CPA税法之增值税租赁、转让及提供建筑服务应纳税额难点

在学习CPA税法之增值税部分时，不动产租赁、转让及提供建筑服务应纳税额是一大难点，内容繁杂，容易混淆。现以案例方式总结如下，希望能够对大家有所帮助。

目录

一、基本规律

二、不动产租赁

1．个体工商户、自然人出租住房以外之情形

2．个体工商户、自然人出租住房之情形

三、建筑服务

四、不动产转让

1．非房地产开发企业转让不动产

2．房地产开发企业转让不动产

五、结语

一、基本规律

理清简易计税和一般计税的区别是解决问题的关键。

1．一般纳税人既可以选择适用简易计税，也可适用一般计税（仅针对老项目，新项目只能适用一般计税）；小规模纳税人仅适用简易计税。

其中，以上老项目指2016年4月30日前开工（针对建筑服务）或取得不动产（针对不动产转让或租赁），新项目指2016年5月1日后开工（针对建筑服务）或取得不动产（针对不动产转让或租赁），下同。

2．除房地产开发企业转让不动产以外，简易计税方法下，预缴税款即为全部应纳税款，申报时无需再缴纳税款；一般计税方法下，预缴税款仅为部分应纳税款，申报时需补充缴纳之前未缴部分。

以下开始阐述具体内容。

二、不动产租赁

1．个体工商户、自然人出租住房以外之情形

基本税率：一般计税9%，简易计税5%

预缴税率：一般计税3%，简易计税5%

计算公式：

预缴时：

预缴税款 = 含税销售额 / (1 + 基本税率) * 预缴税率

申报时：

应纳税款 = 含税销售额 / (1 + 基本税率) * 基本税率 - 预缴税款

例1：甲为一般纳税人，位于A地，将位于B地不动产（老项目）出租给乙公司，收取含税租金1000万元，选择一般计税方式。

则：

甲需先向B地税务机关预缴增值税：1000 / (1+9%) * 3% = 27.52万元；

申报纳税时，向A地税务机关缴纳税款：1000 / (1+9%) * 9% - 27.52 = 55.05万元。

若甲选用简易计税方式，其他条件不变。

则：

甲需先向B地税务机关预缴增值税：1000 / (1+5%) * 5% = 47.62万元；

申报纳税时，向A地税务机关缴纳税款：1000 / (1+5%) * 5% - 47.62 = 0万元。

若甲为小规模纳税人，其他条件不变，则计算方式同上，因为小规模纳税人仅适用简易计税。此外，若以上不动产为新项目，则对一般纳税人来说，只能选用一般计税方式；若甲为小规模纳税人，无论新老项目，只能选用简易计税方式。

2．个体工商户、自然人出租住房之情形

基本税率：简易计税5%，减按1.5%缴税

预缴税率（仅适用个体工商户，自然人无需预缴）：简易计税5%，减按1.5%缴税

公式：

预缴时：

预缴税款 = 含税销售额 / (1 + 基本税率) * 预缴税率

= 含税销售额 / (1 + 5%) * 1.5%

申报时：

应纳税款 = 含税销售额 / (1 + 基本税率) * 基本税率 - 预缴税款

= 含税销售额 / (1 + 5%) * 1.5% - 预缴税款

例2：甲为个体工商户，位于A地，将位于B地住房出租给乙公司，收取含税租金1000万元，适用简易计税方式。

则：

甲需先向B地税务机关预缴增值税：1000 / (1+5%) * 1.5% = 14.29万元；

申报纳税时，向A地税务机关缴纳税款：1000 / (1+5%) * 1.5% - 14.29 = 0万元。

例3：甲为自然人，位于A地，将位于B地住房出租给乙公司，收取含税租金1000万元个人出租非住房税率，适用简易计税方式。

则：

甲仅需向B地税务机关缴纳税款：1000 / (1+5%) * 1.5% = 14.29万元；

此外，若甲为自然人个人出租非住房税率，出租非住房，则没有减按1.5%纳税的要求，且仍无需预缴税款，直接向不动产所在地税务机关缴纳税款即可。案例如下：

例4：甲为自然人，位于A地，将位于B地非住房出租给乙公司，收取含税租金1000万元，适用简易计税方式。

则：

甲仅需向B地税务机关缴纳税款：1000 / (1+5%) * 5% = 47.62万元；

三、建筑服务

基本税率：一般计税9%，简易计税3%。

预缴税率：一般计税2%，简易计税3%。

公式：

预缴时：

预缴税款 = (全部价款和价外费用 – 支付的分包款) / (1 + 基本税率) * 预缴税率

申报时：

①一般计税方法

应纳税款 = 全部价款和价外费用 / (1 + 基本税率) * 基本税率 - 预缴税款

②简易计税方法

应纳税款 = (全部价款和价外费用– 支付的分包款) / (1 + 基本税率) * 基本税率 - 预缴税款

例5：甲为一般纳税人，位于A地，在B地提供建筑服务（老项目），收取全部价款和价外费用1000万元，另向分包商支付款项200万元，选择一般计税方式。

则：

甲需先向B地税务机关预缴增值税：(1000 – 200) / (1+9%) * 2% = 14.68万元；

申报纳税时，向A地税务机关缴纳税款：1000 / (1+9%) * 9% - 14.68 = 67.89万元。

注：对于建筑服务，一般计税时，预缴税款时允许扣除支付的分包款；申报纳税时，计算应纳税款时则不允许扣除。

若甲选择简易计税方式，其他条件不变。则：

甲需先向B地税务机关预缴增值税：(1000 – 200) / (1+3%) * 3% = 23.30万元；

申报纳税时，向A地税务机关缴纳税款：(1000 – 200) / (1+3%) * 3% - 23.30 = 0万元。

注：对于建筑服务，简易计税时，预缴增值税、申报纳税时均允许扣除分包款项。

若甲为小规模纳税人，其他条件不变，计算方式同上，因为小规模纳税人仅适用简易计税。此外，若以上不动产为新项目，则对一般纳税人来说，只能选用一般计税方式；若甲为小规模纳税人，无论新老项目，只能选用简易计税方式。

四、不动产转让

1．非房地产开发企业转让不动产

基本税率：一般计税9%，简易计税5%

预缴税率：一般计税、简易计税均为5%

公式：

预缴时：

预缴税款 = (全部价款及价外费用 – 购置原价(针对外购)) / (1 + 预缴税率) * 预缴税率

申报时：

①一般计税方法

应纳税款 = 全部价款及价外费用 / (1 + 基本税率) * 基本税率 - 预缴税款

②简易计税方法

应纳税款 = (全部价款及价外费用 – 购置原价(针对外购)) / (1 + 基本税率) * 基本税率 - 预缴税款

例6：甲为一般纳税人，位于A地，将位于B地不动产（老项目）转让给乙公司，收取全部价款及价外费用1000万元，选择一般计税方式。该不动产系购置取得，原价200万元。

则：

甲需先向B地税务机关预缴增值税：(1000 – 200) / (1+5%) * 5% = 38.10万元；

申报纳税时，向A地税务机关缴纳税款：1000 / (1+9%) * 9% - 38.10 = 44.47万元。

注：

①与不动产租赁、建筑服务等情形不同，非房地产开发企业转让不动产在预缴税款时，作价税分离应使用预缴税率（5%）而非基本税率，对于一般计税和后文所述的简易计税方法都是如此，这一点尤其需要小心。

②对于不动产转让，一般计税时，预缴增值税时允许扣除购置房地产原价；申报纳税时，计算应纳税款时则不允许扣除。此外，若不动产为自建，则不存在购置原价。

若甲选择简易计税方式，其他条件不变。则：

甲需先向B地税务机关预缴增值税：(1000 – 200) / (1+5%) * 5% = 38.10万元；

申报纳税时，向A地税务机关缴纳税款：(1000 – 200) / (1+5%) * 5% - 38.10 = 0万元。

若甲为小规模纳税人，其他条件不变，计算方式同上，因为小规模纳税人仅适用简易计税。此外，若以上不动产为新项目，则对一般纳税人来说，只能选用一般计税方式；若甲为小规模纳税人，无论新老项目，只能选用简易计税方式。

2．房地产开发企业转让不动产

基本税率：一般计税9%，简易计税5%

预缴税率：一般计税、简易计税均为3%

公式：

预缴时：

预缴税款 = 预收款 / (1 + 基本税率) * 预缴税率

申报时：

①一般计税方法

应纳税款 = (含税全价 – 土地价) / (1 + 基本税率) * 基本税率 - 预缴税款

②简易计税方法

应纳税款 = 含税全价 / (1 + 基本税率) * 基本税率 - 预缴税款

注：此处需注意与非房地产开发企业转让不动产之区别——预缴时，分子为预收款；申报时，简易计税方法下，分子为含税全价；一般计税方法下，分子为含税全价减去土地价。

例7：甲系房地产开发企业，为一般纳税人，位于A地，将位于B地不动产（老项目）转让给乙公司，含税总价1000万元，预收取含税价款400万元，另外建房时取得土地价款为200万元，选择一般计税方式。

则：

甲需先向B地税务机关预缴增值税：400 / (1+9%) * 3% = 11.01万元；

申报纳税时，向A地税务机关缴纳税款：(1000 – 200) / (1+9%) * 9% - 11.01 = 55.05万元。

若甲选择简易计税方式，其他条件不变。则：

甲需先向B地税务机关预缴增值税：400 / (1+5%) * 3% = 11.43万元；

申报纳税时，向A地税务机关缴纳税款：1000 / (1+5%) * 5% - 11.43 =36.19万元。

若甲为小规模纳税人，其他条件不变，计算方式同上，因为小规模纳税人仅适用简易计税。此外，若以上不动产为新项目，则对一般纳税人来说，只能选用一般计税方式；若甲为小规模纳税人，无论新老项目，只能选用简易计税方式。

五、结语

本部分内容涉及维度较多，包括纳税人性质、计税方法、项目开工或取得时点、税率等等，显得较为庞杂。然而，抓住计税方法这一关键，正确区分一般计税和简易计税下的计算方法，问题就会迎刃而解。此外，勤加练习也必不可少，熟能生巧在这里也是适用的。最后祝愿大家学习顺利，不足之处恳请批评指正！