第二十条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备

第二十条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括:

(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏的;

(二)楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿;

(三)地下室出现渗漏、积水的;

(四)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;

(五)增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;

(六)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;

(七)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;

(八)公共区域门窗或窗纱普遍破损的;

(九)其它情况。

第二十二条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括:

(一)电梯主要部件需要进行维修或更换的;

(二)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;

(三)避雷设施不满足安全要求的;

(四)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;

(五)消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的;

(六)楼内排水(排污)设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的;

(七)其他情况。

第二十三条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊:

(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业;其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第(二)项的原则进行分摊。

第二十五条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理:

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;

(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;

(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门申请列支;其中，使用售后公有住房住宅专项维修资金的，向区、县房改管理部门申请列支;

(五)区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知;

(六)市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十七条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理:

(一)物业服务企业提出使用方案哈尔滨住宅专项维修资金管理办法，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;

(二)业主大会依法通过使用方案;

(三)物业服务企业组织实施使用方案;

(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;

(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门备案;使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意;区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正;

(六)业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知;使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知;

(七)业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十八条 为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。

第二十九条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的哈尔滨住宅专项维修资金管理办法，应当按照以下规定列支住宅专项维修资金:

(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十六条第(四)项、第(五)项、第(六)项的规定办理;

(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十七条第(四)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项的规定办理。

前款所称的紧急情况一般包括:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

(五)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

工程完工后，物业服务企业、业主委员会(未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表)应当组织有关单位验收，并出具工程验收报告。验收合格后，物业服务企业持相关材料申请使用住宅专项维修资金。

第三十条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，未按规定实施维修和更新、改造的，区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支;其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。

区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门组织代修的，按照以下程序办理:

(一)组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;

(二)由社区居委会或街道办事处、乡镇人民政府就工程事项出具相关证明;

(三)由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;

(四)区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门将工程费用分摊至相关业主明细帐户;

(五)区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知;

(六)市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第三十一条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

(一)住宅专项维修资金的存储利息;

(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;

(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。