京城雅居房价 京城包租公：5000人提供优化买房解决方案的建议指导！

京城包租公，15年房产买家。你相见恨晚的买房导师，已为5000人提供优化买房解决方案。包租公不像其他自媒体，话只说一半让你云里雾里！包租公用实战经验给你有用的建议指导。

私信“京城包租公”进行提问，后台精选问答如下：

01

提问：包租公，你好，最近家人考虑在北京买房上车，想听听您的建议：

我家在郑州，我还有个亲姐姐已经工作，我是在京念书。父母的意思是担心tongzhang越来越严重，钱就不值钱了，等以后更买不起。姐姐的意思是现在我还在上大一，而且她工作下半年也有调整京城雅居房价，父母也还没有打算来京发展，没有太大必要贷款，担心北京房价已经到顶，甚至明年有暴跌的可能。

父母可以赞助200w现金，同时帮忙还房贷。我大姨和大姨夫也都是郑州的，已在京安家。当初来北京而没有选上海，就是父母考虑有个照应。

有几个想法，还请您能详细给指导下：

1、昌平北七家，房价便宜，未来发展规划很多，缺点是目前位置比较偏，交通不方便。

2、昌平区回龙观，交通比较方便，有地铁，距离大姨家也近，去我的学校也不太远。但是新盘比较少，挑布局好、环境好、性价比高的房子比较难。

3、先不买房，等到这三年过去，等父母来京发展，我和姐姐工作稳定些，再考虑买。有点是资金不那么紧张。

4、我也没有提过要父母帮买房，很担心把家里存款都都变成房子，万一家里有急用钱的地方，没有现金来抗风险。而且未来卖房也可能不好出售，让家里有损失。

回答：先明确方向，你父母想法是十分准确的。父母还在继续为你谋划着未来，而财富是对你未来最直接的支持。能买到具备投资价值的房子，不一定非要选北京，买一套投资的房子，等你毕业后会比同龄人少奋斗很多年。而且这只是静态对比，长期来看，你的房子会不断增值。没及时的上车的同学被你远远甩在脑后。

在你的选房范围里面，还是更看好回龙观。北七家的房子，虽然价格便宜，但是距离主城区相比较远一些，配套还不完善，最重要是已经经历过涨幅。回龙观虽然也不能算是市区，但毕竟已经发展了这么多年，从交通上已经与主城区相连，且配套成熟，教育资源不追学区的话，也可以。

你现在是外地来京读大学的集体户口，目前是没有北京购房资格的。你大姨家和你们关系如何，如何他们愿意配合，可以帮你获得一张房票，进行代持。

200万的首付，正好可以买这个区域的标准两居室，步梯板楼。买完房子没必要自住，先在学校宿舍，房子则出租，还能缓解父母月供压力。

暂时观望，不投资房产的想法，建议打消。400万的房产，随便上涨10%，估计就是你们一家全年的收入，甚至更多。北京就是这样的城市，别看这几年没怎么涨，但只要来个10%小涨幅，你们一家都缓不上来，会很难受。可能就像你父母叮嘱的，“钱就不值钱了，等以后更买不起”。

如果有实力在一线城市购入房产，建议尽早上车。这与你孩子能否留在一线无关。房产就是纯粹的投资项目。未来孩子如果能留在北京，可自主可置换；若去深圳、上海等其他城市，也是拿着几年标准涨幅收益的，再置换压力不大。

用亲戚名字买房，要能有把控力，否则不推荐，可见内部文件《干货！代持操作手册》。

02

提问：尊敬的包租公，您好！总预算800w以内，根据之前的文章，我们看了望京的澳洲康都、宝星园、上京新航线。近期看的房子里面，澳洲有2套比较符合要求，一套是99平米两居，南北向，南向只有一个卧室；另一套是91平米小三居京城雅居房价，北、东朝向。第二套比第一套大14平米，但两个房东报价都在760左右。感觉第一套房间布局更合理，但是单价贵了。之前还看过东、南朝向的，觉得还可以，有一个明卫。可因为总价超出预算20万就错过了，但是现在想想，也不是没有这20万，也可以再等等那种户型。请问：

1. 朝向和户型上来看，选哪个好，要考虑未来卖出有优势？稀缺户型是不是更保值，更容易出手呢？

2. 如何砍价？现在澳洲康都均价7.8w，聊了两个房东，完全聊不动，求包租公指点迷津。

3. 带看的中介给了一个各项费用的清单，买澳洲我们要准备400w现金，您是否有降低首付的方法。

谢谢！

回答：1、仅看朝向的话，南北>东南>东北。你这三套我都看过，目前有房源的两套，我建议选南北的那套。通风、阳光照射等因素都相对平衡，户型布局上也保证了两个卧室之间的私密感。你看房时，细分差别没感觉，但是一入住就是天壤之别。

2、买房砍价的核心技巧，在内部分享说过。关键是解决人的问题，而不是坐在电脑前，远程买房。先找到合适的人，心理预期低的房东，能够配合好的中介，你才有进一步使用砍价技巧的可能。大部分房东都是，你爱说啥说啥，我就是不降。同时提醒，在找到便宜房子时，买到更重要，杠杆更重要，不要因为最后那点钱谈不拢，导致一拍两散。

3、能猜到你找的是谁，收费最贵，最不能协助买家解决问题的。综合首付用不了那么多，在签约时就要控制好交易节奏，请在内部提问回答。

03

提问：包租公，最近在昌平看了几套房子，有几个比较聊得来的中介，有人推荐我买未来科学城附近的房子，他的意思是未来科学城规划非常好，配套成熟是迟早的事情。现在很多项目还在建中，未来价格值得期待。虽然他是为了让我买房才这么说，但觉得也有道理，您怎么看？谢谢！

回答：不论买什么商品，最有风险的产品，就是具备似是而非特性的。你若决定了买二手房，那么就是看现在的价值。专业人士可能会利用现在信息，科学地推导出未来预期。但也决不是盲目相信规划。

别人讲了一个“逻辑严谨”的故事，在故事中你只是觉得怪怪的，但是说不出哪里有问题，这样很容易随波逐流。

整理了常见的2种问题思路，提醒大家：

1、在京房产，不高价追涨，不低价抛售。有的人不顾市场规律，看到市场上有焦虑情绪的大多数后，自己也被感染，于是随波逐流。

2、适度利用杠杆购房。很多人，尤其是父母辈的，喜欢一次付清，绝不给孩子留下负担，不要贷款。其实贷到既是赚到，用未来的钱赚今天的利。更多需见内部分享。

04

提问：北漂，满五年社保，今年把公司卖了，手头五千万现金，请问包租公如何吵房投资？谢谢！

回答：在给你方案前，先说下靠房产赚钱都有哪些群体。首先，在楼市攫取利润最多的是开发商，他们是从土地为起点，影响着城市格局和市场走向，不直接面向客户（B2B）；其次是房产销售公司，主要还是从开发商处承包新房的销售工作，对宏观市场有深刻的理解，对微观市场可控力度强，已经直接引导客户购房（B2C，B2B）；再次是房产中介，中介会同时参与新房、二手房的交易，这个群体已经充分与市场沟通，因为没有所谓的库存压力，更看重交易难度或者客单利润（B2C）；最后才是传统的多军，他们常年浸润在上下游领域，对房子、税费、手续等有深刻的理解（C2C）。

你这个资金体量，在北京做开发商太少了，做销售公司没什么资历，可以选择中介或多军中的一个。考虑你的背景和近些年行情，推荐老老实实做个多军去买房。

给你一个思路，你拿手头的资金，如何能购入北京的10套房产？能解决这个问题了，后续就是不断优化的过程。估计你最担心房票的事情，事在人为，有人20套也一样买（避免抬杠，不是一次性，一步步操作起来很累）。

05

提问：包租公，你好，首次买房需要考虑投资升值么？

回答：房子本身具备金融属性，不是以你的意愿为转移的。你想投资，房子就是投资标的；你想自住，房子就是一个空间。这是片面的。房子你买不买它都在那，能挑到性价比优，兼顾自住的房子，是你的能力。

初次购房是否需要考虑升值这件事情上，我们理解之间是有很多的鸿沟。你开始没有发现有问题，在别人给你灌输的价格体系下，痛快地买了。以后慢慢发现，有些是忽悠你的。当你再有机会买房时，就会避开这些坑。每个人成长速度不同，总结能力不同，所以避开坑后发现还有更多的坑。

任何时候买房都建议兼顾升值属性，你在这一点上能看出多少，能执行多少，才是问题的关键。

06

提问：包租公，你好，我是外地人，女生，本科，在环京小城工作，一年拿到手10万左右，刚在工作城市贷款买了套89平的房子。我爸妈前些年本来挺好的，但是目前做生意欠了很多钱，爸爸一直都在各地找机会东山再起，未来也想着一家在北京安家。只是现在也没有稳定的工作。

男朋友是当地人，和我同龄，大专学历，三代单传，他爷爷、奶奶退休工资一个月共有8k，他爸爸在电网工作还没退休，他妈妈已经买断工龄，一个月3k的退休工资。我男朋友在北京上班，每天往返回家，工资要看销售额，多的时候能有10k多，他家里给买了个大房子，市值200万左右，开着15万多的车子。

我妈总觉着我找这样的男朋友，是我受委屈了……我家里情况，男朋友和他家人很清楚，也对我也很好，现在相处有一年半了，年纪也不小了，没法和他说结婚是委屈的，但总觉着还差点啥，唉……您怎么看？

回答：先看你自己的家庭，父母是你未来生活改善的一大影响因素。不知道你父母现在做什么，是否可以三个人一起想办法。你在小城市工作，工作节奏相对慢一些，发展上限低，不值得留恋，仅做暂时的落脚地。通过这样的努力提升生活质量。

人生是选择出来的，等待只会错失机会成本。按照你母亲的意思，是想让你通过婚姻把生活提升一个档次。可怜天下父母心，可以理解她的心情。但是找比你现任男友更优质的男人，你有什么先天优势，或者后天努力获取的优势么？找不到有钱人，嫁个伪富人更痛苦的。至少现在能看出来，男朋友一家态度还是认可这门婚事的，做个小富即安不难。

面对自己的年纪、外面、学历、工作等等，你要清楚自己想要什么，为了这个想法愿意付出多少的努力。千万不要设置浮夸的目标，目标高并不值得炫耀，真实的结果才是你自己。

私信“京城包租公”进行提问。

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