该不该：降低首付直接效果就是，该不该出手买房了？

对于准备改善居住环境的人来说，今天或许是个好日子。

今天傍晚，央行、银监会、住建部三部委联合通知降低二套房首付比例，大致意思是说：如果你拥有1套住房，并且房贷款没有还清，那么你再次购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。如果你是拥有1套住房的缴存公积金职工家庭，并且已还清房贷，那么你再次使用公积金申请贷款买第二套住房时最低首付比例就是30%。当然，银行还会根据你的信用状况和还款能力做出有针对性的利率水平和首付比例。

每逢发生关乎民生的重大新闻，侠客岛（ID：xiake_island）上自然少不了独孤君的怒吼声。他瞎吼啥呢？因为岛上的两个著名的“杠头”——多菌和空君，又开始吵了起来，独孤君不得不维持秩序。而这二位吵闹的核心，就是楼市新政之下，该不该出手买房了？

多菌：大伙儿看看，多好的消息！二套房首付比例将至四成，而公积金贷款购买首套房最低首付比例统一降至20%，财政部今天也说个人转让两年以上普通住房免征营业税，大家应该果断出手买房了！

空君：何出此言？

多菌：你傻啊！买房门槛降低，必然会让更多的人能够进场买房，这就扩大了楼市需求，房价至少不会跌。明眼人很容易看出来，政府现在对楼市健康发展的力挺以及稳增长的意图十分明确，所以现在买房不会吃亏的。

空君：不错，总理为了保障经济不滑出合理区间、维护民生，推出了一些稳增长的措施，但这不是说现在买房就划算，毕竟现在的房价还是太高，就算降低首付很多人还是负担不起。而且从长期看，中国经济不能再向过去那样依赖房地产业，这是趋势。

多菌：降低首付直接效果就是降低了我们普通人买房子的门槛。我们可以算一笔账，一套总价300万的两居室，当其最低首付是60%的时候，我买这个二套房就要拿出180万的现金，而如果降至40%，那么我只需要准备120万就可以了，因而可以不用再等那40万攒齐了就可以买，这不就是降低了门槛吗？

空君：不错，但能买二套房的人首付能力都比较强吧？我是连半套都买不起。还有一点，你要知道首付比例越低，贷款也就相应越多。在还款能力不变的情况下，贷款越多，还贷时间也就越长，利息就越多，你买房的实际成本也就越高。就拿你的例子来说，如果首付六成，就要贷120万，按5%的贷款利率、借20年来算，20年之后连本带利一共是190万；如果你付四成首付贷款180万的话，就算还是20年后还清，那么你最终要连本带利给银行285万，意味着你买同样的房子会多花95万。这些钱对工薪阶层而言，就这么好赚吗？

多菌：你这呆瓜忽略了两个问题，一是如果用个人住房公积金贷款利率来算，实际贷款利率是4%；二是你不能只看多花了钱，如果现在买房，那么你就能提前享受居住条件改善给你带来的效用和安全感，这就是房地产市场健康发展的要义所在。此外，房屋本身的升值也能让你多花的钱赚回来，毕竟如果你不早点买，一旦房价继续涨，到时你付出的成本也许更大。

空君：公积金难道就不是你收入的一部分吗？我认为那样算没有错。早买房早享受倒也是事实，不过每个人愿意为此出的价格不一样，因此我们姑且不论。至于你说的房价变动问题倒是很值得研究，毕竟买房涉及的钱不是小数目。一旦房价下跌，那损失将是巨大的。按首付四成那个例子算，他买房的实际成本是120万首付+285万本息和，共计405万，如果20年内房价只下跌三分分之一，即从300万降到200万，其实际损失就是285万。

多菌：你态度消极的根源在于看空楼市，但实际上中国楼市不会出现崩盘，那样的话对经济的损害太大了，你觉得政府会坐视这种崩盘危机经济大局吗？而且，楼市的所谓“泡沫”主要存在于一部分供给过剩的三四线城市，而北上广深等一二线城市人口净流入态势未变，房地产需求应该是稳定而持续的，城镇化也有很大潜力有待释放。

空君：非也。1990年前后，日本的楼市泡沫达到了顶点，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价，换句话说，当时把整个美国卖了才刚够买下东京。泡沫这就是这么荒谬。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中对泡沫特征的描述是“初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。”你刚才说的一二线城市房价永远上涨的逻辑不就是如此吗？房市泡沫破裂直接导致了日本经济经历了“失去的十年”2015第二套房首付多少，一直徘徊至今。正因如此，我们的经济才需要调结构，寻找新的经济引擎，摆脱对楼市的依赖。

多菌：是日本楼市拖累了经济还是日本经济不足以支撑楼市，这需要因果上的区分。每个国家都有自己的国情，旧常态下我们依赖楼市，新常态下也不是就不需要房地产市场。就算是经济总量庞大的美国，其房地产也始终是经济中的巨石。房价过高的确有其不合理，但日本式的断崖也不太可能在中国出现，毕竟中国经济还有巨大的潜力和改革红利作支撑，它们的释放将保证楼市不会出现根本性的崩盘。买房者在这一点上是应该放心的。

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二位的争吵目前仍在继续，为了不影响大家的睡眠质量，此处只能省略一万字。

对于买房的问题，岛叔还是觉得，每个城市的房价合理程度是不一样的，每个人对于自身的需求、生活的期望也不同。如果是首套自住型需求，那也没必要过于计较房屋升值贬值的事儿，因为无论你住的房子值10万还是1个亿，你都得住在里面，不是吗？如果你是想借此机会倒卖房屋赚钱，那么对不起2015第二套房首付多少，显然现在不是时候，毕竟总理“我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求”的话言犹在耳。

文/子渡金影

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