一下买房后网签合同、合同备案，这三只之间的联系与区别

前几天写的几篇关于买房后，办理不动产证必不可少的材料，以及关于买房后的各种登记，这几种话题引起了朋友们热烈的讨论，大家都很纳闷，买房后交了首付就等着开发商的通知办理各项手续就好了，作为普通老百姓，我们有必要知道这么多吗？我说，有必要，因为房子毕竟是大事，高房价之下，开发商一不留神，也容易出错，何况我们这些外行人？因此学习一下必要的知识，对我们买房有很大的帮助。

今天就用通俗的语言说一下买房后网签合同、合同备案，以及有必要做的几项登记，这三只之间的联系与区别。

一、网签

开发商办出预售许可证后，我们看好了房子交了首付就可以跟开发商签合同了。现在的合同都在房管局规定的网络上签订。这些合同由房管局统一制定版本，开发商根据版本结合自己的实际，填好具体的楼盘信息，每项违约责任，交房条件等等。房管局审批合格后，开发商就可以跟购房者网签了，此时的网签很简单，只需要签订购房者的信息，房子的具体信息、价格，付款方式等。不错，就签这些，其他的都是统一的，打印出来，你签名就行，有意见，那就不买，开发商说改不了，即使能改也不会改。

签好了合同，开发商第一步提交公司自己审核，说白了就是检查一下有无输入错误，审核通过，提交房管局审核。在提交审核之前，开发商有权随时撤销合同，更改合同。所以这里有一点很重要，如果只签了合同，不提交，那么开发商事后完全可以撤销合同，再卖给别人，跟别人签合同。这一步对购房者的风险很大。

二、备案

提交到房管局审核，只要房管局审核通过，就意味着备案了。开发商拿着申请就可以领取备案证明了。一套房子一份网签合同号，一份备案号。两个号是不同的。合同跟备案证明都是办理不动产证不可缺少的文件。房子一旦备案完成，不可更改。也就可以说，备案后的房子安全性提高了很多，开发商不能随便一房二卖。此时的房子，如果你想要退房，也是能退的，但是要有合适的理由，经过开发商同意，房管部门领导的审批，是完全可以撤销合同的。所以说，开发商以房子已经备案不予退房是无理的，只要合同签订不足两年，你有合适的理由，房管部门也是可以接受你投诉退房的要求。

三、登记

房子备案只是说安全性提高了，并不是说就完全属于你的了。所以登记这一步才是最终。登记有很多种：

1、预告登记

购买的期房在合同备案后，不动产证办出前，房子的产权还是登记在开发商名下。所以为了安全起见，购房者要做一个预告登记。做了预告登记，房子在没有办出产权证之前，就相当于声明房子是我的，任何人不能以任何名义拿走。例如开发商破产，银行以该套房子还在开发商名下而查封，就绝对不可以了。预告登记有一点很重要，在网签合同时一定要明确出来，合同没有约定预告登记，想做这项登记就有点麻烦。

2、预抵押登记

预抵押登记跟预告登记相对应，是开发商对使用房贷的购房者做的一种登记，开发商为了防止购房者贷款换不上，自己作为担保人承担连带责任，而做的一项登记。

3、不动产登记

不动产登记就是办理不动产证。房子一直在开发商名下，把转移到自己的名下，这样房子才是最安全的。一天不转移，房子就一直在开发商名下。有人说，我们已经做了预告登记，不用怕开发商出现破产或者其他问题了。的确如此，但是预告登记不是长久，一旦房子达到了不动产登记的条件开发商网签房抵押贷款，就应该立即转移，国家规定，达到不动产证登记条件三个月后，预告登记自动失效。

4、抵押登记

用房贷的朋友购房后，开发商会帮着你跟银行一起办理抵押登记。别以为开发商这么好心，其实因为银行会把你的贷款留取一部分保证金开发商网签房抵押贷款，直到做完抵押后才给开发商。另外注意抵押登记后，不动产证许多银行就给了开发商，不再押证，开发商领了保证金，你就可以把证拿回家。还有房贷还完后，一定及时去解押，否则房子还是在抵押状态，无法再次买卖。

关于网签、备案、登记，你弄白了吗？你们在买房过程中遇到什么样的问题，不妨说出来，大家讨论一下。