上海房产新政下，二手房屋买卖纠纷如何应对？(图)

上海房产新政下，二手房屋买卖纠纷如何应对？

文|赫少华 律师

上海市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联﹝2021﹞48号），自2021年1月22日起实施。

新措施的出台（），一般会对部分买卖交易履行形成“障碍”，其中以第三、四条引发的公开讨论甚为热烈—

三、严格执行住房限购政策。

夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

四、调整增值税征免年限。

将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

进一步的细则暂尚未看到，仅就上述条款而论，冲击较大的是离婚后待购房、满2不满5的房屋增值税的交易情形。

一、限购政策对房屋交易纠纷的影响

新政中第三条主要着眼“限购”，譬如离异前家庭有2套及以上住房，离异后任何一方可能均不得购买商品住房。

（但该条套数的计算背后是否会引发“限贷”的问题？譬如离异前家庭有1套住房，且符合购房资格，离异后无房一方可购买1套商品住房时，该套房若贷款算首套还是按二套计算贷款比例？）

易产生纠纷的是，已支付定金但尚未网签的房屋交易，因买受人被限购，可能无法网签过户，合同面临着解除问题，确仅因新政实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。

假设性问题：出售人置换房屋可能面临限购，即新政后，原已网签的出售方因可能存在因限购（离异前房屋套数问题）等，短期内无法再行购房，可否主张解除合同？

倾向性意见：若但从合同约定或法律规定角度，出售人置换房屋的本意并非履行合同出售房屋的目的，不存在合同目的无法实现的客观基础，故出售人一般无法享有合同约定或法定的解除权。

类同，之前北京高院曾出台意见，认为买受人以出售己方名下房屋获得购房资金方式向卖房人购买房屋，因新政原因导致其无法出售房屋获得资金。买受人以此为由请求不承担对卖房人的违约责任，法院不予支持。

二、因增值税政策变化引发的成本突然增加，可否解除合同？

上海最近新政中将增值税征免年限从2年提高至5年，对于之前签定金协议时已满2免征，现买卖双方如何协调该部分费用，合同是继续还是应解除？本律师团队已经接到多起咨询，可见该问题的突如其来。

上海二手房交易中新政二手房交易税费，约定税费由买受人实际承担的现象也较为常见。但约定的背景一般也均是基于当时的税费政策预计算大致成本。但对于新政调控引发的增加部分，是否属于没有约定或约定不明？也需要根据合同情况针对性分析。

根据上海高院之前的解答，当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。

若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

北京法院在关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要认为，因新政致购房出资的履约成本增加幅度较小新政二手房交易税费，对当事人履约能力不构成严重影响的，合同应当继续履行，当事人一方以此要求解除合同的，不予支持。

三、已签居间方版的买卖合同并支付定金但尚未网签，若出售方违约不予出售，买受人如何救济？

二手房价格一路走高，出售方各种因素不再出售房屋的现象增多。对于买受人而言，救济一般就是继续履行合同或合同解除赔偿损失。

对于仅支付定金尚未网签，能够诉请继续履行合同办理房屋过户？实践中存在争议，法律适用方面的讨论本处不再展开，但个案中是存在被支持的，具体需要结合个案合同综合分析。此类情况下的继续履行，对于买受人的履行能力要求较高，譬如一次性支付房款等。

对于仅支付定金尚未网签，能否主张房价溢价部分金额？之前代理的案件中，确实存在不少被支持的案件，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。当然，个案中也存在仅在定金罚则的范畴予以处理的。

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