客户手上首付不够7成怎么办，需要再买一套？

今天给大家介绍的是传统的3+4，3+3买房按揭贷款，在最近这几个月里面，面谈了很多客户都是存在买二套房首付不够的情况，比如外地有房贷记录，上海算二套这种；还有比较常见的是置换类，上海目前有一套，需要卖掉后买第二套；以及第三种上海已经有一套，需要再买一套；

下面具体分析：

一：外地有房贷记录，在上海买房，属于首套二贷，这类客户在上海买房首付也是需要7成，按揭只能3成，二套商贷利率5.25%，那么问题来了，客户手上首付不够7成怎么办？之前给到客户解决的方案是：

如果客户外地有房产的话，以外地房产抵押贷款或者卖掉凑首付，如果

是以外地抵押贷款的话，那么最好不能以客户夫妻名义申请上海第二套房契税，不然会被认定为首付贷。

以亲属朋友的名义贷款融资帮忙凑首付，正常按揭，按揭放款后，再申请贷款帮之前凑首付的贷款结清。

3.垫资全款买房再抵押贷款，或垫资首付部分正常按揭，在这类需要注意的是，因为上海没有房产，这种首套买房垫资，垫资公司最高只能垫5成，也就是说客户需要自有5成资金，而且需要客户夫妻资质比较好，（说白了，垫资公司需要考虑垫资风险，所以不管是后面做一抵还是做二抵，亦或是做信用贷款都可以把垫资资金短期还上）

二：上海已经有一套，需要卖掉置换买一套

这种置换型的客户一般手上的房子卖掉，再买第二套的房，基本上手上超过一半的资金了，那么首付7成只需要2成左右，也就是首付缺200万左右，这个我们之前帮客户操作的基本上都是垫资全款买房再抵押贷款的方式，但是很多客户会考虑到公积金不能申请按揭贷款比较可惜，而商贷和首付不够的部分只缺几十万一百多万，这种时候如果考虑全款垫资上海第二套房契税，虽然利率很低，但是折腾起来觉得比较麻烦。这样很多客户会宁愿降低买房总价预算。

三：上海已有一套，需要再单独买一套

这类用户一般手头上资金大概在需要买的房子总价3成左右，那么二套首付差的比较多，这样的话之前我们的操作方式是以第一套贷款融资一部分，然后不够的部分再垫资全款买，或者是第一套不动，垫资首付差额部分，等按揭放款后，再用第一套抵押还垫资。

_________________________________________________________________________________________________

那么今天又一好消息出台了，也就是在原有的方案中可以多一项选择空间

这两款产品呢，是可以起到互相补充的效果，而且给客户的选择空间更大，下面介绍（因为政策原因，所以现在银行都是很低调的操作），需要详细了解可以私信我。

产品一：（3+3贷款）

该产品可以3成按揭贷款可以使用公积金按揭，这样就可以解决很多想用公积金贷款的客户群体。而第二个二抵最高3成，额度最高300万，主要是以房屋面积来计算的一款装修贷款，比如100平的房子，那么就是3成按揭+100万二抵，这个二抵部分年化5.85%，十年期等额本息。不过现在这个二抵资金需要打到装修公司对公账户。

产品二：（3+4贷款）

该产品与上面的产品不同点在于，这款产品3成按揭贷款只能是正常的商业按

揭贷款，不能使用公积金按揭贷款，不过还好的是可以用公积金冲还商贷。而另外的4成部分是二抵，二抵利率最低年化6.5%，三十年期，大大的降低了月供压力。

————————————————————————————————————————

所以现在二套房首付不够的客户可以多了两种选择！

原创不易，希望可以帮到大家，谢谢

————————————————————————————————————————