限购政策的具体执行规则是什么？全解告诉你

今年下半年以来，杭州房地产调控政策两次“打补丁”，对限购范围，无房、人才家庭参与摇号增加相关细则等等，加之此前一贯执行的限购、限贷、摇号政策，普通购房者对目前杭州购房政策通常一团乱麻，理不清自己符合哪条，不符合哪款。

针对杭州楼市，特别推出政策系列篇，对当前杭州购房政策进行详细解读，为购房者一一解惑。

受赠或者法拍需要有房票吗？

赠与房产以及出售需要缴哪些税？

三套就停贷了吗？

怎样才算是无房家庭？

人才房需要满足什么条件？……

一系列与购房者密切相关的政策疑点和困惑，一文全解。

01

限购

赠与、法拍仍是“法外之地”

近十年间，杭州楼市经历了全面松绑、重启限购、扩大限购范围、限购升级……用一张图回顾如下：

限购政策的具体执行规则杭州新房税费，其实用一张表格就可以“对号入座”。

根据政策原文，对于外地户籍的购房者，“无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明”就没有购房资格，实际操作中3年内连续2年的社保或个税，须在限购区域内缴纳才能获得房票。

此外，目前企业身份无法在杭州限购区域购房（包含新房和二手房）。

Q：父母户口不在杭州可以赠与吗？法拍需要房票吗？

A：限购，顾名思义：限制购买。

赠与、法拍，都不属于购买行为，也就不在限购政策执行之列。当然也不需要满足户籍、社保、个税等要求。

赠与方式中的税收问题

（1）赠与环节：

如果赠与直系亲属（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹），受赠方需缴纳3%契税+0.05%印花税，可免征20%个人所得税，同时赠与方也免征增值税。

如果赠与非直系亲属，受赠方需缴纳3%契税+0.05%印花税+20%的个人所得税（受赠房屋评估价值扣除赠与过程中缴纳税费后乘以20%）。赠与方也将视同房屋买卖缴纳增值税。

（2）赠与房产再出售环节：

个人将无偿受赠的房产再次转让，均按正常房屋买卖缴纳相关税费。

但是，如果是赠与直系亲属，个人所得税、增值税的累计时间不受赠与时间影响。

例如，A购买房产后于2018年10月9日缴纳契税，此后于2019年9月将该房产赠与父母，则该房产在2020年10月9日即符合二手房交易时的“满两年免征增值税”。

由此看来，赠与非直系亲属房产，将面临巨额税费。

事实上，限购的条件主要涉及户籍政策。

目前，落户杭州主要有以下途径：人才类落户、积分落户、投靠落户，以及投资纳税落户等。

积分落户是目前杭州门槛最低，但周期较长的一种落户方式。居住在杭州市十区内，持有《浙江省居住证》的非本市市区户籍人员，可在每年3月份申请，当积分达到落户分值的，即可获得落户资格。2020年的积分落户分值划定在120分（含）以上。

人才类落户及投靠落户条件，可详见下表：

值得注意的是，老年投靠落户的购房资格在今年9月被收紧：由投靠落户成功即有购房资格，调整至落户后满三年才有购房资格。

02

限贷

认房又认贷 三套认定看当下

限贷可以说是限购的固定拍档。

2016年9月28日，杭州加强限贷，明确在杭州市限购区域内，购买二套住房最低首付比例为50%，仅一个多月后，11月10日政策再次升级，首套住房最低首付比例为30%，二套最低首付比例为60%，三套停贷。

2017年3月29日，调控加码：认房认贷。

至此，杭州“最严”限贷政策开始，已实施近三年半。

在杭州的限购区域内，银行对于贷款首套、二套、三套的认定依据结合房产查档和个人征信报告。

“首套”贷款资格不仅需要名下无房，且个人征信报告中必须没有房贷记录。否则无论该笔房贷发生在何处、何时、是否结清，都将失去“首套”贷款资格。

而对于不能发放贷款的“三套”的认定，则与首套认定的逻辑不同：并非是以历史纪录认定，而是以当下进行中的房贷作为认定标准——只要征信中尚在贷款的不足两套，则可以以“二套”标准发放贷款。

而在杭州的非限购区域，目前临安区、建德市、淳安县、桐庐县，都是执行“认贷不认房”——首付和利率标准完全取决于个人征信报告的贷款情况，不考虑名下房产情况。

03

限售

对象：企业、人才、无房家庭

杭州在2020年7月以前并没有对个人的限售约束。

2017年“330政策”中，明确了企业在2017年3月29日后签订合同购买杭州限购区域内住房的，自企业取得不动产权证起满3年，方可上市交易转让。

至今年7月和9月，伴随摇号政策的深化，杭州开始人才房限售5年和无房家庭限售5年政策。

与企业的产证3年不同，人才和无房家庭的5年限售期都以购房合同签订时间起算。

其中，无房家庭的限售须同时满足两个前提才会触发：①以无房家庭资格购买；②购买无房家庭倾斜比例为80%的热点楼盘。

04

无房家庭

已婚无房、未婚单身、离异单身，都需满足附加条件

摇号规则建立在限购规则基础上，有了购房资格才能加入摇号。那么，哪些人可以站在摇号的C位呢？

在政策表述中，“无房家庭”是指在杭州市限购范围内无自有住房的家庭（不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”）。

最简单的表述：

无论你之前有没有房，有没有贷款，只要你2018年4月4日之后，一直是已婚+无房状态的就是“无房家庭”。

7月2日政策出台，对无房家庭认定更为严格，限制了杭州四区县（本市非限购区户籍）的购房者，他们想要成为“无房家庭”，必须户籍地无房（需自2018年4月4日后一直无房），且自购房之日前一年起已在限购范围内连续缴纳社保或个税满12个月。

9月14日新政，又多了两类单身“无房家庭”，一种是未婚单身，一种是离异单身，但都另有条件。

未婚单身：要求30周岁以上，且限购区一直无房。

离异单身：要求两个“满3年”，离婚满3年且限购区无房满3年。

05

“无房家庭”倾斜

35000元/㎡以下、“万人摇”楼盘、“万人摇”板块

为什么“无房家庭”吃香？就因为房源倾斜。那具体怎么倾斜？

总的来说，一般楼盘都保证“无房家庭”一定比例的房源倾斜。这其中，均价35000元/㎡以下、历史有过“万人摇”、板块有过“万人摇”的楼盘倾斜比例明确不得低于50%。

而倾斜比例一旦达到80%，就将触发两个结果：

①以“无房家庭”身份购买该楼盘，自网签合同备案起须限售5年；

②由于80%倾斜“无房家庭”，20%倾斜“无房人才”，其他购房者将没有购房资格。

06

无房人才

普遍20%房源优先+限售5年

人才购房的倾斜有先决条件是“无房”杭州新房税费，但是“无房人才”与“无房家庭”的“无房”认定并不相同。

“无房人才”只需满足人才和当下无房两个条件。

目前，杭州高层次人才主要有以下几类：

1、经认定的A类人才，在杭购买首套住房免摇号；

2、经认定的B、C、D、E类人才及符合条件的相应层次人才，当下在杭州限购区域无房的，按不高于20%的比例优先供应。

但2020年7月2日起，以“无房人才”身份中签购买的新房，自网签备案之日起，5年内不得上市交易。

07

限制多盘同摇

作假惩罚+弃选惩罚

7月2日，杭州跟进的摇号政策还明确规定了不能多盘同时参与摇号，一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。

如果违反上述规定，将受到“一年内不再受理限购查档申请”的处理，即一年内不能购房。

除此之外，在项目摇号登记中提供虚假、失实的无房证明等家庭，被取消报名资格，同样“一年内不再受理限购查档申请”。

另一种“惩罚”是针对弃选。

弃选两次的家庭，3个月内不能登记摇号购房；弃选达三次（含）以上的家庭，6个月内不能登记摇号。

值得注意的是，弃选惩罚仅仅是不能登记摇号，依然可以购买二手房或是不需要摇号的新房。

如果购房者没有中签，以轮候号码的身份进场选房，若最终没有选房，则不属于弃选。

如果您对于房子，买房有一些问题想要点对点沟通 | 扫一扫文章里的二维码:JHhangjia955