小白普通人第一套房应该怎么买？（深度好文）

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐，请问小白 普通人第一套房应该怎么买?

回答：这段时间接触的咨询和问题，相对更加小白，往往是第一次接触买房，对于这件人生的头等大事，大多数人毫无头绪，凭感情用事。所以讲一讲这个话题，尽可能直白。

回答：怎么买？先说结论：

1.尽一切可能凑到更多首付；

2.打好看房的底子，必须选增值潜力大的房产；

3.尽可能贷款贷足。

因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的，是房产拥有杠杆。

只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；从12%一年，变成36%一年。没有任何一个投资产品，具备36%的稳定收益。

工资，是现金流，是赚钱的手段。现金，是生产工具，而不是生活资料 买房少贷款，才是风险更大的选择。一元钱的冗余现金，10年后就只剩下1块钱的真实价值。而你的现金流，也会受到更沉重的压力。

第一套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。

上班挣的工资，大概率是永远也凑不上首付，越往后，这个现象就会越明显。

一步错，步步错。

提问：房姐，你觉得四新的中核时代广场和白沙洲的新力城哪个性价比高一些。

回答：选中核

提问:房姐，我和我老婆已JLH，她手头上有套房我们自主，我手头上房产在出手中，已签约，对方在贷款审批中，预计2个月，完成后手头子弹170，如何投资收益最大化？最好光谷及光谷周边。第一次进群提问，小白一个，尽量回复详细些，感谢！！另外，有个很棘手的问题，我和我老婆分别手头上各有一套房产，属于婚内，没做息产处理，这种情况下，是不是不能买房了啊？有什么办法破解呢还？

回答:婚后财产都需要做析产去名的，建议去查下征信报告和房查记录，如果都不体现，就是首套。如果还体现，可以做2改1，二套变首套。子弹170至少买2套，1套买关山大道沿线新盘或次新盘，领涨区潜力大。1套买3环内地铁沿线限价新盘。另外光谷东的联投花山郡和光谷东核心区单价1.5左右的二手盘。根据你的房票情况判断买几套，老人票也可开发

提问：房姐，已经办了贷款，请问怎么申请降低利率呀？

回答：如果你办贷款的银行，目前利率下调了，部分银行是可以申请的，去银行填个申请表。有的银行会有额外的要求，比如买保险或者买理财产品才可以下调利率，可以先买，然后再退。

提问：新人首问：又美又慧的房姐，投资小白前来咨询一下：我新上海人有上海户口，老公外地户口，上个月首套买了50多平的不到200万的小一房。请表取笑我的蠢已经后悔死了……因为看房过程中老公公司突然要解散所以担心贷款会贷不下来就不敢买大一点的2房。真的很蠢首套资格就这样用了....很幸运找到房姐公众号，现在手上有子弹90，家乡襄阳有投资价值吗父母可以住一下，东津世纪城怎么样呢？父母说通的话还是想买在外地，请您给建议下，是二套买个上海老破小，还是武汉不限购区地铁沿线房呢？对汉口北挺看好。目前纯追求利益最大化。问题有点多，一定要看见我呀

回答：子弹90，其实可以在上海全款抵押的方式再入一套300左右的刚需盘。如果能承受月供压力，可以重点淘笋，主场有优势。目前上海市场太冷，短期内投资2套武汉涨幅更大。武汉限购区升值空间更大，不限购区可以考虑汉口北，但是需要长持才能见收益。襄阳如果父母有自住房，建议现在先不用着急买，涨幅太弱。等楼市有了赚钱效应，出手一套，给父母换一套大别墅。

提问：美丽的房姐：本人JLH武汉放票用完了！大专学历！自己名下还有个40W

的房贷！有300W现金武汉户口怎么操作买深圳性价比高点楼盘最好倒挂！想把钱用光！别再操这个心了！每月可以负担5W—10W还款

回答：首先现在深圳的新房没有被限价的，挑选新房确实要很有眼光和定力。

买新房的回报率能超过二手的，只有两种可能：

1限价阶段新房成交冷淡，开发商打折，比如去年的很多大涨过后的二线城市，武汉等。

2真正核心区的新房新房变二手，就好像二婚，还有人愿意高价接盘，无非是看好它的长期价值，并且片区没有新盘跟你抢购买力。

比如福田南山中心区的新房，变成二手依然是片区内最新的房子，依然很紧俏。

也比如副中心核心区的新房，类似宝中、红山、大运、凤凰城、坪中的新房，占了那几块核心土地，别的新房分享不到核心的优质配套（尤其是名校），那么还是会有人拱抢。

以上，买新房跟二手淘笋有很大区别，要买只买最好的地段和配套资源，现在深圳湾、蛇口和科技园、香蜜湖的新房变二手，依旧有人不断置换进来，原因不是它便宜，而是它足够好，足够稀缺。深圳以二手淘笋为主。

提问：亲爱的房姐，最近听说大湾区很火，佛山靠近西江那边不限购的房子有投资价值吗？均价在一万左右。

回答：没价值，不如强二线省会城市

提问：房姐您好，本人改善现住招商1872，准备考虑汉口传奇四期，但是房子靠铁路且二套利率上浮40%，从房子后期升值潜力以及当下楼市的调控来看现在适合下手此楼盘吗？

回答：不合适

提问：房姐你好，我在朗诗里程看了一套89平的房子，房子在一楼，总价125W,但是房东要求首付100W，目前手上只有70，房子值得入手吗？

回答：价格还行

100和125全款有什么区别？还不如借钱全款买入，价格再压5-10万

全款之后再操作抵押或者转按揭。

提问：房姐您好，请回答一下70年住宅用地LOFT公寓值得投资吗

回答：你好，如果可落户可上学，非常可能就是正常住宅产权。那么，70年住宅公寓和正常住宅的区别，就在于产品设计和后续管理了，得房率低，采光差，南北不通透。

要不要折价、折多少价，取决于房子和小区本身的综合品质如何。可以和开发商仔细确认清楚，到底是不是纯粹的住宅产权。住宅产权产证上用途是“居住”，商住产权产证上用途是“办公”；前者今后转让时不交土增税，首套契税根据面积大小有1%/1.5%两种；后者今后转让时要交土增税，首套契税一律3%上海第二套房契税，持有期间还要交房产税，卖房时还有差额增值税、个税，差距很大很大，因此一定要问问清楚。

提问：坐标北京，请问美丽的房姐二手房能否买4号10号沿线马家堡，角门附近房产和大兴成和园的房呢？您为什么推荐天通苑的房子？

回答：1.马家堡，角门典型的丰台面貌。超大型老小区居多，缺少新鲜商业引入整体缺少活力，三环路和铁路对交通有一定影响。优势也很明显，距离南站一站地，角门10/4双地铁，距离19号线也不远，首地大峡谷还不错。区域内看机会淘价格。

2.新机场规划很好，但是南四南五大片空地，你没有便宜房子买呀。好不容易坐两小时地铁到大兴线上一看，五环外全是4万5万。得找中轴线和大兴线周围3万的房子才行。大兴机场的作用并没有想象或者规划的那么大。大兴线的房产价格，已经站在机场通航后了，所以投资要仔细挑选。北京的人口逐渐沉淀，新的郊区新区会空壳化，所以回天这种大型居住区很好价值很稳。

提问：塔子湖二手融创三期低楼层（临街，不是2楼采光还可以）单价1.72，加后期费用1.9左右值得入手吗？链家是否最靠谱的中介？

回答：市场价，低楼层有折价，不含税单价不要超过1.7。后期税费没这么高上海第二套房契税，中介费，契税，个税等都可以通过一些方法减免。减免方法详见知识星球内部分享。

链家是收费最高的中介，靠谱的只有自己和长期合作的御用中介。

几百万的生意，不是选择一个大品牌中介就放心了，每个环节都需要自己把控。

提问：房姐，请问怎么淘笋啊？

回答：详见知识星球内部资料《如何买到低于市场价50万的笋盘？》

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。