的功能，实用性更高。

卧室则集中位于内侧，北向带户内花园的半赠送，可扩充为约10㎡的自由空间，书房、娱乐房皆可；主卧套房式设计，约3.5米开间起居室，还带转角式衣帽间及南向独立卫浴、尺度舒适，空间私密。但其公卫置于卧室的顶端，起居之间的私密性不强。

而中海星樾府则为主、客分离的人性化布局，3+1室的格局，带三阳台的半赠送及一飘窗一设备平台的全赠送，入户带步入式玄关，进门次卧可作为客房，充分保障家庭成员的居家隐私；客餐厅一体设计，餐厅面积宽阔，超15㎡，可设计成西厨+餐厅，满足多种口味的需求；客厅约15.2㎡，活动空间充裕；南北双阳台设计，将阳台的景观和生活功能区分开，生活更便捷。

静区由次卧、室内花园和主卧构成，其中室内花园面积半赠送，可改造为卧室，增加居住空间；主卧同样是套房设计，带步入式衣帽间和独立卫浴。

综合来看，两个户型虽然建面相近，均为N+1的成长型户型，均有多空间的赠送及半赠送，但其设计理念截然不同。旭辉德奥上河城章动静这样集中分区的格局，既方便会客、娱乐或者家务的开展，也不会使得休息、学习受到过多打扰，同一空间内可有效的减少相互之间的干扰；而中海星樾府主客分离+中西厨的布局，空间更符合现代人注重隐私保护及生活习惯的需求，入户玄关处设置独立空间，可将生活作息不一的家人工作。娱乐时分离，同时也可作为客卧，有效的同主、次卧分区，空间上避免了区域外的视线，一定程度上实现了“公私分区”。

虽然两个项目均位于雨花区，但两者之间相距近10.7公里，所属板块不同，周边配套各有差异。

从区位上来看，旭辉德奥上河城章位于雨花区沙湾路389号，属于河东主城花桥板块近高铁新城，项目南向长沙大道，北达人民路，人民路直通五一广场和湘雅附二，两条东西主干道连接万家丽高架和二环线，可快速通达全城；其中，西向万家丽高架贯穿南北，可连接湘府路高架直通省府、洋湖，通达性较高。且轨道交通便捷，北向直线距离地铁6号线花桥站约550米，南向距离地铁2号线长沙大道站约1公里，距离刚刚好，少了地铁口的拥堵，又基本步行可到。

而中海星樾府雨花湖南省植物园旁，砂子塘天华小学对面，隶属于省府红星板块，近湘府路高架桥，周边还有韶山路、时代阳光大道和万家丽中路，连通全市各地，出行便捷。轨道交通方面，项目距离城铁湘府路站约710米，距离建设中的7号线红星大市场站，直线距离约1.2km，未来有8号线的规划将大概率在湘府路换乘城际，届时周边地铁出行的条件将得到改善，但还需要一定的时间落实。

教育方面：两个项目均是河东稀缺双学区楼盘，教育优势尤为明显。

旭辉德奥上河城章内部自建6班制幼儿园，一期德奥悦东方配建有枫树山悦东方小学，由本部直接管理，将于今年9月已开学；而二期旭辉德奥上河城章将配建36班制雨花湘一外国语中学（暂定名），与项目沙湾路之隔，是目前继青竹湖湘一外国语学校之后的第二所“湘一外国语”中学，教育质量位列长沙的第一梯队。

师资方面将由长沙市一中本部合作办学，从集团校选派教学骨干，实力较为强劲，目前该校已纳入2022年度拆迁计划，预计7月底将动工，交付之前能开学。

中海星樾府花则持有雨花区教育局红头文件保障，项目业主配套入读砂子塘天华小学。其出资配建的初中拟引进麓山国际实验中学或同级别品牌。中小学均位于小区正对面，一路之隔，上下学方便。

与很多项目新建学校不同，砂子塘天华小学创建于2001年，今年已经“民转公”，原来是砂子塘教育集团管理下的全寄宿民办学校，教育教学质量可比肩本部长沙市雨花区学区房，也是长沙市示范性窗口学校，教学设施、师资力量都有口皆碑。

一般配建或出资建设的学校，入读更有保障，且两个项目均获得了长沙教育主管部门的明确复函，其具体入读条件应以当年政府及学校政策为准。

商业方面：旭辉德奥上河城章地处运达商圈，享W酒店、瑞吉酒店2座五星级酒店，轻奢商场、高端餐饮（徐记海鲜、海底捞、冰火楼、星巴克等）等高端品质商业汇聚，且与湾中心MALL马路之隔，日常生活购物均为便捷。

另有万家丽、高桥、高铁新城等大商圈环绕，万家丽广场、保利天虹mall等成熟商业体均可选择，选择不重样，吃喝玩乐不愁。

中海星樾府近红星商圈核心，周边商业氛围较为浓厚，2km范围内有德思勤四季汇、G58智趣MALL、梦河商业广场、TASKIN四季汇购物中心、通程商业广场等商业综合体，其中德思勤更是长沙有名的网红商圈，是日常休闲娱乐、购物逛街的好去处。

景观方面：旭辉德奥上河城章西侧紧临圭塘河风光带、东侧直线距离浏阳河约500米、东南侧约300米处规划有楠竹公园、距离双水湾体育公园约700米，双河景双公园加持，景观丰富，宜居指数较高。

中海星樾府则背靠林木茂密的省森林植物园，与圭塘河风光带直线距离约300米，在与植物园之间还有天华公园的规划，部分楼栋直面湖景，除此，片区内长株潭生态绿心保护区也不断在完善，享既宁静又自然的富氧的生活。

综合来看，两个项目均属于河东为数不多的双名校新盘，商业、景观配套较为优质，但城区面貌还在提速中，均存有周边安置小区的不利因素。其中，旭辉德奥上河城章更近主城区，现阶段周边地铁、商业配套相对会更成熟，且价格优势明显，但该地块东北角近花桥污水处理厂，而中海星樾府则为绿档央企，背靠森林公园而建，目前小学已开学、且品质实力尤其加分，但该项目为天华一期地块，目前仍在城市更新的初期阶段，周边城市界面较为一般，还需要发展时间。综上所述，相较于两者，你更中意谁呢？

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