银川住宅专项维修金续筹难题怎样破解？(图)

银川住宅专项维修金续筹难题怎样破解

□本报记者 申东

住宅专项维修资金，被称作是房屋的“养老钱”，业主买房时，要按照房屋建筑面积交存。当小区的首期交存额低于30%时，也就到了专项资金的警戒线，需要及时补充，以保证后期房屋及公共设施的维修。

然而，《法制日报》记者近日调查发现，宁夏回族自治区银川市三区已有50多家小区出现房屋“养老钱”断供的情况，只有一家小区完成了住宅专项维修金的续筹。续筹率如此之低，是什么原因导致的？记者对此进行了调查。

小区续筹住宅“养老钱”

去年年底，银川市金凤区陶然水岸小区将近几年攒下来的近20万元公共收益，交存至小区住宅专项维修资金账户，完成了银川市首例住宅专项维修资金续筹。

陶然水岸小区业主委员会主任侯智勇告诉记者，陶然水岸小区是2005年新建的小区。2013年，业委会申请了首期住宅专项维修资金105万元，对小区公共设施进行改造，从小区监控安装、路灯线缆更新到门禁系统、出入口道闸安装，里里外外进行了一次彻底的维修。改造完成后，陶然水岸的住宅专项维修资金余额严重不足，捉襟见肘，需要续筹。

记者在采访中了解到，这次续筹的20万元，都是近几年从小区的公共收益中一点一点“挤”出来的。

原来，陶然水岸业主委员会在和物业公司签订的服务合同中，就明确了小区公共收益的分配：小区停车费、广告费以及电信、移动、联通基站的租赁费等公共收益总额的40%，归业主委员会支配，这其中的60%，一部分用于小区公共设施设备的日常修补和维护，另一部分则需要攒下来，作为住宅专项维修资金的续筹资金。同时，为了防止物业公司半路撂挑子不干，在和物业公司签订合同时，小区业主委员会还要求物业公司交纳一定的押金。

续筹资金面临诸多难题

然而，记者在银川市供热物业办采访时，却得到了陶然水岸小区续筹住宅专项维修资金另外一个版本——前一任小区物业在退出小区经营时，资金结余20多万元，小区物业又不想把这笔钱留给继任物业公司，就将这笔钱打入了住宅专项维修资金账户。

尽管如此银川的房屋维修基金怎么算，陶然水岸小区的做法还是得到了银川市供热物业办工作人员的肯定。

据银川市供热物业办资金科科长王珍介绍，按照规定，小区楼栋维修储备金低于30%，物业管理部门就会下发续筹通知。目前，银川市三区已下发续筹通知书的小区有50多个，且随着时间推移，银川市会有越来越多小区的维修储备金逼近警戒线，甚至全部使用完。但银川市对于维修储备金续筹并没有强制要求，只在《银川市住宅专项维修资金管理办法》中提出几种续筹建议，至今除陶然水岸小区续筹外，再无小区续筹。

记者问及维修储备金续筹难的原因，王珍说：“归根到底还是意识的问题。”一方面，银川市也曾有小区业主委员会提出续筹维修储备金的事情，但往往一提起，居民就反对。

另一方面，很多居民认为，“维修是物业公司的事儿，应该物业公司掏钱”。兴庆区福天苑小区业主委员会主任李雪松告诉记者，按照有关规定，小区楼道内灯、电表箱等损坏应由居民自己承担，而楼道外基础设施损坏才应由物业公司负责维修。但现在不管什么坏了，都找物业公司。

同时，李雪松告诉记者，该小区物业公司每年收取的停车费、广告费等收益都会向业主委员会公示，双方协商使用维修小区道路、管道等。

王珍也认为，目前银川市很多小区都采用此种办法使用维修金，这种办法使用方便，但存在两个缺点，一是当年维修金当年使用银川的房屋维修基金怎么算，没有积累；另一个缺点是，无第三方监督维修金使用情况，容易发生挪用、贪污等问题。

相关法规还需细化

记者在采访中了解到，目前，银川市小区住宅专项维修资金难以续筹的另一个症结是，相关法律法规没有细化，操作起来难度不小。

像银川市对住宅专项维修资金续筹的问题，2012年起实施的《银川市住宅专项维修资金管理办法》第二十条规定，业主的住宅专项维修资金分户账面余额不足首期住宅专项维修资金的30%时，应当及时续交。

“续筹资金不同于首期交存的住宅专项维修资金，并没有强制要求的金额，可根据业主大会商议续筹金额。”银川市供热物业办相关负责人说。对于目前存在的问题，该负责人建议推广陶然水岸小区的做法。

这位负责人介绍，陶然水岸小区的续筹措施，也是依据《银川市住宅专项维修资金管理办法》中规定进行。按照规定，利用住宅公共部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益可以转入住宅专项维修资金滚存使用。对于资金续筹，除了业主主动筹集、公共收益补充等，还可以尝试通过收取物业费时列支专项资金续筹项目，每年收取业主可承担的少量费用，通过全体业主的逐年累积，也可以完成续筹。

随着时间的推移，银川市维修储备金“告急”的小区会越来越多，而需要维修的楼宇也越来越多。因此，续筹维修储备金，解决维修和资金间矛盾，也将越发迫切，这都需要社会和有关部门关注并出台相关措施解决。