徐sir：从0到A8！2019年武汉购房荟徐

徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，17年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！2019年，徐sir问答定制化升级！徐sir问答，不做理论派！只做实战派！用实战经验为大家提供明确方向，问题越详细，回答越精彩！徐sir所有问答，均为真实客户提问，如有质疑，可提出异议。

Q&A |壹

自住可考慮次新房提问：徐sir，你好！我的老破旧终于卖出去了，只卖了135万。现在我们在外面租房住，下一步准备买房。、现在有两个问题想问一下——1.到底是买新房还是买二手房？如果买新房，起码得两年才能交房，装修，再放一段时间，差不多快三年了。也就是说我们还得支付三年的租金，差不多十万。而新房的优点是肯定比旧房设计的更科学，各方面更完善，住起来也更舒服，以后万一想出手也比老房子更容易一点。想考虑均价2万左右的，如果买2-2.5的，感觉压力太大。但是新房也有一个问题，就是这两年房屋质量堪忧，到处都在维权。如果买二手房，最多过个大半年就可以搬进去住了，关键是我们就不用再支付三年的租金了。但是老房子毕竟是别人住过的，而且设计也不一定有现在的人性化，科技化。我们主要考虑江岸，或者江汉和四新。老公年薪20多万，我每月2000多。这套老破旧的房子卖了，我们就算首套了。另外还有一套拆迁房，快交房了，预计出租一个月2000多。麻烦给点建议，谢谢！2.用家长的名义买，还是用儿子（读大四）的名义买？用家长名义买，可以用上公积金，但是不能算刚需，选择余地不够大。用儿子的名义买，可以算刚需，但是用不上公积金。回答：你的老破旧这种市场下能卖出去就谢天谢地了，老破旧也就三类有价值：1,学区房，2，马上拆迁，3，赠送面积相当大，带露台，带院子等，其它形式的老破旧跟不诚信小开发商的垃圾房没有太大区别，尽早出手为妙，房子并不是都会涨的，地价才是关键。

子弹135万，目前租房住，准备购置自住房，这个要求肯定是先以自住为原则，那么买新房还是二手房？第一，显然是优先买5年内次新房，再选新房，这个顺序为好，尽量不碰10年以上的盘，就像你说的，外观差，产品淘汰，物业未必好，不人性化也没有科技感，硬伤一大堆，即使买了，下一轮也比别的盘涨的慢，那何必去当接盘侠？所以选择5年内，满2年的次新最佳，各方面条件和硬件配套既不落后现在的新房，也拥有一定的可塑性。满两年交易税费相对少一些，入手价也合理。第二武汉二手房满二税费，关于先租房的问题，租个二手3室，武汉三环内基本也在3000起了，一年也要3-4万，3年多也得花10万成本，在这点上，买新房需要等3年，肯定是次新房又优于新房。第三，关于新房维权，质量堪忧的问题，其实并不需要担心，你看到的维权并不是真的房子质量差的不能住人，钢筋混泥土，房子也是需要人来做的，一砖一瓦花时间建造的，只要是人工做的，多少都会有些瑕疵品，这个无可厚非，毕竟每套房子，每栋房子的工人手艺，技术都不同，正因为这样，才为什么要选品牌开发商的房子，因为品牌的工艺，建筑规范，材料审核还是相对正规，用心一些，毕竟口碑才是一个品牌房企能一直长红的硬实力。再回答你的首套名额如何用？具体在哪里买的问题。

你能接受的单价在2万左右，那么江岸区，江汉区，四新哪个区，哪个盘适合你？用家长名字，你得按二套，首付5成，135万最多够到270万总价标的。用儿子名字，做首套买，可以极限打出400万左右总价标的。其实用不用公积金我觉得不重要，因为最多也只能用60万，现在一套房怎么样也要贷款100-200万，必须需要组合贷款，公积金部分在一套房的贷款比例中占比不大，所以选择儿子做首套，我认为是最佳选择。第一，参加刚需摇号，选择好楼层，买中概率高，第二，仅用3成首付可以买到父母用5成买到一样大面积的房子，还可以省出2成现金，用于供月供或者再添置一套房，一举两得，何乐而不为。那么你自己挑的价格区域买什么项目呢？江岸区：后湖区选择余地大，各类二手次新房都是你的选择，比如越秀星汇君泊，中海万锦江城，海赋江城，汉口城市广场等10多个盘可选，新房无非仁恒世纪公园，星河2049，幸福时代，花样年花好园，汉悦府坤璟，百步亭金桥汇等。江汉区：远洋万和世纪，盛世江城，常青南园，万科城，顶琇国际城，海虹景，福星华府，中城悦城等。四新区：并不建议你去汉阳买，起码也应该是汉口，武昌，汉阳的排序。如果实在不想在武昌，不排斥汉阳，可以选择汉阳更核心的地段，五里墩万科金域国际，月湖融创1890，滨江区龙湖春江彼岸，金茂府，绿城风起听澜，电建洺悦江湾，招商江山和樾都是不错的选择，再则还可以选择保利庭瑞阅江台，万科翡翠滨江，旭辉钰龙半岛等。如果可以考虑买武昌和洪山区，其实项目选择面更宽。所以你的问题答案应该是：买5年内品牌次新房优先，用儿子名字首套购买，区域以江汉区＞江岸区＞四新。

Q&A |贰

自住增值首选武昌提问：您好，看了您的文章，觉得您非常专业，作为房产小白，现有几个问题咨询一下：本人是外地人，有武汉户口，2019年已在武汉入手一套房产。问题1：我们先后看中了汉阳的远洋，武昌的天域、融创望江府和光谷的琨瑜府，后来觉得琨瑜府是价格相对较低的毛坯房，加之女儿已上高中，未来有可能到武汉上大学，衡量再三买了琨瑜府，老公一直觉得另外几套临近滨江的房子未来升值空间会更大，所以不知道我们最终选择琨瑜府到底对不对？问题2：我们都属工薪阶层，两人年收入共20万，琨瑜府首付130万，还有160万的商贷，贷30年，等额本息，月供近一万。如果一年后我们之前的投资回了100多万，我是把剩下的商贷一次性还清还是选择部分还贷，还是干脆不还，还是再入手一套公寓或小户型？我们后期没有其他好的投资项目了。我们应该如何选择？回答：感谢您的认可。对于您看过的这四个盘，无论从地理位置还是从品牌，亦是未来升值潜力及居住属性等因素来看，都属于综合分比较高的几个盘。我选盘逻辑里，居住排名：武昌＞汉口＞光谷＞汉阳增值排名：武昌＞光谷＞汉口＞汉阳当然，这是大面的排序，具体小面还得看具体楼盘之间的对比，虽说武昌排名首位，但不是说武昌的任何盘就一定比汉阳所有的盘都好，这也是不对的，例如汉阳的远洋，我就认为比融创和融侨都要略胜一筹。

那么你看的这四个盘，如何选择的问题，根据你自己的情况：外地人，未来可能买个姑娘上学用，还兼顾着投资升值，两者都能达到您满意的要求是再好不过了。具体来比一下这几个盘的优劣势吧。汉阳远洋双学区双地铁，汉阳内环核心超级大盘，5年后有可能成为比肩汉街和天地的标杆，武汉的城市名片和符号，带有超级规划的硬核实力盘，仅均价2.5w带装修，性价比相当不错，3-5年短期看，3.5-4万是比较稳的。综合打分：90分。武昌融侨天域，地铁盘，徐东商圈核心主干道，地段优越，配套完备，单价2.7毛坯左右，区域价格合理，科技住宅配置较高，未来涨幅空间也不错。综合打分：80分。融创望江府虽然属于武昌，但更多人把它贴着白沙洲来看，一线江景，大品牌开发商，均价2.15万，按武昌算，不贵。按白沙洲算，起码贵了20%，所以看你怎么去想，如果是按新二环内的江景房算，价值肯定在2.5万左右合理。综合打分：80分。华润琨瑜府位置生的好，宇宙第一大道的核心地段，央企打造，实力，品质，户型都具备均好性，唯独可能容积率偏高，超高层有点压力以外，均价2.3万的毛坯房，在关山大道上还是优势相当明显的，目前二手房成交价都在2.5万左右，而且关山大道也是最早的光谷富人区，虽然现在热点都在光谷中心城，却丝毫不影响它的升值空间和潜力，光谷都是新武汉人的天堂，该有的都有，也是我投资必选的位置之一。

综合打分：90分。所以硬要说个排名选择，我肯定是：远洋和华润＞融创和融侨.当然，你自己最后选择了琨瑜府，也是一个外地人在武汉买房意料之中的事，毕竟汉阳和光谷，光谷的活力更好，年轻人居多，大学更多，女儿未来考到武汉来上大学，起码华工，武大，地大，民大，纺大，中南政法等十几个大学离的更近，这一买房决定我认为是你阶段最正确的选择。假设你姑娘已经到了结婚生子的年龄，那么远洋肯定优于琨瑜府的，这时才能体现学区房的魅力。你老公的想法也不错，有钱当然一起买，成年人不做选择题，只做买它买它买它的决定。如果子弹有限，目前的选择是很OK的。关于第二个问题，你们到期还有100多万投资款回收该干什么？提前还贷还是再买房？你既然问了我，徐sir的答案肯定是加仓，武汉的综合实力和优势就不再赘述了，在强二线城市里房价属于低洼区，空间还很大，目前利息首套也才5.88，并不算太高。但是你只付了3成首付，博到的是这一套房100%的增值收益，好比100万总价的房子，你只花了30万首付，去做100万的生意。所以，在有条件的情况下可买一套，也可以买公寓长持，做出现金流的补充，还款压力不会那么大。

Q&A |叁

汉阳四新货量大 可先持有提问：我是蔡甸本地的，有一套148平的新房子，有房贷60万每个月还6千，刚刚出售了一套房子，有现金130万，儿子刚刚大学毕业在地铁公司上班，在汉阳四新有一套115平的房子，已经交房2年多了，目前毛坯空着在，房贷每个月5千，儿子每个月还3千，余款我在还，我现在手上的现金想在蔡甸本地买一套门面，或者市区的公寓，我本人是做窗帘墙布生意的，现在租门面，想徐老师帮我建议一下?

回答：你的问题比较短，很多描述也不是很清晰，我尽量帮你规划，如何做房产投资或整合好你的资产。

蔡甸本地，148平的新房，应该属于自住房，按二手单价9000算，总市值133万，评估价打7折后抵押，极限可以贷出80多万，和你本身的60万贷款相差不大，所以这套房不必折腾，就继续保持贷款状态。

汉阳四新房，交了2年多没有装修，不出租，也不出手，我估计你接手价位不低，目前没有套利空间，暂时出不了，或者你想长持，等更好的价格再出。不管你怎么想，这套房无论如何选择，你都应该算套住了，这两年的房产市场会一直不温不火，缓慢上涨，而四新因之前新房供应量太大，卖了十几万套，导致像你这样的投资客蜂拥而至，未来5年内，会出现大量二手持续抛售，经过一轮之后，真正的区域二手成交价才会来临。

所以，你要么自己装修，通过长持赚点租金，要么丢给自如，江寓，蛋壳这种公司托管，每年返租，如果一条心想卖，又不差钱，就一直空着，给别人当仓库也行。毕竟普通装修过的二手房没有毛坯二手房好卖（豪华装修除外，当然也看是否瞌睡遇到枕头），装修是贬值的，不爱惜的租客，5年后会把你的装修基本废掉，而且设计，材料等也会过时，基本不值钱。

你做窗帘生意，租铺子肯定是没有自己买划算。你租的商铺，怎么算，也需要5%的租金，而且，租10年掏的租金说不定可以买下你10年前租的铺子，商铺是付5成，贷款10年，即使你以后不做生意了，还清了铺子，你还可以出租给别人收租金，一举两得，后路都想好了。

我一直劝很多开公司，做生意的老板，无论如何，都要拥有一套自己的铺子或者写字楼，自用什么时候买都不会错。以前铺子，写字楼都比住宅贵，现在很多地方都在倒挂，住宅卖2万的位置，商铺写字楼才卖1万多，住宅卖4万位置，商铺写字楼才卖2万多，这种价值是自用＋投资最好的选择。

你卖的130万现金，如果要坚持继续做生意的话，首选是先买一个自用的铺子，做生意最大的成本就是租金，这一项省下来，你可以大胆的干事业。其次，看你的房产也不是很多，次选继续投资住宅为主，步子迈开一点，眼光放长远一些，不要局限于汉阳，投资房产可以走出去，看看光谷，武昌，汉口，也会有一些合适的，性价比高，升值潜力大住宅投资标的。到最后，实在都看不上，再选择公寓，毕竟你还有多张房票，买满了住宅，再配置几套长持公寓肯定是完美的。

Q&A |肆

未来五年85321才合理提问：徐sir好，我想咨询一个问题：家里两套房，房产证都是按份占有，我占99%,，老公 1%，当代国际花园90平（无贷款），万科城市花园140平（少量贷款），手头现金300W,家庭年收入60-70W,两个孩子，这种情况下必须卖掉当代国际花园换一套大房子？因为想把手头的钱用来买房！回答：你们家的房产分配有点意思，一般很少夫妻会定股份比例，可能99%的都是一人一半。当然，不知道这两套买房的钱谁出的，如果老公出的，或者你们一人出一半，那他是个不错的男人，值得拥有。如果你出，你老公占1%，也是倒插门的意思？当然，我胡乱猜测的，请不要介意，进入正题。你们夫妻两套房都是共有，现在就是限购状态，手上的再多的现金，只能玩这几类房产，1，公寓，2，商铺，3，写字楼，4，不限购区域住宅，5，法拍房，6，注册公司买房，7，全国不限购城市房，8，海外房产，9，房产私募投资，10，ABC玩法等。每一项的投资逻辑就不展开讲，不然得和你说几个小时。你可以选择把房子“对敲”给你父母，损失一些税费，腾空后，你再用你们夫妻名义买房，股份比例划分也很清晰。

前面两项我都是为了你多保留几套房产而出的建议，不损失不出售自身房产的情况下，还能增加，毕竟你300万现金去买房，无论首套还是二套，在大武汉80%以上的区域买，都是绰绰有余的。如果你不愿意用上述两个方案，那也只能选择卖出一套，再用所有的子弹干一套市区核心内环大平层，作为恒产留着，实在缺资金的时候，也可以抵押。毕竟目前武汉的一二三四环房价并没有完全拉开，均价只有4321的局面，未来5年后，85321才是合理的，你的机会还很大。其实房票多的家庭，我是建议多持有那种还未被完全开发的刚需盘，这种才比例较大的涨幅空间，其实你发现没，这轮涨幅，刚需区域基本翻倍，跑赢大盘的概率更高，而市区核心大盘，特别是CEO盘，基本上只涨了50-70%，而且还不好出手，三个月才成交一套，“有价无市”特别明显。最后的建议：腾出名额，再卖小换大，最后买我说的那10种方式的房产。你们家庭收入还不错，如果能把几种形式的投资标的物结合起来买，从2套变4套，4套变8套的时候，你才是真的悟出了房产投资的真谛。

Q&A |伍

老破小适当割肉卖掉提问：徐sir，你好，我今年刚退休，老公一年可以拿30万吧，儿子已经定居国外，拿了绿卡，并在当地已购置婚房，目前我们住徐东，我想买掉香港路步梯房100平，给儿子在武汉置办一套房产，方便他们回来住，但是目前二手房行情不好，挂了几个月都没有成交，目前手头只有200万，麻烦指点一下买哪里？回答：其实我之前也说过很多次，对于短期内没有拆迁的计划的“老破小”是不适合长持的，涨幅相对较慢，产品也比较落后，即使地段再好，价值也有限。之前我也说过，在二手房市场次新房的涨得最快，可以置换一套同地段新房，而且目前新房限价，价格还算合理。因此，我的建议是适当让利割肉，卖了算了，100平的房子，至少可以卖180万吧，再加上手头的200万，一共有380万子弹。380万基本上你想买的房子都能够上。那就直接上内环大平层吧，武汉天地，二七滨江的大平层都还不错，但是如果不常住的话，我到时建议你买高端服务式公寓，相较而言，物业的管家服务更为周道，而保利江锦1号就较为不错，不仅一线临江，视野好，而且也是按照高端产品打造居住理念，对于久居海外的人士来说最合适不过，而且离你现在住的地方也近，差不多也是一碗汤的距离。

Q&A |陆

城市别墅价值上不封顶提问：徐sir，名下两套房，关山大道融科天城一套110平自住，光谷188一套86平，均无贷款，目前小孩3岁，年收入50万，现仍有存款180万，想在光谷中心城购入140平以上的户型自住，麻烦徐sir帮忙拿个主意。回答：按照你目前的情况，我是觉得可以直接上别墅，尤其是城市别墅。因为在我看来，住别墅的根本逻辑：占地思维、最好的环境&舒适度、有天有地&回馈家人、圈层&优越感。出于资产配置的逻辑，别墅其实也是有较大的空间的：首先，房地产税、租售并举等长效调控落地后，传统房产投资模式将瓦解，空间更大的两类房产：一是核心城市的优质住宅，二是配套齐全的高端改善；其次，总人口下降的趋势下，投资房产应从追求“数量”变为追求“质量”；第三，土地不可再生，城市别墅只会越来越少，而需求的人只会越来越多。“低端有保障，中端有支持，高端有市场”是调控思路，顺思路投资，方向至少不会错太多。当然，不是所有的别墅都具备长期投资价值，核心的考量因素是：稀缺性——区域土地的稀缺性、配套资源的稀缺性、产品的优越性。按照这个标准在光谷中心城别墅都可以再看一看，如果你比较着急入住的话，可以看一下光谷未来城的观山逸墅，准现房、预计2020年10月就可以交房，而且位于光谷中心城核心，黄龙山市政公园，可以享受闹中取静的城心生活，入驻门槛也不会太高，主推建面约126-159㎡四叠、六叠别墅，目前均价在28000-29000元/平米左右，性价比还算不错。

Q&A |柒

合理构建家庭资产配置方案提问：徐sir，目前名下有4套房，被限购了，想问一下哪些不限购区域可以买？或者哪些好的公寓产品可以投资？回答：如果在已有4套房的前提下，我到时建议你入一套公寓，作为现金流的补充，目前我做资产配置都是建议，3套住宅配一套公寓。公寓，是不限购产品，总价低，面积小，好出租，地段都不错是优点，但是后期交易税费偏高，恐难转手，而公寓市场现在也是冷热不均。那么，买公寓是不是一定不会涨？这个未必！公寓产品最主要的购买投资价值是出租收益和资产收益。出租收益是有天花板的，但是资产收益可以让公寓有更多深层次的玩法；部分高品质公寓，与住宅一样，分享着地段增值的红利。因为对于投资者来说，除了关注增值、租金回报外，还有一个关注点就是安全性。投资什么样的房产更安全，核心是人，这个区域人的数量、人的质量，未来谁会租你的房，谁会接你的盘，人的质量决定了租金的高低。在我看来，值得投资的公寓必须满足以下三重属性：商业区，能够享受便捷生活；商务区，提供源源不断的租客群体；地铁旁，方便出行，缩减时间成本。把以上几个因素综合来看，恺德·光谷壹号公馆算是不错的标的物。首先，地段不错，位于光谷中心城黄金十字轴核心；光谷中心城以最重要的光谷主轴高新大道为横轴，以光谷五路为纵轴，构筑了一个黄金十字路口。其次，正地铁口、而且几乎就是光谷中心城商务+商业中心，不担心人群第三，产品5.4米层高，实实在在买一层享两层，产品稀缺还是比较有市场的。最后，它部分产品与酒店签约，交房后6个月就可产生收益，后期月供方面不用操心，可以租养贷，对于不想操心的业主来说，比较省心。

Q&A |捌

判断新区潜力看产业提问：徐sir，我是洪湖人，儿子在武汉读大学，想为儿子买一套房，可能也是未来他的婚房，目前只能出30万左右的首付，目前看了几个蔡甸的项目，都不是很满意，请问我还可以买哪里？非常感谢回答：如果你觉得蔡甸楼盘都不合适，你这个预算还可以看看汉南吧。而且相比于蔡甸，他还有产业优势。汉南又名经开南，顾名思义是经开区的南面。众所周知，经开区在“千亿区”排名中占据榜首，以先进的制造业优势领先于其他区域。其中汽车及零部件产业园、通航产业园主要分布在汉南，而判断一个新区的潜力，产业才是重要指标。对于刚需来说，购房一直有一个标准，就是“买得进来，住得进去”。买得进来很好理解，买能力范围内的房子，对于远城区说，住得进去有一项重要的指标，就是要有地铁，来保证正常通勤生活，最好是正地铁房武汉二手房满二税费，不仅能住得进去，房产的保值增值也有保障。这样看下来，华发中城峰景湾比较适合你。首先华发中城峰景湾性价比较高，因为价格比较有优势均价8008元/平，而且又是毛坯；其次，它是正地铁口房，项目位于汉南马影河大道与兴三路交汇处，属于汉南门户位置，项目南面紧邻地铁16号线马影河站；最重要的一点是，开发商是华发跟中城，品质都不错，产品力也好,公摊低、赠送面积大，配套也齐全，还是蛮适合自住的。

投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考

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