4000余万元拍得房产无法过户，背后可能牵涉到法律纠纷

众所周知，法拍房由于存在着低价、交易流程透明等原因，越来越受到投资人的青睐，对于很多想买房子的人来说，由于没有购房资格，不限购的法拍房就成为了理想的选择。

但购买法拍房也要擦亮眼睛，防止一些纰漏的出现，给自己增加不必要的麻烦。由于法拍房是被法院强制拍卖的，背后可能牵涉到法律纠纷，在购买前还是要对法拍房多一些了解才能较为稳妥。

之前有媒体报道称“4000多万竞拍到的有证房屋和土地将近4年了竟然还未过户，多次找法院沟通都是让等消息”。

“自己通过合法渠道4000余万元竞拍的法拍房在长达4年的时间内无法正常办理过户手续，疑似拍卖房产手续不合规，经鉴定拍卖的房产建在了集体土地上无法过户，给自己造成极大损失，多次与当地法院及不动产登记部门沟通协商未果，想退回购买金及利息遭拒”韩先生反映称。

4000余万元拍得房产无法过户

2016年11月17日，韩先生通过人民法院诉讼资产网下设河北省司法拍卖电子竞价平台参加了由河北省高级人民法院主办的、三河市人民法院负责执行的网络司法拍卖（案号：（2016）冀高法拍登字第041—2号），最终以4245.43万元成功竞得原三河市长城冶金机械制造有限公司所有的位于三河市李旗庄京哈路南侧的土地使用权及房产所有权。

据双方所签订的《竞买协议书》显示，此次拍卖的标的物具体包括位于三河市李旗庄京哈路南侧的国有土地使用权，土地证号为三国用（2006）第397号，证载面积20000平方米，用途为工业用地；位于三河市李旗庄京哈路南侧的两处房产，产权证号分别为三河市房权证李字第000120号、第000121号，证载面积各为2604.61平方米；地上附着物及集体土地租赁权。

在竞拍成功后，韩先生按照规定交纳了全部成交价款共计4294.88万元。“2016年11月22日，与司法拍卖承办方河北省产权交易中心签订了成交确认书【冀产交涉诉字2016第317号】。2017年1月5日，三河市人民法院作出执行裁定书。”

三河市人民法院出具的裁定书显示，法院作出了2项裁定：一是河北省三河市李旗庄京哈路南侧涉案房产、地上附着物及集体土地租赁权的所有权归买受人韩先生所有，该房产等所有权自本裁定送达买受人韩先生时起转移；二是买受人韩先生可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。

然而，让韩先生没有想到的是，在办理了拍卖标的物解除查封的手续后，等待他的却是长达4年的产权迟迟不能过户的结果。“拍卖标的物解除查封后，由三河市不动产交易中心进行拍卖标的物的地籍调查。”韩先生称，在地籍调查过程中，其工作人员一直让他回去等消息，之后便杳无音信。

法院一直未予正面回应

韩先生说，在收到裁定书后立即与三河市人民法院执行法官孙某、王某、周某联系，要求法院依法协助办理产权过户登记手续。但在办理完解除查封的手续后，至今一直未能办理产权过户登记手续。“花了4000多万元，最后啥也没买着，通过司法拍卖依法竞得的房产现在就像在天上飘着一样。”韩先生对此很是苦恼。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人，被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

如今将近4年过去了，产权过户手续问题却迟迟没有着落。“房子一直不能过户，不能进行投入生产，同时还要支付该地块保安的工资，这几年时间每年都要因此损失三四百万元。”韩先生称，这给他造成了很大的压力，为尽快止损，自己先后多次与院长、审判员等人联系，但得到的回答均是“让等消息”，并未提出合理可行的解决办法。

房产证疑似不合规

那么依法拍得的房产缘何迟迟过不了户呢？调查发现，根据此案件的《资产评估报告书》显示，三河市人民法院提供的委托书所列的被执行人三河市长城冶金机械制造有限公司抵押的三河市房权证李字第000120号和第000121号房产，其所在土地均为集体土地，与原房产所有权证不符。

“法院在拍卖房产之前，就应该对拍卖标的物的产权等情况做详细调查，搞清楚所拍房产是否能过户。”韩先生说现在出现这样的问题，法院应该退还交易款或尽快办理转移登记手续，但法院却从来没说过退还，韩先生认为这是法院前期工作未做到位的缘故。

针对此事，多次与三河市人民法院执行局联系了解相关详情，均遭到了拒绝。

对此，河南普丰律师事务所主任律师王鑫认为，法院在进行拍卖前，需要对拍卖物进行审核看是否符合拍卖条件，同时买受方也需要对拍卖物进行审查，确认无问题后，买受人可在收到法院的拍卖成交确认书后，到相关部门办理手续，其他部门应该积极配合。“若韩先生一直无法办理产权过户登记手续，可向法院申请向房管部门下达协助执行通知书来加速办理。”王律师补充道，如果韩先生所拍得的实际房产与不动产中心登记的内容不符，那么无论是由法院还是不动产中心造成的错误，都需要及时予以纠正。

此外，在拍卖前产生的问题，拍卖人在拍卖时如果没有向买受人披露清楚标的物存在的隐患问题，造成买受人损失的，买受人可申请撤销拍卖，并要求拍卖人进行赔偿。

拍下房产才发现无法过户

这种事件早已屡见不鲜，却还是会有人愿意买法拍房子。

2018年8月，济南的赵女士凑了59.5万元买了某法院拍卖的一处建筑面积43.96平米的房产，她以为捡了个大便宜，但在办理过户手续时却傻了眼。

原来，赵女士在淘宝网上竞拍的房屋楼号与实际情况不符，从而导致她成功竞拍房产无法顺利过户。无奈之下，赵女士找到法院办理了退房手续，并在2018年11月拿到了45.5万元退款，可剩余的14万元至今还没退还。

为什么会出现这种错误呢？

相关法院的工作人员回应称，拍卖公告上的楼号出现错误是因为前期工作上出现了疏忽，发布拍卖公告时将楼号登记错误。由于房产拍卖成功后,相关款项已经转到申请执行人账户，在对方没有退钱的情况下，法院只能先退款45.5万元，剩余的款项将在后期打到赵女士的个人账户。

对于广大的投资人来说，购买房产是一件大事，千万不能出现错误，否则纠错的过程将是非常费时费力的。

2018年7月31日，深圳的林女士通过司法拍卖拍得了位于深圳市松岗街道集信大厦的一处房产。在交纳了所有款项之后，却发现迟迟不能过户。2018年11月，林女士要求撤销拍卖，退回款项。林女士称，截至2019年1月2日，其还没有收到退款。

对此，2018年12月30日，房产的拍卖方——深圳市宝安区人民法院回复南都称法院 拍卖 土地，法院已裁定撤销该次拍卖，对该房产继续执行处置变现，裁定结果及文书已送达买受人及案件当事人，并预约了办理退款手续。

社会微利房是否可以拍卖？

而有关房产性质问题，南都记者了解到，微利房是《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》中安居房的一种，分为全成本微利房(供给对象是列入市、区财政工资编制的国家机关事业单位的职工)和社会微利房(供给对象是在深圳注册的企事业单位及其员工，以及社会上中低收入者，但国家机关事业单位及其职工也可以申请购买社会微利房)。记者注意到，《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第四十九条规定，未取得安居房全部产权的职工须用住房清偿债务时，由原产权单位按清偿债务时的安居房的重置价收购该住房，再以收购单位付给的房款清偿债务。值得注意的是，微利房是否可以拍卖，实践中不同法院观点并不一致。

宝安法院在回复中并未明确微利房是否可直接拍卖。其回复南都称，“买受人在办理过户登记时，被告知按照深圳的相关政策该房产暂不予直接办理过户登记、需附条件的登记过户，比如补交地价、也可由被执行人亲自办理转换手续后再办理买受人的过户登记申请等。”宝安法院称，买受人向法院反映该情况后，请求法院协助其办理过户登记，法院依法最大限度保障买受人权益，指派专门办案人员开展协助过户工作。经一个多月多方努力后，买受人虑及办理期限会较长、程序会较多等因素，向宝安法院正式提出了撤拍退款申请。

购买法拍房还会遇到哪些风险？

1、房屋是否属于“交吉拍卖”

所谓交吉是指原居住人在法拍房过户前腾空搬离，不搬离的，由法院负责腾空房屋交付给买受人，买受人能够及时收房入住。

若竞拍标的物说明中明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话，则意味着房屋可能有合法租户，或者原业主、其他债权人、占用人在居住使用，法院拍卖后，不负责腾空房屋交付给买受人，房屋清场由买受人通过另案诉讼或其他途径解决。

所以，竞拍不交吉房屋，可能出现竞拍成功后，买受人无法收房使用的风险。

2、房贷问题不可忽视

法拍房不同于商品房很重要的一点就是，它不支持贷款（无论是银行贷款还是公积金贷款），并且要求竞拍者10日内全款付清。

法拍房的整个购房流程都是和二手房的购房流程大致相同。

3、房屋过户税费的问题

法拍房过户的全部税费都由买受人承担法院 拍卖 土地，买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费，法拍房种类非常多，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备，计算好成本。

同时，还可能存在原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等。法拍房的买受人要承担原业主房屋欠费，包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等，买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。

4、落户问题

对于法拍房，法院只负责房屋产权过户，但不负责买受人落户，至于原业主是否占用了户口、学位，买受人能否落户，都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。

值得注意的是，在执行限购的城市，还要符合限购政策。

法拍房的8大避坑指南

1、查清房产的属性：购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。

2、了解租赁情况：如果房屋有租赁情况，需要了解清楚承租人是在什么情况下签的租赁合同、租期从什么时候开始到什么时候结束、租金是多少钱一个月、租金是如何交的等，这样才能保护自己的权利。

3、明确房产的产权共有情况：被拍卖的房子都是因为债务没有还清，所以才被拍卖，购房者买的时候就要注意房产是个人所有，还是与他人共有，谨防房产涉及一房多债主。

4、明确交易所产生的全部费用：法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。

5、明确是否能够进行贷款：现在很多优质房源名义可贷款，实际操作难。必须提前和法院/银行/担保公司进行三方协商，确保能够在规定时间放款。

6、现场实勘，确保房屋质量：需要重点关注房屋内部质量问题，因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。购房者必须实地勘测，了解房屋真实信息。

7、确保能够清场，按时入住：现在很多被执行人只有一套住房，房屋被拍卖以后，想方设法不愿意搬离，虽然是法院强制执行拍卖，但是法院不负责该拍卖房源的清场和竞拍者的入住。所以购房者必须要通过被执行人/现居住人/法院等多方进行提前协商，深度沟通，确保自己能够入住。这个工作是非常具有难度的，但也是参与拍卖最重要的一环。

8、实地考察，确定心理价位：购房者一定要对目标楼盘进行实地考察，对周边同档次物业的价位进行了解。根据自己的经济承受能力，确定对房子的心理价位期望值，切忌一时冲动，以超出市场价的竞拍价竞得，因为如果毁约，购房者所交纳的保证金可能会“缩水”，甚至“打水漂”。