北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！（一）

来源：网络整理 2022-07-12 13:06:38

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：

1、提问：还未结婚，首房首贷，在看500-600的房，两居或小三居。女朋友工作马连洼，后面可能会跳槽，区域在西二旗，知春路、望京，我工作在安贞门。之前看了清河、回龙观、立水桥、北苑、林萃桥、北苑路北。想请教一下，

1.买房区域和小区京爷能给推荐推荐，最好是2000年后的次新，考虑环境相对好一些，交通便利，将来好出手，有保值或升值空间；

2.目前还没领证，是不必须领证后才能一起买一起贷款？我的居住证也在申请中，可能今年能申请下来。

回答：1、从板块房产来看，望京》回龙观》清河、林萃桥、北苑》北苑路北、立水桥。但是板块内每个小区的价值又是另外一回事。比如回龙观也就那几个次新商品房相对有价值，望京的一些很老，管理很差的小区，有没多大意思。我认为您可以看看望京的望京花园、利泽西园之类的，回龙观的次新。只要是板块内优质房产倒都可以。当前这些区域涨了不少，所以只能以长持的心态。2、一起还贷的话，最好还是领证后好一些。详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》

2、提问：京爷你好，对于有抵押的房子，走中介的资金托管有风险吗？如果抵押200万我给他解抵押，房价便宜多少合适呢？谢谢

回答：不建议出资解抵押，没过户之前风险把控不了，可以让中介找资方解抵押。现在哪敢直接给业主解抵押呀，万一出问题钱咋回来，打官司也太麻烦了，中途查封也有过案例。建议看看星球内部资料《二手房交易要点》

3、提问：京爷您好，总预算900～1000，对学区没要求，主要考虑保值稳健，未来比较好出手的硬通货。因海淀有置业，近期主要考察了西城马连道，朝阳双井和朝青。对常青藤嘉园评价如何？是否有其它建议？

回答：常青藤嘉园，2005房子，12栋楼，买这个小区是安静、不临街、都是板楼，得房率高，小区环境不错。缺点是，交通不大方便，未来能改善。我认为还是值得购买的！朝阳双井和朝青也是属于能跑赢大盘的板块，可以考虑。现在关键是看是个有合适的房源。

京城雅居房屋缺陷_京城雅居租房_京城雅居户型图

4、提问：还有另一个问题，目前有一套京城雅居的大复式，200平左右，感觉未来保值增值空间极小，想卖掉置换到通州或亦庄，请问这样置换有必要吗？另外可否推荐通州或亦庄保值增值空间较大的小区，一手二手均可。

回答：京城雅居地段较偏，我不是太建议留着，除非您在周围上班，通勤方便。我认为可以看看亦庄的学区，以及通州的最核心几个次新房，运河湾、自由城之类的小区。详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》

5、提问：您好，800多预算买三居，望京西园三区的板楼保值升值情况怎么样，能跟上大盘吗？

回答：您好，望京西园三区，小区密度不小，居民较多，在望京中属于不是太突出的选择，不过上上车倒是还可以，板楼在这个小区中相对还可以，总体而言在望京属于跟大盘的类型，保值性还可以，只是没那么突出。可以看看利泽西园、望京花园之类的。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》

6、提问：京爷好，请问通州宋庄首开香溪郡的一层下跃190平的毛坯房，含税总价672万，是否值得购买，二胎改善自住，目前小区周边几乎没有什么商业和交通配套，有点担心未来规划多少年才能能落实，谢谢～

回答：你好，这个盘便宜核心区域太远了，未来规划所带来的不确定性偏大，风险较高京城雅居房屋缺陷京城雅居房屋缺陷，买这里的房子纯属是消费属性偏多一些。可以肯定的是，因为通州超级严格的限购政策问题，这个区域的房子还得平稳一段时间。

7、提问：京爷您好，最近工作刚拿到户口，想买个一居或者小两居上车，目前租住在朝阳区天和人家，就在北沙滩地铁站附近，看到这里有些400多的一居室，但是量很小，这个小区挂牌的大部分都是100平+的房子，想问一下这种小区买个一居会不会之后不好出手啊？还想问一些您对这个小区有什么建议或者看法？

回答：您好，如果地段好，配套好，一居室还是比较好出手的。天和人家交通方便，楼龄新，而且一居室还少，未来流通性不是个问题。当然这个小区也不是没有缺点，比如靠近高速，小区太小，没有小区环境，这些都限制了其房价涨幅。不过紧随大盘问题不大，如果在附近上班，还是可以考虑的。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

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