深耕粤港澳大湾大湾区，带你Get第一手楼市情报！

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大湾区楼市盘点过，也盘点过，，，应读者朋友要求，今天大湾区楼市跟大家一起来盘点一下2022年佛山入市新盘集锦及购房政策。

佛山地处珠江三角洲腹地，东倚广州，毗邻深圳、香港、澳门，是国家历史文化名城、我国重要的制造业基地、粤港澳大湾区的重要节点城市、珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽，与广州共同构成“广佛都市圈”和粤港澳大湾区三大极点之一，是全国民营经济最为发达的地区之一，在广东省经济发展中处于领先地位，获全国文明城市、国家历史文化名城、国家卫生城市、国家创新型城市、国家森林城市、国家环保模范城市、国家生态文明示范区、中国品牌之都等荣誉。佛山是广东省地级市，行政区划面积3797.72平方公里，辖禅城、南海、顺德、高明、三水五个区，常住人口961万人，其中户籍人口484万人。

佛山作为中国制造业重镇，从经济总产值和发达程度看，在大湾区中中次于深圳、广州，是和东莞、珠海齐名的第二梯队领头羊，在深圳广州买不进成为监管的眼中刺时，以前我们在分析过买武汉郑州这种二线城市还是位于大湾区、长三角的三线城市的问题佛山别墅最新楼盘，可见其价值。2022年有哪些值得期待的新盘，小编盘点了佛山五区待入市项目。

禅城：高端改善产品涌入市场

2022年禅城区预计上市新盘

2022年的禅城楼市，注定是高端项目的主场。

在主城区饱和的情况下，一些占据优质地段和资源的项目，倾向于打造市面上稀缺的豪宅产品，如季华路建投恒福壹号、东平河保利秀台天珺和奇槎鹏瑞三龙湾壹号，均主打大平层。

*保利秀台天珺效果图

其中，保利秀台天珺已启动认筹，建投恒福壹号开放城市展厅，最大面积约360㎡，吹风价均高达8万+。

事实上，高端产品定价，往往与周边售价已脱离关系，视乎开发商对项目的定位，市场上也是参考套均总价，而不是对比单价。而意向客户，更多是在乎项目的资源，包括景观、圈层、地位、品牌等等。

相对而言，南庄、张槎和城北等次中心板块，产品仍然是主打刚需，例如南庄建投绿地榕华里，主推建面约75-103㎡极致三四房，三房所有房间均为南向。

*建投绿地榕华里沙盘图源：网易房产拍摄

同时，禅城今年还将迎来大华地产首个项目，地处张槎枢纽站。

随着2号线通车，4号线动工，以及广佛环线进入开通倒计时，张槎枢纽站价值进一步提升，大华项目大概率将捅破张槎房价天花板。

南海：旧改+镇街地王集体入市

2022年南海区预计上市新盘

对于成交大户来说，2022年南海预计仅有13盘入市，供应量紧张。

碧桂园将迎来两大旧改项目，千灯湖碧桂园灯湖盛世和里水碧桂园南海悦城，前者回迁安置房现已封顶；后者已开放展厅，预计3月开放售楼部和板房，主推89-210㎡洋房。

*碧桂园灯湖盛世（在建为回迁房）图源：网易房产

除碧桂园旧改大盘外，里水板块将迎来多个新盘扎堆入市，包括金沙当代阅MOMA、美的滨湖学府、远洋北控天成，同时周边还有新盘龙光越秀·和阅玖章在售，竞争颇为激烈。

在入市新盘中，大多数都位于广佛交界，抢夺广州客市场。

位于佛山西站枢纽新城的广佛新世界，集区位、交通、产业优势于一体。春节抢跑，新春新品96折，叠加五重豪礼。

另有大沥时代宝龙城、保利维塔二期，三山万科璞悦山，还有平洲中海丽湾尚宸、保利天汇亮相。

其中，中海丽湾尚宸已开售楼部和板房，却迟迟未迎来首开，毕竟周边还有2字头促销盘，能够接受3.2-4.1万/㎡（吹风价）的广州客，更倾向于广州黄埔和番禺。

此外，今年入市的新盘，大多都有地王的光环，比如中海丽湾尚宸，至今仍是南海区地王，金沙当代阅MOMA曾是佛山第一个地价破2万+的项目。

罗村江西三陆康项目原为当代拿下，在8月刷新狮山地价，随后锦绣华庭再度入主博爱湖，拿下狮山新地王。不过，这两个地王盘，都是体量小的迷你地块，在价格上也难有较大突破。

顺德：首进品牌最多，竞争仍然激烈

2022年顺德区预计上市新盘

据克尔瑞统计，去年佛山新晋百强房企有11家佛山别墅最新楼盘，其中4家落址顺德，是五区中最多首进品牌的区域，与顺德消费力强、成交量大有关。

在新进顺德品牌中，佛山新城首开平湖如院已开放展厅，主推95-120㎡高层和小高层，预计上半年开卖，为佛山新城主城区补货。

其他三大品牌，如港龙中国、中山正德、东投集团，则选择在非限购镇街的伦教和龙江。同样是不限购的容桂和杏坛，也有多个项目扎堆入市，增加区域供应量和去化周期。

今年顺德市场，值得关注的项目有佛山新城碧桂园世纪中心、以及北滘中海TOD、碧桂园凤凰台以及美的卓越好时光。

在佛山新城主城区板块缺货的情况下，碧桂园世纪中心将是唯一在售的江景大盘，产品主打77-300㎡，满足刚需和改善双重需求。

三水：西南仍是供货主力

尽管2021年三水仅出让5宗地，但由于去化慢，整体市场存货高，部分新盘等到现楼才开售楼部，今年还有至少12个盘面市，尤其是西南主城区。

在待售新盘中，不少盘是2020年拿地的，有些甚至是2019年拿地，比如廖创兴旗下的轩隆雅园。

2022年三水区预计上市新盘

三水新城板块，预计还有建发融创雅居乐·和玺、观景汇源华府和龙光玖曜湾园补货，区域在售盘已超10个，竞争压力大。

高明：大品牌退场，新进房企登场

2022年高明区预计上市新盘

如今，大品牌开发商已逐步退出高明市场，不再拿地，反而一些急于跻身大湾区的小房企纷纷来报道。

在新进佛山的房企中，除顺德最多外，高明也占了3席，包括安联、佳源和中国中铁。

从另一面来看，三水高明房价低，于自住和置换家庭来说，生活压力相对较小，加上现在两区入户门槛放宽，对于想要扎根佛山和大湾区的外地人来说，未尝不是一种途径。

文字版

2022超60个新盘入市

◆三水13个

分别是：博源尚云府、融佳公馆、融佳臻誉轩、建发融创雅居乐和玺、龙光玖曜湾园、景湾科创广场、观景汇源华府、钧明项目、新轩宝珊园、颐安雍悦华府、融基湖畔花园、云东海生物港项目、乐华恒业项目；

◆高明6个

分别是：华以泰花海湾、世纪达福星尚居、中铁项目、佳源印象花园、安联尚璟府、晴熙云翠府；

◆南海15个

分别是：碧桂园灯湖盛世、中海丽湾尚宸、万科璞悦山、美的滨湖学府、当代摩码华府、远洋北控天成、时代宝龙城、中盈嘉苑、保利君悦台、金沙当代阅MOMA、中梁恒哲星辰花园、当代上品MOMA、锦绣华庭项目、国邦置业+尚正物业+招晚球项目、悦品臻尚轩；

◆禅城11个

分别是：华发四季、鹏瑞三龙湾壹号广场、旭辉恒基铂仕湾、大华张槎海口项目、建投恒福壹号、保利秀台天珺、保利招商悦湾花园、泰丰澜石项目、华以泰龙湾汇峰、建投绿地榕华里、滔莲国际石湾地块；

◆顺德18个

分别是：碧桂园凤凰台、美的卓越好时光、中海TOD项目、富桥新天地、首开平湖如院、金地+中海锦时+中梁项目、碧桂园世纪中心、华润置地顺德润府、保利云城、 佳兆业帝景湾、中山正德项目、港龙项目、金地正荣招商臻悦府、保利置业项目、凯蓝悦尚名轩、信业尚上名庭、东投龙安府、方直国建悦美。

重点项目：

保利秀台天珺打造佛山新地标

隔江眺望佛山新城的保利秀台天珺尚未入市就有很高的关注度。

项目总建筑面积约28.1万平方米，规划有5栋江景大平层住宅、1栋临江大平层公寓、1栋服务型公寓等，其中住宅涵盖190~360平方米面积段产品，合计1100户。另外还打造1栋约280米高的地标建筑，形如皇冠的“佛山之冠”设计，拟引入一所超五星级酒店。

该项目计划首推1座、3座，吹风价4~5万多元/平方米，目前已在佛山新城保利中心47层开放VIP接待中心。其中，1座主要为东南朝向，户户无遮挡望江，49层2梯2户设计，涵盖250平方米、360平方米大平层，层高3.3米；3座为东南、西南错位设计，28层3梯3户设计，多数为190平方米望江户型。

鹏瑞三龙湾壹号禅城版“深圳湾1号”

鹏瑞·三龙湾壹号要打造禅城版“深圳湾1号”，计划首推140~340平方米大平层住宅，预计最快5月亮相。

该项目拟建10座住宅、2栋250米高的地标双子塔。值得一提的是，项目北侧还将新建一所30班规模的公办初中，为惠景中学分校区，将有力填补奇槎板块公办初中的空白。

建投恒福壹号亚艺湖畔大平层

建投恒福壹号位于禅城季华六路上，毗邻铁军小学东校区（待建），邻近在建的佛山地铁3号线电视塔站，与亚艺公园仅一路之隔。

项目占地面积约7.38万平方米，主打6栋住宅，全板楼设计，首推面积约140~360平方米大平层户型，专梯专户，最高51层，楼高约170米，部分高层或可眺望亚艺湖公园。

该项目日前已于恒福国际、保利水城开放展厅，预计5月开放销售中心。

碧桂园灯湖盛世千灯湖首个旧改项目

作为千灯湖板块首个旧村改造项目，碧桂园灯湖盛世首期商品房将首推90平方米~120平方米三四房，两梯四户，带装修发售，预计春节后发售。

该项目首期回迁房3号楼已经封顶，但展厅暂未对外开放，具体产品户型等信息尚未透露。

目前，千灯湖板块仅有保利天悦、时代爱车小镇等少数住宅在售，选择不多。

万科璞悦山三山新城品质大宅

位于三山新城的万科璞悦山住宅产品分B、C两区开发，主打面积约87平方米~235平方米洋房。

项目首推B区1栋、4栋，涵盖约87~116平方米三四房，2梯6户设计。B区地块仅有4栋住宅，全部2梯6户设计，其中2栋全栋和3栋部分是人才配建用房，西侧规划一所12班幼儿园，北侧紧挨保利华侨城云禧。

同时还将推出C区12栋、15栋楼王，涵盖约185~235平方米大平层。C区拟建8栋住宅，除12栋、15栋外，7栋、8栋、9栋、10栋为两梯六户，13栋为两梯四户，楼高31层~33层。

中海丽湾尚户型拥有超高使用率

中海丽湾尚宸地处平洲，与广州荔湾相邻。项目首推5座产品，共计188套，楼高30层，两梯六户设计，涵盖面积约84~126平方米三房四房，吹风3.2~4万元/平方米。

项目总占地面积5.5万平方米，规划建设8座高层住宅、1座18班幼儿园、1座社区服务中心及社区商业、公交站场等。户型方面基本与中海文锦国际一致并作部分优化，拥有超高使用率。

据合富研究院统计，中海文锦国际在2021年销售46.5亿元，备案均价约3.3万元/平方米，获2021年佛山单盘销售总额冠军。2022年，中海丽湾尚宸还能复制中海文锦国际的奇迹吗？

保利天汇下一个保利天悦？

2021年12月31日，保利华南以503748万元斩获桂城夏南超10万平方米商住地。保利夏南项目规划配建一所24班公办小学，拟引入佛山知名的南实教育集团旗下公办小学，并已于今年1月19日开工。

保利夏南项目地处平洲板块，位于千灯湖与映月湖之间，建面约45万平方米，除配建小学外，还配建1所18班幼儿园。从效果图可见，项目将建设10余栋住宅，其中南侧至少6栋为板楼大平层设计。

该项目预计于2022年上半年入市，暂定名保利天汇，主打品质改善型社区，内部将建造1座运动会所，涵盖泳池、健身房等功能场所，以保利天字系产品的标准打造。

保利维塔二期南海之眼首宗宅地

南海之眼的首宗宅地定名保利维塔二期，邻近规划的广州28号线地铁站点。项目预计2022年上半年开盘，吹风价3.8~5.2万元/平方米。首推2座、3座，涵盖127平方米、143平方米、195平方米户型，户户朝南。

项目共规划4栋住宅，1栋、4栋南向望园林，2栋、3栋南临幼儿园，部分户型未来或可南望规划的湖景。其中，195平方米的大平层户型为大四房设计，南北双阳台设计，客厅开间超6米宽，且为专梯专户；143平方米单位则有两个户型，一是南北双阳台户型，一是单阳台户型，主阳台宽超7米，均可望园林。

碧桂园世纪中心佛山新城西封面之作

碧桂园世纪中心位于佛山新城小布村旁，总占地约44.26万平方米，由碧桂园联合华发、皇权集团三家合作开发，集三大国际商业、住宅、教育、滨江生态、广佛城际枢纽于一体。

项目规划打造“天系”高端住宅，产品最小为77平方米三房，最大为300平方米大平层，分2梯4户和2梯2户设计，预计最快春节后开放售楼部。

根据规划，该项目共分为8个地块，其中4号地块为商业中心，目前已引入香港皇权集团，未来将引进至少10个国际奢侈品牌进驻。

华润置地顺德润府从拿地起就是焦点

华润置地顺德润府是佛山地价第一纪录保持者，于2021年10月1日亮相，预计今年3月开盘。

项目北区为点状式塔楼，定位都市休闲自然社区，纯南向户型设计，涵盖93~125平方米三房四房；南区为纯板式布局，定位酒店式森居江畔社区，两梯两户临江小高层，推出142~175平方米进阶产品。其中，175平方米大平层，吹风价4万元/平方米左右。

佛山

2021年，佛山楼市整体处于供求平衡的状态，基本面健康，需求旺盛。

多宗高价地的入市，让佛山房价上抬。处于第一梯队的顶级豪宅，单价摸高5万+的项目有4个，总价超千万的项目共2个。

2021年12月起，佛山实施二手住宅转让个税下调至1%，意味着买房又可以节省一笔钱了。

目前佛山分为限购区和不限购区，限购区主要是临广板块，包括：南海的桂城、大沥、里水，顺德的大良、北滘、陈村、乐从，以及禅城全区。

根据贝壳统计数据，截至2022年2月9日，佛山各大主流银行对首套/二套房贷利率如下：

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