“满五唯一”的房屋免征个人所得税，还得追溯到

我们经常听到身边买房、卖房的朋友提到“满五唯一”这个词，如果你去房产中介走一圈，会发现中介会重点给你介绍“满五唯一”的房屋。究其原因，无非是因为“满五唯一”的房屋免征个人所得税，这可以为交易者省下一笔为数不少的钱款。

说到“满五唯一”的来源，还得追溯到1999年的一份文件：《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号），其中第四条规定，“四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”

税务总局在2007年发布了《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号），对“满五唯一”的具体含义进行了进一步说明，具体如下：

三、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

2、个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

在房屋交易过程中，根据交易习惯，合同约定的房屋价格往往是卖方的到手价格。如果房屋并非满五唯一，个税往往会约定由买方承担（未约定时应当由卖方承担）。但实践中，会出现这样的情况：卖方承诺房屋为满五唯一，但在过户时，买方却被告知房屋并非满五唯一，需要缴纳个税，否则无法过户。此时，买方的做法可以分为以下两种：

1、为了顺利过户先垫付个税；

2、不付个税，房子不要了，主张解除合同。

以上两种做法，都有可能产生纠纷，比如垫付的费用是否可以起诉要求卖方承担？合同是否可以解除？下面我们就根据上述情形满五不唯一个税减免，结合法院判例，研究一下法院的裁判口径。

情形一：为了顺利过户，买方垫付的个税费用是否可以让卖方全额承担？

【具体描述1】买卖双方签订《房屋买卖合同》，卖方承诺房屋满五唯一，在过户时被告知房屋并非满五唯一，需要缴纳个人所得税。买房为了顺利过户垫付了税费，后起诉到法院要求卖方承担。

【案号】（2015）浦民一（民）初字第23409号

二、原告代为缴纳税费的损失。《房地产买卖居间合同》约定470万元为“到手价”，按照交易惯例，“到手价”应指房屋交易所需的税费由买受方承担，现第三人的陈述亦可印证该事实。原告主张双方约定税费各自承担的意见，本院不予采纳。另外，根据第三人的陈述，双方签约时被告承诺房屋为“满五唯一”。因此，上述税费由原告承担系基于“满五唯一”而约定，现房屋并非被告的唯一住房，需要缴纳个人所得税，故该部分费用应由被告负担。

【案号】（2017）豫01民终7185号

根据双方约定，被告保证此房满五唯一，如有出现的个税由被告承担，故原告要求被告支付其缴纳的个人所得税4300元，事实清楚，证据充分，该院予以支持。

【具体描述2】买卖双方签订《房屋买卖合同》，双方约定/卖方承诺房屋满五唯一，买方由于疏忽，对于容易查清的房屋状况未尽审查义务。在过户时被告知房屋并非满五唯一，需要缴纳个人所得税。买房为了顺利过户垫付了税费，后起诉到法院要求卖方承担。

【案号】（2017）沪01民终8307号

对于因涉案房屋未满足“五年”条件而额外产生的个人所得税损失均具有过错，应当承担各自的责任。根据补充协议第三条的约定，在涉案房屋房地产登记已满五年且为家庭（配偶及未成年子女）在沪唯一一套居住用房的前提下应缴纳的所有税、费均由马建峰、方某1、马某、方某2方承担。现恰恰是因为没有满足该前提条件，故朱寅以合同约定所有税费由马建峰、方某1、马某、方某2承担为由的抗辩意见，法院不予采信。但同时该条款约定“若产生额外的税、费，双方自行协商”，故马建峰、方某1、马某、方某2仅因为涉案房屋未如朱寅承诺系满五年为由要求朱寅承担全部个人所得税的意见，法院亦不予采信。法院综合双方的过失程度，酌定由朱寅对额外产生的个人所得税187,450元承担40%的责任计74,980元。

【案号】（2017）苏05民终2684号

本院认为，王艳与刘金龙签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该协议约定“刘金龙在产权证上去掉女方的名字以后再与王艳交易；刘金龙承诺该房屋满五唯一，王艳承担交易中产生所有费用”。根据查明的事实，涉案房屋于2011年1月31日登记在刘金龙及案外人李璐名下，至王艳、刘金龙交易时该房屋已经满五年，而刘金龙通过诉讼途径将产权登记在其一人名下，至王艳、刘金龙交易时该房屋时则不满五年。根据相关政策和交易习惯，房屋登记是否满五年的区别在于应缴税款的比例。由此可见，双方合同注明房屋“满五唯一”的目的在于按照房屋登记满五年的情形交纳税款，而“刘金龙在产权证上去掉女方的名字以后再与王艳交易”势必会导致房屋登记不满五年。因此该两条款明显互相矛盾，以致双方对交纳税款产生争议。最终在合同履行过程中，王艳补交了因房屋不满五年产生的税款11788.1元。该税款之所以产生，属于不可归责于当事人双方的事由，并非一方当事人违约所致，系因双方对合同的错误理解和约定不明确。因此如该笔税款全部有王艳承担显失公平也有违合同本意。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定王艳与刘金龙各承担5894.05元。

【具体描述3】买卖双方签订《房屋买卖合同》，卖方承诺房屋满五唯一满五不唯一个税减免，但有证据证明买方实际知晓该房屋并非满五唯一。在过户时需要缴纳个人所得税。买房为了顺利过户垫付了税费，后起诉到法院要求卖方承担。

【案号】（2016）沪01民终2367号

本案的争议焦点在于是否有确凿、充分的证据证明杨玮是否作过系争房屋为满五唯一的承诺……鉴此，也能证明唐蜜对系争房屋不是杨玮的唯一住房是清楚并接受的。因此难以证明杨玮曾承诺系争房屋为其唯一住房或唐蜜对系争房屋不是杨玮的唯一住房不知情。综上，唐蜜在合同履行完毕之后的5个月提起本案诉讼，既缺乏确凿、充分的证据证明自己所主张的事实，且又明显缺乏诚信，故本院对唐蜜的诉讼请求，不予支持。原审仅凭与买卖双方有一定利害关系的我爱我家公司所作的杨玮承诺系争房屋是满五唯一的陈述而作的本案判决，证据尚不确凿、充分，致所作判决失当，本院依法予以纠正。

情形二：是否可以要求解除合同?

【具体描述】买卖双方签订《房屋买卖合同》，卖方承诺房屋满五唯一，在办理过户时买方发现并非满五唯一，在卖方拒绝承担税费的情况下，买方主张解除合同。

【案号】（2016）京03民终7784号

本案中，姜×与袁×签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件一、二以及《房屋状况说明书》，均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据已查明的情况，袁×在《房屋状况说明书》中违背诚实信用原则，陈述涉案房屋系“自用五年以上，家庭唯一生活用房”，隐瞒了涉案房屋“满五不唯一”的真实情况，势必导致履行涉案房屋买卖合同相较于“满五唯一房屋”需要额外交纳税费，且袁×在履行期限届满之前拒绝缴纳新增税费的行为，必然导致姜×购房成本的增加，导致姜×无法实现涉案合同订立时的预期目的，姜×有权解除合同，故一审法院判决解除双方签订的合同及其附件，并判决袁×返还姜×购房定金、支付违约金和居间费并无不当，本院予以确认。关于姜×上诉称违约金过低的问题，综合考虑当事人的过错程度、合同履行期间及买房人的实际损失等因素，一审法院酌定违约金为三万元，并无不当，本院不持异议。

【案号】（2017）京0105民初55469号

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依据合同信守原则，当事人应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是孙炎与刘战红的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。孙炎和刘战红明确约定涉案房屋符合“满五唯一”的条件（通过刘战红将涉案房屋以赠与形式过户给其母亲的形式），如涉案房屋不符合该约定，则由刘战红承担新增的税费。现根据本案查明的事实，刘战红在合同履行过程中明确表示因其母亲不同意故涉案房屋无法满足“满五唯一”的条件，且让孙炎另购房屋。而就涉案房屋因不“满五唯一”新增的税费，从2017年3月17日的通话录音能看出，刘战红一直主张让买方承担新增税费，且在孙炎于2017年4月22日向刘战红发送律师函要求刘战红提供新增税费的解决方案后，刘战红亦未予以回应，基于上述原因，本院认定刘战红存在违约行为。虽然刘战红一直声称要依约履行合同，且主张孙炎未依约于2017年4月25日支付定金80万元及首付款100万元，但涉案房屋因未能达到合同约定的“满五唯一”条件而新增的税费数额较大，在孙炎要求与刘战红就新增税费的负担进行协商后，刘战红未予以回应，并在此前向中介表示让买方承担新增税费，综合上述因素，孙炎未继续付款具有合理性。

孙炎作为守约方，有权选择继续履行合同或者解除合同，事实上，孙炎已于2017年7月13日向刘战红发送了解除合同的通知，刘战红于2017年7月14日收到该通知，故本院确认孙炎、刘战红之间的房屋买卖合同关系已于2017年7月14日解除，现孙炎诉请要求本院判决解除其与刘战红之间的房屋买卖合同关系，本院不予支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已因孙炎行使解除权而解除，现孙炎要求刘战红返还已付定金20万元的诉请，于法有据，本院予以支持。

实践中，二手房买卖往往是通过房屋中介的居间下进行的，那么作为居间方，房屋中介是否有责任呢？

【案号】 （2017）沪0112民初2587号

最后，关于原告主张的涉案房屋因不符合“满五唯一”条件而导致其多缴个税的损失的问题。所谓“满五”，通俗而言是指涉案房屋取得《上海市房地产权证》之日开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”是指业主在本市仅有这一套房屋。通常情况下，涉案房屋是否“满五”，无论是作为中介机构的被告，还是作为买受人的原告均可从涉案房屋的《上海市房地产权证》的登记日上获悉。是否“唯一”，中介机构只能基于出售方自身的陈述来判断，而无条件进行核实。本案中，原、被告在签订《居间协议》时均知悉涉案房屋尚未办理《上海市房地产权证》，涉案房屋不符合“满五”的条件是显而易见的。综上所述，在综合考量德佑公司的过错程度、原告对自身权利的处分、德佑公司已免除原告28,500元佣金以及原告自述已从被告工作人员个人处获赔10,000元等因素，本院酌定被告赔偿原告损失15,000元。

【案号】（2015）朝民初字第05881号

本院认为：当事人对自己主张的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据，或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现有证据足以证明万＊＊委托信邦公司提供房源信息时，明确告知信邦公司对所购房屋纳税的要求，即要求所购房屋符合满五唯一的条件，以避免缴纳高额个人所得税。而涉案房屋不满足满五唯一的条件。信邦公司明知涉案房屋并非钟＊＊名下唯一住房，仍极力撮合万＊＊与钟＊＊签约，并建议钟＊＊假离婚以规避国家税收政策，此做法违背诚实信用以及公序良俗的原则，为《三方合同》履行不畅埋下隐患，信邦公司的居间行为存在重大瑕疵。现有证据表明，导致万＊＊与钟＊＊解除房屋买卖合同的原因是涉案房屋不符合满五唯一条件。虽然信邦公司称万＊＊未按约定支付定金亦是解除合同的原因之一，但依据《三方合同》约定，未支付定金并非房屋买卖合同的解除条件，且万＊＊与钟＊＊均称万＊＊愿意支付定金、但钟＊＊无法确保能使涉案房屋满足满五唯一的条件而不敢收取定金，考虑到万＊＊与钟＊＊签订房屋买卖合同两日后旋即解除合同的事实，本院采纳万＊＊关于涉案房屋满五不唯一导致《三方合同》解除的主张。信邦公司明知涉案房屋不符合万＊＊要求，仍诱使万＊＊与钟＊＊签订房屋买卖合同，导致涉案房屋买卖合同实际无法履行，其主张居间服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

结合上述判例，我们可以大致总结出法院在处理类似案件中个税问题的思路：

*具体案件还需结合案情具体分析，上述意见仅作参考。