中央点名学区房，房住不炒这是要闹哪样？

NO.1｜壹

节后第一天，恰如节前最后一天，总无心上班。

不过在这五一前后，楼市却有两件大事突然爆发：

1.第一轮集中供地出人意料；

2.中央点名学区房炒作。

可以预料，下半年将又有一轮新的调控政策，在全国大范围铺开。

先说土拍。

4月30日，长沙第一批住宅（商住）用地集中挂牌，滨江、洋湖等板块限价刷新，南湖24号地也正式官宣，初始楼面价达9500元/㎡，最高楼面价约14157元/㎡。

只要该地块成交，必然刷新建发央著保持了五年的住宅楼面价最高记录——9241元/㎡长沙的学区房，当时建发央著的售价是毛坯1.6万左右。

这并不出人意料，出人意料的是全国其它城市第一轮集中供地，数据漂亮的尴尬。

1.广州，2天拍地906亿，7宗地块触顶；

2.无锡，3天拍地256亿，16块地块触顶，2宗摇号；

3.扬州，多块地突破万元，地王14200；

4.重庆，2天拍地635亿，平均溢价率超40%，最高溢价率130%。

说好的调控政策，稳房价、降溢价，却又变成了一场开发商抢地大战。

那么，面粉涨价了，面包价也会大涨吗？

很难说，ZF不会卖地，但会打补丁，中央有政策，就一定会想办法落实。

NO.2｜贰

同样在4月30日，中央政治局召开会议，对当前经济形势做出分析和安排，其中，学区房问题被中央首次点名：

坚持房住不炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

房住不炒这几年一直在提，第二句是去年提的，第三句学区房，则是历史上被首次点名。

因为与优质教育资源绑定，稀缺性和资源错配现象比较突出。每一轮楼市大涨，不管是一二线，还是三四线，学区房基本都是上涨的领头羊。

长沙目前新房、二手房价，除高端别墅外，也是以学区房（学位房）居高，而且由于优质学区房的稀缺，大批投机客的炒作，学区房的预期一直保持上涨，潜力巨大。

如目前钰龙天下、旭辉御府等典型小区，二手房价依旧在持续上涨，无论涨幅还是均价，都领先周边其它楼盘。

这种高价学区房的存在，明显与房住不炒政策相违背，早在这次中央点名之前，近期就有北京、上海、宁波、深圳、厦门、合肥、重庆、无锡等城市明确出台了针对学区房的房地产调控政策。

包括严查恶意炒作学区房行为、发布热点学区二手房交易参考价格、打击代持炒房、学区房限购等内容，效果十分明显。

如上海教育新政后，部分学区房一夜降价60万。

深圳在二手房指导价出台后，学区房的成交量也开始大跌，价格有所松动。

如典型的百花片区老破旧，市场价不少高达三十多万，但指导价只有十二三万，根本没几个人接盘。

合肥新政后，不少学区房业主也开始抛盘出货长沙的学区房，部分房源直降70万，同时调控片区新房、二手房量价齐跌。

本周合肥市二手房成交2219套，较新政前一周下降51.4%，成交均价17010元/㎡，较新政前一周下降2.6%。

长沙今年开始，教育政策也有较多变化，取消直升生，加大指标生名额，向上海看齐。

楼市方面，也采取了二手房绿码、法拍限购等措施，政策重点照顾对象就是学区房。

4月29日，长沙市房屋交易管理中心发布《长沙市存量房房源核验及信息发布操作规程（实行）》，从5月1日开始，市民购买二手房，要先看到房子的“绿码”，才说明这是经过“官方认证”的可靠房源，没有房源核验码及二维码的房源信息将不得发布。

NO.3｜叁

房子与教育资源脱绑，实现租售同权，是未来改革无法避免的方向，学区房价值也会因此大打折扣。

但完全让房子与教育资源脱钩，目前并不现实。学区房的问题，早已有之，其根本原因不在楼市，而在教育资源的不均衡。

从目前来看，教育资源近期也无法做到相对均衡，所以学区房必然会长期存在，调控政策也只能将学区房控制在合理范围。

僧多粥少，未来学区房调控，大概率还是会从增加不确定性与均衡名额着手。

增加不确定性，如长沙的微机派位，北京的多校划片等，将优质学区溢价均摊到整个片区。

多校划片：一套住宅对应多所小学，随机分配。

均衡名额，如长沙的指标生政策，上海的中招名额分配，避免部分初中过分突出，相对均衡教育资源。

这些调控政策，如小学施行多校划片，中招加大指标生名额等，都是今后长沙学区房政策的调控加码空间，对学区房的降温也会作用明显。

但目前长沙最大的问题，还是在于配套入学，学位与房子直接绑定，导致学位溢价明显。

这虽然是教育部认可、长沙政策允许的入学方式，并且开发商和业主投入了真金白银，利益牵扯较大，但未尝不会取消。

毕竟，其它城市新政之前，学区房同样也是政策认可，业主同样也付出了真金白银。

如果土拍过火，学区房继续高调，作为标杆的长沙，很难保证不会政策加码。

地产BBC