“京城包租公”5000+人提供优化买房解决方案

京城包租公，15年房产买家，爱叨叨，有干货，被粉丝称为“相见恨晚的买房导师”，已为5000+人提供优化买房解决方案。包租公不像其他自媒体，只有自身实力过硬，才能把问题说通透。我的实战经验会转化为对你有用的指导。。

私信“京城包租公”进行提问，后台精选问答如下：

01

提问：包租公，你好，我在丽泽商务区工作，我男朋友在丰台科技园区工作。我们计划今年结婚，首套房想买在大兴，地铁附近的。年底看上了西红门一带，觉得鸿坤理想城 礼域府，兴海家园 日苑这俩个小区可以入手。请问包租公有什么建议，或者还有其他推荐吗？我的总预算300万左右。谢谢！

回答：先看自己有什么筹码，在适合自己的选筹范围内，找到较优的。西红门板块是地铁大兴机场线，4号线进入大兴的第一站。品质楼盘有一些，也具有一定的商业价值。当然也存在明显的缺点，公号咨询。你看上的两个小区，都在你能力范围内。但不建议买坤理想城·礼域府，因为只能买个开间。兴海家园·日苑，这个小区的优点板楼，一梯两户或三户，交通便利，路西边就是北京荟聚中心。表面的缺点是小区内部环境太乱，其实主要还是受到板块整体的影响，房价的天花板不够高。

02

提问：包租公，每周都会认真看你的问答，我关心的还是如何能捡漏？感谢回答。

回答：直接说结论，你拿不住。真实的笋盘，带给你的冲击，不是拿着手机打字能想出来的。房产交易是一个庞杂的过程，任何一个细节都是你自己控制，执行不到位或者没想到的地方，就容易让别人捷足先登。

昨天就有这样一个粉丝，上午看房，下午约业主。结果业主还见到，就已经被其他买家抢走了。这种情况很正常，只能说明别人更想得到这套房，更努力。可以努力找下9X%折扣的房子。但是价格分析又涉及到价格尺子，具体楼盘内部详解。

03

提问：包租公，你好，本人目前名下有3套房，都在环京区域。其中一套全款购买，市值大概130W，另外俩套都有按揭。3套房产总价值预估700W左右，总负债大概220W，手头大概还能凑200W。现在想入手一套首付300W的底商，看房房子很喜欢，就交了30W定金。请问：我应该卖哪套房凑首付，还是用DYD？如果用DYD又担心增加负债，在办理新底商的贷款时会贷不下来。或者包租公能有其他的建议。谢谢！

回答：你这个提问值了。几个大坑全被你一个人踩中，环京、全款、商铺…

建议你先不要急着建仓，利用春节时间给自己充电。对房产交易的常识问题，有个基本的理解。然后伺机卖出环京，不能急售。同时用好手头200W的子弹，结合月供承受能力，买入北京住宅。

04

提问：包租公好，本人北漂15年了，早就已经有了北京购房资格，可是攒的钱实在太少，只有80W多。这点钱感觉没什么意义了，在北京远郊买小户型都吃力。现在我一直纠结，是否还在北京坚持？如果回到老家，买房就不用发愁，但是工作又很难找。请问包租公有什么建议？谢谢。

回答：资金不足。80多万的资金，即使不算税费，按照最大比例贷款，也只能购买总价266万左右的房产。这个算法要求你在各个资金环节都是没有瑕疵的。获得这预算本身就很难。暂时按照185万预算计算，那么在北京买房，能买到，但是各项属性就很差。你需要通过不断优化选筹，选择相对未来涨幅预期更好的房子。

买入有望。往好的方面想，至少你还有80W，可以搏一次。理解北京的房价太高，以及你购房的诸多困难，但我仍然劝你先上车。不管是丰台还是大兴，先买个小户型，甚至是地下室，也要搭上北京这辆快车。但这不是我对你的终极建议，因为一个小区还可能有20%的差价么，需要结合具体房源来看，可内部详解。

人生规划。打拼的城市京城雅居房价，决定了一个人的发展上限。一个人的成长，需要有上升的通路。一座大城市，是由无数的通路组成的，大家专注的是升阶京城雅居房价，而不是互踩。因为丰富的的机会，让普通人很容易发展壮大。在县城和农村，上升的通路也存在，但是明显没有大城市多，导致人们都挤在门口排队，形成零和游戏。

人各有志。我们常谈论的都是大概率事件，但凡事都有特例。如果你执意离开北京，我们谁也不能强求，留在哪个城市是自己的选择。成年人的世界，要承担后果，因为一切都是自己选的。确实也有人就适合在小城市发展，虽然慢，但是因为竞争对手能力也低，慢慢能稳步让自己提升。

05

提问：帅气的包租公，你好，我在双井的双花园南里有一套100多平的小三居，目前自住，孩子户口在西城月坛附近。琢磨好久，置换一套房子。如果卖掉双井的老房，再加自筹资金，子弹能到1500W左右。我打算置换到东城或者西城，月坛附近孩子上学方便，但是考虑到另一半很难接受住在老破小，看了东城的新世界家园、新怡家园，看了西城的红山世家、中信城。请问包租公有何建议？

回答：像你这样追求市区品质盘的情况，重点还是从自己喜好出发，比如交通、配套、环境、户型等。以东城为例，回迁小区特别多，商品房本来不太好找。你看的新怡家园和新世界家园，品质在周边较好。买这里的业主也是兼顾品质才买的，导致越大的户型单价越高。这俩都不太受多校划片影响。

西城的红山世家，房子不算老，物业管理也可以，但是好户型不多，商用租户多，周边环境也太差，所以整体价格也低。中信城，在西城是稀缺的次新，物业管理好，很有稀缺性。因为其总价较高，其实只有那些老破小纯粹才是宏庙学区的主力支撑。综合考虑，先看看东城新怡家园、西城中信城。

私信“京城包租公”进行提问。

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