纠结某个楼盘值不值得？绿城诚园怎么样？投资或自住？

有不少粉丝留言问：绿城诚园在哪？绿城诚园怎么样？绿城诚园投资或自住怎么样？绿城诚园为什么突然降价了？绿城诚园它今天来了！纠结某个楼盘值不值得入手，或想要了解郑州哪个楼盘，留言下期帮您解决。

前言：这是郑州购房攻略公众号第199篇讲解郑州楼盘的文章，也是分析的第199个郑州的楼盘。为什么想到写这个呢，因为很多人只是看到199篇其中的某一篇文章，再加上2019年太多郑州买房的小伙伴很迷茫，不知道选哪楼盘，或者是已经有了几个目标楼盘，就是一直很纠结不知道选哪个，到底值不值得入手。关注郑州购房攻略回复【郑州楼盘字典】领取往期的郑州楼盘分析和解读具体的楼盘资料户型图等。

正文：绿城诚园这个楼盘，最近一段时间也挺火的，火的原因，一方面是这个绿城诚园的项目主要是卖个位置，卖个品牌，火的另外一个原因就是，不懂内幕的小伙伴就是感觉到绿城诚园这个楼盘“降价了”，一下从20000+变成17000左右了，实际情况是这样的，之前宣传5000元/㎡的精装修，释放价位20000+元/㎡，现在变成毛坯销售了，下文会详细讲解。

绿城在郑州最知名的项目是绿城百合，剩下都是和其他开发商合作的项目，如绿城玉园、城开绿园（后绿城退出）、国龙绿城怡园、绿城雁鸣湖玫瑰园，其中最正宗的当属绿城百合和绿城雁鸣湖玫瑰园，用材用料可谓是刀刀见肉、拳拳见血。

中交入股之后绿城在郑州又拿了两个净地，一个是绿城明月江南，一个是北龙湖绿城湖畔云庐，这算是亲生的，其他代建都不是亲生。

绿城诚园，磨磨唧唧磨磨唧唧终于在8月份开盘了，这似乎除了郑州滨河国际新城的绿城明月滨河项目外，在郑州的所有绿城项目几乎都是这样的，比如就像南三环的绿城，也推了两年了，旁边的鑫苑都要开盘了，它的开盘具体节点依然没定。 其实透过本质看问题，原因很简单，这个绿城诚园的也是一个绿城代建的项目，因为是代建项目，里面涉及到因素有很多，这里就不详细说了，如果想要详细了解的粉丝朋友可以单独和我聊聊。

这里提到了“代建”这个名词，那么我就先来带大家了解下代建模式和绿城代建吧：

以代建为主要业务的绿城管理成立于2010年9月，是绿城集团旗下成员公司，作为国内最早开展代建业务的企业之一，绿城管理在成立短短十年时间里业务发展迅速，目前已成为国内代建领域规模最大的企业。

代建模式实际上是一个项目总承包模式，开发商只负责出钱，项目从设计到营销、工程管理及交付等统统由代建方负责，好处是引来了绿城这个IP光环，价格能溢价而且产品也有保障。但是代建也有一定风险，如果开发商资金断裂，绿城收不到管理费，那么绿城也没法也不可能自己出钱继续进行，该烂尾同样有烂尾风险，绿城代建可并不是绿城自己开发的楼盘，虽然绿城号称在选择代建合作方的时候已做了充足的考察和备选等等，但是还是有一定风险，杭州武汉已经出现类似情况。

好了，扯远了，言归正传吧，其实这次绿城诚园的磨磨唧唧的开盘，等华润凯旋门、保利天汇开盘后它才准备开盘，价格对比开华润、保利价格上略有优惠，只是长时间开盘时间延期，客户流失的七七八八了，客户积累量流失的不少，其实这次推迟开盘还给绿城诚园带来了不少的好处，下文会详细讲解。

绿城诚园项目推广其实很早就开始推广了，虽然没有像万科、碧桂园等那么铺街，但声音很早就有了，只是这开盘时间一推再推，不知道推了多少次，都等到周边的华润凯旋门、保利天汇开盘了它才准备开盘了。

绿城诚园这块地多少还是有些特殊，东临经开第八大街，南至经北四路，北接经北六路，西面是长盛广场。绿城诚园这块地非常稀缺的地块，当初南面的华润紫云府拿地也1000多万一亩，当然，这么优质的地块，却不吭不哈的被绿城拿了，是什么原因？

这块地皮最早其实是长盛广场的，算是zf给的补贴，土地一直没动，而后和绿城合作，其实拿地的房企是河南长实置业有限公司,也就是旁边长盛广场的开发商,长盛广场主要是作为富士康的定向公寓，这块住宅地相当于补偿，2012年都拿地了，当时应该是不到200万一亩，现在周边至少1200万一亩吧，升了六倍。

作为12年就拿地的长盛广场的二期用地，长实置业拉来了绿城来做溢价，确实是一步好棋。 所以，这个项目的头个问题来了，产权少了8年翠屏诚园113户型图，心疼不？但地段成熟没得说。

东边紧邻富士康科技集团，配套成熟。西边是长盛广场，商业配套有了，可惜也是被挤占了一块，变成个哑铃状长地块。东南方便是中大门国际购物公园，直线距离约一公里左右，家门口便可买“全球”。

绿城诚园整个项目位置真的在经开区算的是优越，旁边就是地铁站，临近的商业配套也已经很成熟了。正南方便是地铁5号线经开中心广场站，规划中的地铁11号线在此也设有站点，距离项目直线距离约一公里，所以项目一直打双地铁的概念。

绿城诚园位于经开区八大街与经北四路交汇处，整个地块占地面积约62亩，容积率为3.99，总建筑面积约16万平方米由8幢27层、2幢25层的高层和1幢3层的商业组成，合计1170套住宅，四种户型设计98平方米、122平方米、129平方米、141平方米，整体定位为改善楼盘，主力户型129平方米和141平方米，关于户型图在文章尾部可以查看到。

绿城诚园整个项目还是由绿城代建，是绿城2.5代高层建筑体系，大的亮点到没有，但舒适度还可以，都南北通透，大的阳台。绿城出品，当然颜值很高。 外立面一二层采用进口石材，二层以上选用干挂铝板，户型采用大面积景观窗设计，大面积的玻璃与铝板均为色度相近的深邃“太空灰”立面讲究线性肌理，凸显当代建筑美学。 外立面做了些升级石材+铝板幕墙的设计。1—2层室外幕墙采用进口伊朗蓝眼睛石材，2层以上外立面为干挂铝板幕墙，铝板、玻璃、石材三种材料。

先说一下绿城诚园的一个小插曲，绿城诚园以前规划也是主打精装修的，采用的是：柏丽橱柜、耶鲁锁、杜拉维特马桶、汉斯格雅花洒、弗兰卡水槽、3M净水等等，当时宣传5000元/㎡的精装修，释放价位20000+元/㎡的精装现在变毛坯了，原因其实很简单，经开老城区的几个楼盘，陆陆续续开盘，华润凯旋门和保利天汇的开盘不及预期，绿城经过前车之鉴也学得聪明了，又重新分析了一下大郑州的楼市行情，以及咱们大郑州人民买房的需求，到底能不能精装开盘，如果卖精装的到底能不能卖得好，现在看来是还选择毛坯是明智的选择！

起码放弃了精装的溢价对购房者是个好消息。不过诚园的竞争对手华润凯旋门和保利天汇都来势汹汹，如果不好好定价的话大概率要被完爆。

绿城诚园本次首开9#、11#两栋楼，包含91㎡、115㎡、123㎡、132㎡，全部是三室，下面是平层图和户型图。

绿城诚园特别注意的有两点：

1、9#号楼已经被内购大半，特别是132㎡，因为长实这块地当年拿的很便宜，成本很低，所以内购价很低。

2、11#号楼7层以下因为规划方面的问题，不是纯正的住宅产品，外立面从效果图上看也有所不同，不过应该也是70年土地性质，但用途可能就会是半商业的性质，未来交付后可能会鱼龙混杂，居住体验感不好，这栋楼的得房率也会相应的低一点。

因为这个原因，售楼部对外释放价格在经开区不算高，11#释放价格也很低，16500左右，7层以下的非标产品，甚至14000；而正常设计的9#号楼，均价大概在18000元/㎡。

在经开老城这两年的售价上看，确实不贵，毕竟早期的碧桂园天玺、华润紫云府基本都在19000左右的均价了，而最近开盘的华润凯旋门、保利天汇，也是这个均价。

凯旋门、天汇的位置不错，但其实整体来看，客观来说，绿城诚园的整体区位位置也并不比福塔那差，地段上并不输。

首开低价的原因无非就是前两栋楼整体素质不行，1是内购2是非标准住宅产品，另外就是长实的地价成本比正常招拍挂的竞品项目要少非常非常多，在将近两万的售价来说，成本甚至都快忽略不计，所以才敢首开价格不高，先回款是正道，毕竟已经搁置了很多年，等卖几栋楼，成本回收够以后再卖高价也不迟，反正拖得起...

绿城诚园项目参数汇总:

【项目名称】：绿城·诚园

【项目区域】：郑州市经开区

【项目位置】：第八大街与经北六路交会处

【项目性质】：住宅（8幢27层高层，2幢25层高层）

【占地面积】：41329㎡

【总建面】：23万㎡

【总户数】：1170户

【户型面积】：91-95－119－125－141㎡

【成交均价】:16800－18500元/平

【车位数】：1251

【车位配比】：1：1

【容积率】：3.99

【绿地率】：35.36%

【开发商】：河南长实置业有限公司

【管理商】：绿城置业发展集团有限公司

【物业费】：3.3元/平

【物业公司】：绿城绿发生活服务集团有限公司

【交付时间】：2023年10月

【产权年限】：70年产权

绿城诚园核心卖点解读：

品牌价值

26年实力传承，绿城的经典，在时光重叠和交融中历久弥新。作为理想生活综合服务商，绿城于郑东，拥有百合公寓等诸多经典之作，如今绿城再度落子郑东，推出更美好、更现代的绿城经典二代高层升级之作（现代高层）——绿城·诚园。以经典超越经典，致敬郑州万千家人。

区域价值

绿城·诚园择址郑州经济开发区核心区域，北部与郑东新区CBD仅一路之隔，南望航空港区，同时又临近河南第一个自贸区“中国（河南）自由贸易试验区”，即可充分利用其现代化的商务、教育、文化、金融等城市配套，又为自身未来发展留有广阔的空间。

产品特色

郑州绿城·诚园，为绿城经典二代高层的“现代高层”产品翠屏诚园113户型图，铝板幕墙与进口蓝眼睛石材相互点缀，呈现空灵通透的“无界之美”；空间布局与景观设计讲究留白，营造诗意生活场景；大范围架空层设计，提升人居品质，以超越经典的无界之姿，引领时代之美，打造绿城理想生活范本。

交通配套

项目距地铁5号线与11号线（规划中）交汇站经开中心广场站1公里左右，揽双线地铁；距郑州东站仅3公里，半日直抵京沪杭；坐拥“四横四纵”八条主干道（四纵：机场高速、东三环、黄河东路、东风南路、经开第八大街；四横：南三环、陇海快速路、航海东路、商都路，通达全城。

商业配套

绿城·诚园引进绿城全龄生活配套，家门口尽享春风满怀的生活。周边更拥有乐尚天地生活广场、郑东商业中心、商鼎路商圈、中大门保税直购体验中心等商业配套，休闲餐饮娱乐一站式服务，尽享都市美好生活。

教育配套

项目3公里内汇聚多所郑州名校：绿之声幼儿园、圣玛丽幼儿园、经开区六一小学、郑东新区康平路小学、郑州市第八十五中、郑州市第十一中学、郑州外国语女子中学、经开实验中学等。从幼儿园、小学到初中一站式优质教育，全龄无缝衔接。

医疗配套

项目周边有河南省骨科医院、河南大学附属郑州第一人民医院、郑州友谊医院、郑州中医骨伤病医院，专业医疗配套，舒享健康生活，为家人健康保驾护航

最后总结一下吧：任何楼盘都离不开品质，很多人买房最后也是纠结在关于品质的问题，到底绿城在此次合作中，有多少话语权，合作方到底能把绿城的规划，执行几分，都是有待观察和后续交房验证！

如果你是投资或者是自住的粉丝朋友想要更深入了解绿城诚园这个楼盘，您可以多和我聊聊，带您去实地考察考察，再决定是否上车。