武汉买房很容易陷入的一些误区，你中招了吗？

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特约撰稿：马哥

马哥的个人微信上，仅咨询买房的粉丝，就已经超过了200位。其中有些铁杆，甚至从四五月份咨询到现在。虽然马哥很感谢这些粉丝不抛弃不放弃马哥，但是说实话，真的为这些粉丝感到遗憾，这么长时间还没有把房子定下来，你这一年的收入，又贡献给了上涨得房价了。

当然，这些粉丝要说了：马哥，不是我不想买，是真心买不到合适的啊，不是价格超过了预算，就是没有摇上号。但是根据马哥对大家一对一分析后，马哥认为，拖了几个月还没有买到房的，真心不要怪现在房少价高，而是要反思下自己，是不是有意或者无意，陷入了某些购房误区，甚至无法自拨，以致错失了买房的机会。

今天，马哥就来说，当前大家在武汉买房很容易陷入的一些误区，希望对大家有所启发，理清自己的思路，在纷乱甚至让人无奈、绝望的楼市行情中，买到自己觉得还算过得去的房。

误区一：找不到核心购房需求，找房子一无所获

马哥说：梳理思路，去繁就简，划定购房范围

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在咨询马哥的粉丝中，主要是三类人群，第一类是想买房结婚的，第二类是为孩子出生、读书换房的，第三类是在北京、深圳工作，买不起当地房子，准备回武汉买房的。这三类人群问到最多的问题是：我预算不超过xxx万，能不能推荐一个靠谱楼盘。

让马哥推荐靠谱楼盘可以，但得有个推荐法，你总要圈定个区域啊，汉口？武昌？汉阳？光谷？一般的回答是这些地方都可以。如果是抱有“在哪里买房都可以”观点的购房者，马哥基本可以确定，其压根就没有仔细想过自己真正需要买什么样的房。

你是需要结婚的，想过买房子要离工作地方近些不？你在光谷上班，觉得光谷房价高，想在汉阳买套稍微便宜房，省下来的钱你可以买车。但是你知道上班时候三环有多堵吗？武汉现在这种交通状况，根本不适合跨江买房，即便有地铁，2 号线上下班都挤不上，一定要就近购房，这事实上已经圈定了你购房范围。

你是为孩子读书买房。你可曾想到，如果你是外地户口，买二手房是转不了户口的，只能买新房，这事实上也把你圈定在有限的那几个带有学校的新楼盘里。比如光谷的中建大公馆，虽然他家房子真心不怎么样，可以说，如果没有学区房，压根就不值得买，但是，为了娃上学，你必须得忍了，谁叫光谷这么缺好学校呢？如果认清这一点，再渣的房子你也会买， 就不会乱看房子了。

至于外地回武汉买房子的朋友，马哥想告诉你们，如果你是带有投资性质的，没有必要非限定在光谷买房。武汉不是只有光谷有发展前景，不是以后你回来只可能去光谷工作，武汉各个区都有创新创业孵化器，何必在没有什么新房，而且价格已经涨的让人担心的光谷死磕呢？当然，有的粉丝的理由可能很淳朴：我大学在光谷上的，过了光谷步行街我就不熟了啊。好吧，那马哥给你的建议是，光谷两万一平方的房子，真心不如去汉口买同等价位的房子，汉口房子保值增值能力比光谷强。

马哥知道，看房子很辛苦，而且现在房子少，价格又涨得快，看得让人压力很大，但是兜兜圈圈看了这么多，你为什么还买不到合适的房子呢？最主要的问题是你没有找到自己的核心需求。

你买房到底是为了什么？为了自己住？为了投资？还是为了半住半投资？你对房子的核心要求是什么？户型好？生活方便？靠近地铁？有学区房？——每个人的主要需求都是不一样的，比如老人对户型有偏执的喜好，管你地段怎样，户型不方正，太阳不足，就不喜欢；年轻人对商业配套有偏好，以后孩子怎么上学，不是现在需要考虑的；中年人的生活则围绕孩子转，只要孩子有个好学校上，自己上班远一点都没有关系。所以一定要多问问自己，最需要什么，最不能忍受什么，然后像剥洋葱一样，一层层地找到核心。

举个例子，前段时间有位粉丝委托马哥在武昌看房。马哥问有什么需求，粉丝说没有什么需求，就是赶快买套单价不超过13000的就行。这位粉丝把南湖、文化大道、白沙洲、光谷、花山跑遍，都没有找到合适房子，很纠结。看中了南湖的保利公园九里，但是网上搜索问题一大堆，文化大道的世茂林屿岸没有这些问题，价格还便宜好多，但又觉得远了。马哥问，那你买房，最不能忍受的是什么？（其实就是反过来说，就是问你最需要的是什么）粉丝说，交通不便，商业配套差。Ok，马哥给的建议是买保利，南湖虽然堵，但是那里离地铁站近，完全可以通过地铁很快到商业中心。为了这个核心需求，南湖地区的渍水，保利旁的巡司河有味道、靠近铁路什么的，也就忍了吧。谁让你只有这么多预算呢？忍无可忍，必须再忍。

世上没有十全十美的房子，你这个预算，只能找主要需求满足，不可能满足你各方面需求。一定要把次要的需求去除，能忍就忍，忍不了继续忍，找主要核心需求找房子，这样你就不会满三镇找房子了，很快会圈定几个楼盘，看房就不会那么纠结、犹豫了。

误区二：苦等某个楼盘开盘，结果没摇上号

马哥说：没有值得你等几个月的楼盘，有房就买

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第二大坑是单纯的购房者，总是相信开发商的嘴。开发商说，我们预计什么时候开盘，你等到了那个时候，开盘时间推迟了， 你再等，又推迟了，把售楼员问烦了，就是我们开盘时间没有定，定了自然会告诉你，言下之意，就是你爱等不等。

那到底等不等楼盘开盘呢？马哥的观点是不等，千万别等，谁等谁吃亏。昨天咨询马哥的一位粉丝，就吃了这个亏，他看重了汉口盛世江城的房子，从一个多月前就开始等开盘，等到现在都没有开盘，粉丝说，这一个多月，其他楼盘一平方米都涨了500元了，这一等就是5万啊。

现在的行情，真的等不起，时间真的就是金钱，毕竟房价总体仍在保持上涨趋势。并且按照马哥的估计，到8月下旬新房源开始集中上市的时候，很容易又出现一波房价被集中推高的情况，你等到那时候开盘，且不说你摇不摇得上号，即便摇上了，面对上涨的房价，是笑还是哭？

基于这样的判断，马哥给大家的建议是，没有哪个楼盘值得你等一两个月开盘的。除了上述房价上涨原因，还有楼盘品质和开盘时间问题。

比如白沙洲的保利上城，他家永远说要开盘了，却永远开不了盘，售楼员都熬不到开盘换了一波又一波，最关键的是，他家楼盘是湖北保利开发的，不是大家熟知的武汉保利，其品质真的中等偏下，压根不值得等。还有不值得等的，是开发商自己都确定不了什么时候开盘的，比如清江山水，目前的性价比很高，可是新房源据说要等年底开盘。马哥就认为不值得等，因为这种涉及规划的问题，是很难搞的，可以说，什么时候开盘开发商已经做不了主了，他心里都没有底，搞不好，拖到明年都有可能，你把自己的希望压到明年，不觉得很可怕吗？

所以呢，剔除这些不值得等开盘的楼盘，或者还不知道什么时候开盘，其实你选择范围已经很小了，对于选择困难的你，或许是件好事。马哥给大家个建议，给自己个期限，在8月20日前，一定要买到房。所以那些说8月初准备开盘的可以等，说8月底开盘的，再好的房子都不等，说可能要9、10月份开盘的等都不要等。

落袋为安，有房就买，是眼下第一要务。当然，这里面还有技术操作问题：马哥，现在买房都靠抢，万一我8月20日前没有摇中呢？很简单，从现在开始，如果你看中多个楼盘，那每个楼盘都认筹，不要单纯地对某个楼盘一见倾心，非买不可，你要时刻想到你对她有意，可摇不上号咋办的问题，只有通过多点撒花的方式，增加摇中概率，摇中哪个买哪个，这也算是天意吧。如果你非某个楼盘不买，那也就只能多认筹几个号了，用你老婆的，双方父母的身份证，多认几个号，增加点概率吧。

简单来说，多认筹，在眼下房源紧张的情况，对你只有好处没有坏处，不要担心认筹金退不回来的问题，不存在，只要是认筹金，买不到房都可以退，大胆地认筹吧。并且认筹不要犹豫，只要看中了就认，不要怕认错，因为现在很多紧俏的楼盘，如果你认筹晚了，你捧着钱去开发商都不收，那才叫郁闷。

误区三：各种维权新闻，觉得每个楼盘都是坑

马哥说：没有十全十美的楼盘，不要以偏概全

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武汉楼市长期不透明，开发商说的话没人敢信，我们老百姓到哪去了解真实信息？所以现在大家买房，几乎无一例外选择去网上搜索相关楼盘信息，去购房论坛看其他网友对楼盘说法。不可否认，确实网络给大家看房带来了便利，免去了你一些奔波之苦，获取了一些真实信息，但是很多时候也误导了大家。

马哥就不说现在武汉很多开发商专门请了水军在论坛灌水变着法夸自己，你看到的很多网上信息亦真亦假。即便你看到的是真实信息，多半看到的也是楼盘维权信息。有位粉丝问马哥，自己看中了几个楼盘，到网上一搜，不是有这样问题，就是有那样问题，看来看去，每个楼盘都有问题，到处都是坑，没有办法买。

是的，现在武汉的新房，别管他房价是几千的，还是几万的，就没有交房不维权的楼盘。这其中的原因，除了开发商设计问题、施工不过关、整改不及时、侵犯业主利益等。还有个重要原因是，现在的房子不是机械化产品，都是人做的，既然人做的，哪有那精准的，肯定有问题。

所以，简单的道理：是个房子，它就有问题。不信，你随便说个楼盘，马哥肯定能说它的问题。南湖容易渍水、堵车，白沙洲的房子有溶洞，光谷的房子上学很难，哪个没有问题？但是这成为我们不买房的理由吗？

马哥认为，对于房子的问题，要理性判断，分清主次。

比如现武汉交房第一大维权问题——楼道不贴瓷砖，你一搜，发现好多楼盘都有此维权，本来觉得没啥都觉得应该有点啥，不然维权怎么会此起彼伏。这事马哥还专门打听过，楼道贴瓷砖，从法律法规、购房合同上真没有这么一条规定，其实维权是无法可依的，之所以经常出现维权，无非是很多人觉得不贴砖档次不够，但是没有想到贴了砖过个十几年天天掉砖的情形。

交房维权，有些是必须的，比如涉及房子质量问题、安全问题、办证问题，这不能马虎，必须维权到底。有些维权，其实对你买的房子本身，影响并不大。

你在买房时，这些无关紧要的小问题，其实可以忽略。或者说也只能忍了，比如物业的问题，哪家物业能做到让每个业主爽？哪家都有问题，连万科都不能避免，只要楼盘物业是二级资质物业，总体是过得去的。

然而遗憾的是，马哥看到太多初次购房者，被这些鱼龙混杂的维权迷惑，以至于没有办法出手，错失良机。再退一步说，你花万把块钱买的房子，指望他有两万块钱的品质，是不是要求高了点呢？只要不涉及房子核心问题，差不多就得了。千万别因为某方面的问题，就直接否定这个楼盘。

一定要看核心需求，除了核心需求，其他的需求，都可以牺牲。如果你要满足你全部需求，那你肯定买不到房。就是武汉天地，也有不合你意的地方，是不？

误区四：只看新房，不看二手房，结果新房太少

马哥说：新房房源紧张，是时候考虑下二手房了

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写到这，马哥已经口沫直飞了，有粉丝要泼冷水了：你讲的道理我都懂，但是现实的情况是，汉口、武昌、光谷，就是汉阳，其实可供选择的房源太少了，你都没有米，怎么煮粥？

马哥当不了巧妇，但也不至于成为怨妇。没有困难，制造困难也要上撒。其实从总体情况来看，大家感觉房源紧，但是在售楼盘其实不少，只是需求量太大罢了。你抢不过别个，就不能换个思路？

马哥就很奇怪，为什么大家都盯着新房，而不去找找二手房。特别是对于投资群体来说。二手房不用等一年半后交房装修，买了以后就可以直接出租。并且二手房地段好，配套成熟，比新房要苦熬配套起来要好的多。举个例子，很多外地的朋友，都喜欢在光谷投资房子。大家普遍觉得光谷东发展潜力不错，但是光谷东今年再渣的房子都被人抢了，郁闷不已。对此，马哥有不同意见，光谷东新房周边，除了规划，可以说啥都没有，你买了出租给谁去？他家都已经卖1万了，你觉得短期内会涨到2万么？不好出租，价格又阶段性见顶了，这样的房子你投资了有何意义？有位经验丰富的粉丝就是盯着光谷步行街的世界城和米兰印象，前一个月就单价15000买的，马哥觉得买得很值，那里地铁、商业配套没得说，只要户型方正，想出租或者变现，几乎是一天的时间，怎么着也比你在关山大道担心摇不到中建大公馆2万一平米房子的号强啊。

当然，看二手房真的很辛苦，甚至要看到哭，看到吐，很多时候就是碰运气，而且房东现在个个都想卖天价，一言不合就涨你5万、10万，买房买得很憋屈，但是没有办法。按照马哥得到的信息，今年年内新房房源紧张情况，即便在“金九银十”，在旺盛的需求下，也不会根本性缓解，也就是说买新房基本靠抢，会一直持续，你总不能把自己希望寄托在一次又一次的摇号上吧？还是要给自己留点备选方案，看二手房，是必然的选择。大家在北京上海深圳的朋友都知道，一线城市，主要买的是二手房，而非新房，武汉未来楼市的趋势也会是这样，只是大家还不能接受。

说到这，还有粉丝有苦，说二手房看起来多，但是合自己意的很少。马哥这里透露个信息，那很可能你都是在网上看房，电话打过去，不是房子卖完了，就是房价高很多。在武汉房产中介行业武汉二手房满二税费，可以武断地说，网上的二手房房源信息，一半以上都是假信息，都是中介的诱饵，吸引你联系他们。所以单纯的你，不要再做键盘侠啦武汉二手房满二税费，老老实实做笨功夫，在你意向楼盘周边的中介一家家去看。你要问这到底有没有用，房源信息能比网上多。马哥要说，真的有用，因为中介也要保持自己的核心竞争力，他觉得好的房源，怕放到网上被别的中介撬掉，因此压根就不上网，也就是说，你只有到中介的门店，才有可能看到好房源。

这里需要提醒的是，不要把二手房狭义为蛮老的房子，或者那些装修你看了第一眼就想拆掉的房子。其实现在各个楼盘都有大量的投资房，都是没有装修的毛坯房，这其实和新房没有什么区别。买结婚房的，比较适合买这种二手毛坯房，一来可以图个新，二来省去了等一年半交房和半年装修的时间，买了就可以装修入住，不会影响你的婚期。

最后，提醒下想买二手房的粉丝。

1、要做好首付现金高的准备。因为二手房涉及交易税费和中介费，如果未满两年，中间的费用高达房价的11、12个点，这都是在你首付款基础上，还要你真金白银拿出大几万，甚至10来万元现金，一定要算好你的资金状况。

2、买二手房是转不了户口的，因此有转户口需求的，或者是想买学区房的，就不要买二手房了。

3、如果是没有电梯的二手房，即便是公摊很小的多层洋房，3楼以上就别买了，因为爬不动，高楼层非电梯房，你以后想转手，其实是很难的。

买房咨询

1、凡是大家有任何买房不懂的问题，比如纠结买哪个楼盘，想了解楼盘的底细，不知道意向楼盘价格是否合理，如果问题不复杂，都可以在下面评论区留言，本周三晚上9点之前，马哥会及时免费回复。

2、鉴于每个人购房需求不一样，每个人购房问题都不一样，如果买房问题比较复杂，可以询问长江日报官方微信，添加马哥个人微信，语音咨询。

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