徐sir：买房时机很重要，只做实战派！

徐sir：武汉购房荟徐sir侃房栏目主持人，15年地产媒体从业经验，资深房产投资实战专家，教你玩转最佳资产配置，手把手教你从0到A8！

2019年，徐sir问答定制化升级！徐sir问答，不做理论派！只做实战派！用实战经验为大家提供明确方向，问题越详细，回答越精彩！

Q&A |壹

买房时机很重要

提问：本人现在2套房，一个沿海赛洛城，一个旁边的融创观澜府，沿海赛洛城08年购买的130平，电梯入户武汉二手房满二税费，当时4200元/平，5年还完房贷。

去年在融创买了一个小高层143平，单价18000，总价258万，当时手上并没有钱，抵押赛洛城，凑了120多万，首付50%，相当于融创这套房258万全部银行贷款。

现在除了房贷，车贷加上其它开公司的经营贷款等，每个月要还7w左右，再加上家庭和其它开支每个月差不多15w左右，感觉鸭梨山大，以前日子过的还可以，现在每天都在为还贷奔波，就快扛不住了，请问我要不要过个一年半载把融创的房子出售掉，还有什么办法可以改变我现在的状态，望指点迷津，不胜感谢

回答：基于你对目前现状的困惑，我感觉你的问题在于这么几点：

1，买入时机不对，武汉最好入手时机是2016年-2017上半年，你没有踏准，到去年才开始买，已经过了最佳时机，目前武汉房价以平稳为主，大大也说了房住不炒，未来的房地产市场不会大涨大跌，但是房地产保值增值的属性不会少。

2，如果你多少带点投资属性，你买的标的物不对，融创观澜府是东西湖地王，10600拿的地价，必须做品质楼盘才可以卖出高价，但是卖18000也是保本，相当于把成本转嫁给业主了。自住买融创肯定没问题，想升值的话，18000在武汉可以选择的余地太多，白沙洲，四新，光谷，后湖都是值得投的地方。

3，入手价格偏高，东西湖目前房价普遍12000-13000元/平米左右，你18000接的盘，3年后你的项目不可能比别人继续贵6000一平，而是东西湖新盘太多，一直有新盘的市场，二手房很难卖出价格，不管概念多好，有开发商新房集体砸盘，东西湖的房价会持续很长一段时间，平稳上涨比较理智也合理。

4，现在加杠杆，无疑增加了你的持有成本，你现在月供7w，利息起码5w一个月，守2-3年涨不到25000以上，你买这个房子就是亏的，毕竟后期还有税费，过户费等，而且5年后，东西湖会迎来二手房大量交房，二手房更难起来。

解决办法：

1，现在压力这么大，肯定想一下是否继续扛，如果继续，就得想好2-3年的月供怎么来？低息融资很关键，XYK必须办起来，这个是效率极高又很好用的渠道，单核不够，就上双核。

2，直接把赛洛城卖了，减轻压力，融创暂时是卖不出去的，除非亏本，因为售楼部卖1.8，你卖1.8，别人还有税费，不如买售楼部，这个盘你短时间内铁亏。不要相信中介和置业顾问的2年后，可以卖3w，那是做梦，东西湖5年后上3w可能还有戏，所以这两年是你最困难的日子，买错之后，失去的机会成本的痛，只有你自己知道。

Q&A |贰

老旧产品没有长持必要

提问：徐sir武汉二手房满二税费，本人名下2套房，一个楼梯房可卖140万，可租3500元/月，另一个亚贸附近房可卖210万左右，手上就有350万，年纪大，不能贷款，只想一次性付款，一家4口人住，都卖了之后，整一套高品质的小区？还是保留楼梯房，继续出租？

但买哪里房子呢？请给个建议，谢谢。

回答：首先，总价350万如果一次性付款，按照4口人住，起码得110-180平的3房或4房，按这个标准，你可以买到的单价为：2-3w之间，这个价位选择余地比较宽。

看你主要是武昌区域的房子，住习惯了就建议在附近继续买，武昌的配套，人文，景观都是不错的，这几年也是武汉7大主城区涨幅最大的.

往光谷方向就可以看一下：泛悦城25000装修，140平，电建品牌，地铁口。琨瑜府华润央企品质，均价22000毛坯，100～160平，后期带学区，投资自住两相宜。保利时代学区房，24500装修，160平左右最后收官之作。正荣·紫阙台均价23500，毛坯，关山大道最低密度品质盘，120-160平。再就是保利大都会、万科金域学府均价都在28000装修，大品牌，有保障，以上几个盘周边配套都极为方便。

武昌区再就看看，中北路板块的双学区,复地东湖国际，一线东湖景观大盘华侨城。徐东板块的一线江景保利江锦，性价比高，还有融侨天域等，大东门板块的佳兆业广场，中南核心商圈，品质不错。

至于你是否留楼梯房继续出租，我的建议是不用留，楼梯房都是淘汰型产品，很多新楼盘6层都必须带电梯，爬楼的除非是别墅，所以随着时间越久，楼梯房开始贬值，只能等待拆迁。

何况一个月3500，一年4.2w，租多少年才能回本？住宅的租售比太低，建议用置换新房的方式去博下一轮增幅，而集中火力搞一个高品质盘，也可以选择面更宽，毕竟你的下一步考虑是自住，以买到满意的为主，品牌，高品质房后期的溢价空间也大，增幅明显高于小楼盘。当然，你如果还考虑汉口，汉阳，我再帮你推荐其他的盘。

Q&A |叁

尽量选90—120主流面积刚需流量盘

提问：徐sir 您好！我家的情况如下：

今年40岁了是位教师，老婆是医生，小孩上小学五年级，一家三口读书和工作地点都在新洲邾城，暂没有调往市区的打算。现有三套房 ，第一套在邾城148平，有贷款45万，自住，2O15年购买。

第二套在江岸区，金岛御景世家二期，三室两厅一卫一厨，2016年购买，100平，商贷50万公积金50万，现出租。

第三套在硚口区葛洲坝城市花园，2016年全款购买，53平一室一厅，现出租。公积金加租金冲抵房贷！

年家庭收入40左右，另有100万现金！由于受限购政策限制，在不限购区域再购一套还是在市中心选公寓或有什么更好选择？

迫切需要您指导！等待您的答复！谢谢

回答：你的情况如果房产不方便大调整，那就按照后面的情况帮你建议：40万年收入，100万现金，投资如何打法？

先跟你分析你的前几套房的情况，目前看都不是最佳选择。

1，新洲阳逻现在很热，已经有万达，华发，电建，当代，绿城，金茂一大堆实力开发商共同打造阳逻之心，未来这个板块潜力应该不错，暂时不打算离开邾城的情况下，现在不买，可能再过2年价格就高了，建议考虑置换那套148平的自住房，买一套阳逻的叠墅产品，基本上可以阶段性一步到位，居住舒适度高，总价130w即可买到，赠送面积也大，既然要投资加自住，就在起势阶段入市极佳。

2，金岛御景世家虽然所处汉口二环边，地段优势明显，但是项目太小，品质一般，周边基本上很难有改变，不算好的标的物，这个盘建议合适的价格置换掉，能入则入江岸区的学区房，不能入，就同等价格置换光谷东，白沙洲，四新，常青花园等潜力区域的热盘。

3，葛洲坝小户型53平，更是占了一张房票，我多次说过不要买小户型，除非确实手头资金不够，建议有机会出掉，置换90-120平之间的刚需流量盘，三环内，价格不超过15000最佳，未来有接盘侠，也有成交。

那么前面的建议你都动不了的情况下，100w肯定是以不限购住宅为主，市区不限购公寓为辅，但是不限购住宅一般限贷，所以看你有多少张贷票，如果贷票足，全部用掉，如果不足，可以一套住宅配一套公寓。

那么不限购区域的排序：

武湖～阳逻～红莲湖～葛店～五里界～蔡甸～横店～汉南～梧桐湖

具体你去看看楼盘，再做选择。

市区公寓以5.2米以上loft为主，比如中南欢乐汇5.4米才2.3w，其次买4.5米，比如后湖旭辉星空，桥口龙湖，汉正街复星国际等，再考虑4米以下的单层公寓，找地铁口，商务区旁，带人流、有概念的盘，马上龙湖还有一个TOD项目登场，值得关注。

Q&A |肆

大平层别墅各有优势

提问：徐总，我现在遇上一个难题，十分期盼你的指导，情况是这样：有两个楼盘，一个是武昌融创一号院平层，准备开盘的是245平米（精装），单价预计在4万左右；

另一个是汉阳招商1872排屋，已经开盘212平米，地上三层，地下二层，花园197平，总价900万（不含两个车位）。

我本人住汉阳，目前已购买了碧桂园晴川府196平米的平层，手里有400万出头现金。我现在非常纠结，买融创吧是想占据内环核心，在武昌谋一席之地，但又觉得和我已有的晴川府的平层雷同。

买1872是想二环市内再无别墅资源，但又觉得房子都放在汉阳而且后期装修成本太高。所以非常想请你给些指导建议，当然我还想请教这两个不同形态的产品，后期哪个更有升值空间？

虚心请教，洗耳恭听，不胜感激

回答：这两年大平层的热度明显高过别墅，武昌，汉口核心地段：华侨城，万达御湖世家，绿城黄浦湾，华发外滩首府，武汉天地云廷，融创一号院，万科御玺滨江，泛海国际，西北湖一号，中海万松九里，越秀金融汇，新港长江府，沙湖九玺，复地东湖国际，中建御景星辰，华润万象城，时代新世界，瑞安光谷创新天地，兴华尚都国际等。

随便数一下，20多个项目，市区140平以下的并不愁卖，上了160平，去化速度就慢很多，归根结底是总价过高，能拿出500万以上的买房人，可选余地比较多，都是大改善，甚至终改的，前面买房都吃了很多亏，这次一定要买个几乎最满意的。

现在市区几乎只剩下大平层产品，连汉阳都出现了大平层，碧桂园晴川府，世贸锦绣长江，复地海上海等，汉阳更多的还是以别墅为主，旭辉钰龙半岛，知音湖院子，招商1872，泰禾院子，世茂龙湾，力高雍湖湾，联投半岛，新城君悦观澜，绿地经开国际城等，别墅项目不少，但汉阳在整个武汉的地位，老武汉人都懂，我就不多说了。

那么到底继续买大平层？还是买别墅一步到位？我的建议是：如果你没买晴川府，我建议直接入手招商1872的别墅，

优点：二环别墅确实是有硬核价值的，稀缺性，资源性都很独特，这类产品国家已经不批，卖一套少一套，作为自住➕长持投资，放个10年以上，价值会明显的放大，稀缺，可选择少，长线看，后期升值空间大于大平层。

缺点：1，面积大，装修费钱，一般别墅装修是大平层的2倍，后期转卖，装修并不值钱，实际上涨幅会被装修拖累。2，汉阳你已经重仓，你又再入汉阳，鸡蛋放在一个篮子里，也许会错过更好的机会。

现在的情况是你已经入了汉阳大平层，晴川府也是汉阳地王，最著名的豪宅之一，如果你喜欢收藏不同产品，入1872没毛病，非要说融创一号院和1872哪个更好，我只能说短线看一号院，长线看1872，毕竟武昌核心区，湖多，地少，稀缺性也很极致，这几年也是涨幅比较猛，汉街已经10年，成熟，繁华，武汉市名片，更具备豪宅基因，买融创一号院就是身份的象征，入核心圈层的机会，错过的确不再有。

二类产品都很好，有钱任性，建议二个都入。如果手上资金欠缺，可考虑短期自住（5-10年）还是长期自住（10-20年）来判断如何入手。

Q&A |伍

买房从自身需求出发

提问：徐sir您好，我是您的超级粉丝，现在迷惑，想请您帮我。

情况如下：外地人，已婚，江岸户口，两套小房，白沙洲三环内万科云城高架对面42平老破小占名额，全款房满五年，挂牌70万；

江岸海赋江城天韵96平小三房自住，夫妻两人名字，没挂牌，市场价在210～220万，有38万贷款未还，房本明年1月即满两年，卖了就没地住了。现一家三口，小孩五岁出头，父母帮带，下半年考虑二胎。

手里余钱不多，应急用的，买房钱只能卖房或抵押套现。家庭年入20～25万，负债只有每月3000房贷

请问：1，是低价抛售一室腾名额，到手60来万按二套买120～130万两房投资？投资哪里合适，有没有推荐的区域和楼盘？买二手次新房还是买新房？

2，做经营贷或是抵押贷：先把天韵38万还清，然后想办法用天韵房子套最大额钱，一步到位按首套买四房自住，余钱再按二套买一小两房投资，把房票占满，如果买四房，有哪些楼盘可以推荐的？在江岸上班，稍微不那么远，学区配套都比天韵好的盘有没有推荐的？

谢谢徐sir

回答：你的思路还是挺清晰的，既然你觉得42平老破小占房票，5年内都不可能拆迁，建议不管抵不抵押天韵，都出掉。

如果第一套方案，只有60～70w，那只能置换一个90-110平的小三房，比如招商樾望，招商1872，城投四新之光，恒大常青花园，长投绿城澜园，当代云谷，联投花山郡，保利上城，东原启城等，给你推荐的都是性价比超高的，单价在9500-15000之间的，而且有一定倒挂的，未来空间绝对值得期待。

小面积的房子一定是过渡性产品，面积没有堆起来，投资收益少一半，不如直接买热销型产品和面积，而且满2年的次新房才是交易市场主流。

第二套方案，如果抵押天韵，买大4房，建议二套名额不要超过144平，不然需要7成首付，如果超过144平，可用首套去撬动，后湖区域的新房普遍17500-18000，看的上眼的，仁恒算一个，再就是百步亭金桥汇洋房不错，首地云梦台大4房，毛坯1.5w，性价比超高，可以考虑。

如果要带上学区，那么后湖只有越秀君泊，中海万锦江城，其实天韵学校自身也不错，想再好一点，就得往二环靠，万科汉口传奇对口武汉小学分校，泛海国际对口红领巾小学，时代新世界对口崇仁路小学，这几个2w出头的盘，你努力一下，还是可以够到的。

江岸区的学区房都在3万以上，建议多赚点钱再去摸更高的盘，现在房市处于横盘期，加杠杆确实要慎重，不然每个月的利息和贷款会把自己压死。

至于如何说服媳妇还贷款，无非这么几个办法：

1，XYK办起来，相信利息跑不赢房价上涨，房子保值增值是必须的

2，贷款压力不要透支太狠，贷款和收入比的问题，横盘期，1:1比较合理，胆小0.5:1。

3，房子抗通货利器，稳定，也是最安全的。

Q&A |陆

买房量力而为

提问：徐sir您好，我是黄冈的，现在在鄂州工作。目前想买套房子，想找个离武汉近又离我上班近的。看了武汉的阳逻、鄂州的葛店、红莲湖这几个地方。

相比较而言，阳逻离我最远，要是上班，我每天开车单程至少要45分钟，走高速出行成本太高。葛店和红莲湖离我上班相对近一点，但是葛店要一万一、一万二，红莲湖大概五六千。

两个地方相比，葛店的配套好一些，但我手上钱不多，大概只有十七八万，买葛店可能有点兜不住。然后我现在孩子即将出生，还想找个有学校的楼盘，请徐sir帮忙分析一下，我该怎么选。

回答：首先，你自己也说了，阳逻太远，那我也是建议你可以不用考虑阳逻，毕竟是自住，未来离工作地较远，上班比较痛苦，没必要为自己找麻烦。

目前作为离光谷最近的区域，葛店、红莲湖势头都还不错，未来潜力空间都有。至于选哪个的话，其实上面我也提到过，目前属于横盘期，不建议加大杠杆，这样后期压力会大，如果你觉得买葛店压力过大，不妨可以多在红莲湖看看。

目前红莲湖发展得还不错，交通还算方便，2016年12月，中国集成电路行业单体投资最大的项目——总投资240亿美元的国家存储器基地项目奠基，因此也算是产业先行。

如果买红莲湖的话，我建议联发国际度假区去看看，大品牌开发商，属于厦门国企，品质有保障，而且是大社区，环境不错，配套不错。

最主要的是，区域内部拥有双语国际幼儿园、3所小学，红莲湖第一小学、红莲湖小学，与项目一墙之隔的华师附小已于2016年9月开学招生。据周边的居民说，这个小学的教学质量还不错，在这里上学的孩子几乎很少送去培优，学校还不错，孩子未来读书问题起码也不用担心了。

投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考

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