WE+联合办公独角兽WeWork在上海16个网点均关闭

日前，当联合办公独角兽WeWork宣布正式进驻中国市场之际，一家在中国经营了13年的知名商务中心却轰然倒下。

经济观察报记者多方采访确认，上海艾克士商务咨询有限公司（简称上海艾可士）在上海的16个联合办公网点均关闭，租户全部被迫搬离。

包括上海腾飞大厦在内的多家上海艾可士承租的物业业主方说，上海艾可士旗下数个网点出租率过低，长期入不敷出导致资金链断裂，老板拖欠了大笔租金后跑路。

实际上，今年以来，北京和深圳地区均有联合办公类的企业宣布破产。2016年2月，“创立4个月、烧了100多万元“的深圳办公空间‘地库’宣布倒闭。2月27日，青年联合办公空间北京绿客屋因与房东产生纠纷被砸毁。

WE+联合办公空间创始人兼CEO刘彦燊对经济观察报记者表示，目前在行业内已经出现单个项目难以生存的状况，“未来必然会有一波大浪淘沙和整合的过程。大概只有10%的真正做联合办公的企业能够活下去并且取得成功。”

老板跑路？

根据经观记者查询的工商登记资料，上海艾可士的住所位于上海市静安区成都北路333号招商局广场南楼1633室，但当记者来到现场时，并没有找到该公司的人员。其位于位于永嘉路的永嘉庭2号楼网点的办公室大门紧闭上海联合办公费用，室内空无一人。

记者尝试联系上海艾克士法人代表林德良向其求证相关情况，但由相关租户提供的手机号显示停机状态。此外，上海艾可士此前提供的租赁电话亦无人接听。

记者采访发现，上海艾可士旗下管理的16个网点均处于无人状态上海联合办公费用，其中不少位于黄浦区世界贸易大厦、金华联大厦、上海广场，静安区的招商局广场，徐家汇的腾飞大厦等知名写字楼。

经济观察报记者获取的一份腾飞大厦《租赁相关费用催收通知》显示，租下了该大厦26楼的上海艾可士拖欠了7月份的租金和物业费共计人民币29万元，物业方裕廊腾飞置业上海有限公司宣布提前解除和艾可士的租赁合同，目前租户全部搬离。

“他们跑路我们和租户一样不知情。我们也是利益受害方。”裕廊腾飞置业上海有限公司母公司、腾飞集团公关部黄晓燕说。

据了解，上海艾可士成立于2003年，老板林德良是香港人，公司自称致力于为中小型企业提供全面的一站式的办公外包服务方案，并为进驻中国市场的企业提供全方位的指导和咨询。

艾可士的规模扩张一直较为稳健，在黄浦区的世界贸易大厦、金华联大厦、上海广场，静安区的招商局广场，徐家汇的腾飞大厦等16个知名写字楼设立了网点。这一规模在上海联合办公市场已算可观。

优办网今年上半年的调研报告指出，上海以黄浦区、长宁区、静安区、浦东新区、徐汇区为代表的五大区域占据了上海整个联合办公空间数量的76%，而这几大区域被方糖小镇、WIZWORK、SOHO-3Q、桔子空间、WE+、云享客等空间以及德事、艾可士等商务中心所占据。

在定位上，艾可士主打服务式办公。其模式是用折扣价租下某写字楼的一两层，并将办公场地划分成许多小块，再租给那些想要来中国发展的初创型外企，租金一般维持在每个工位每月3000元-4000元。和SOHO-3Q、WeWork等企业一样，它的盈利模式是“二房东”，主要收入来源于租金。

根据它的宣传，艾可士除了提供传统办公室应有的各项服务，还会提供重建空间结构的服务，这些服务包括公司注册服务、财务、税务、人力资源、商务策略研究和一站式顾问服务。

“我们的商务资源中心是一个凝聚了AsianBiz客户以及社会资源的平台。这一特色经营帮助企业家开阔本地资源，丰富生活和经营知识。AsianBiz还是一个充满活力的商务社区，不断促进客户在驻企业间相互合作，发现新的商机，帮助客户共同发展他们的业务。”艾可士官方网站如此介绍道。

由于主要依靠租金，当出租率越来越低时，艾可士难以为继。“这就是老板跑路的原因，很多屋子空出来，资金入不敷出。”一位要求匿名的租户透露，自去年年底林德良就在苦苦寻觅新的资金投入，但一直无果，最终在拖欠了多家办公楼的租金后选择跑路，基本上所有租户的三个月押金都没有被归还。

大潮拍岸

艾可士恰恰倒在了联合办公市场爆发式增长的时期。

2015年以来，在资本的助力之下，联合办公以惊人的速度迅猛增长。根据优办网的统计，截至2016年初，中国联合办公空间数量已经超过2300家。

几乎没有人会否认，这是一个巨大的蓝海。在上海布局了16家联合办公空间的方糖小镇创始人万里江对本报表示，“目前相比于传统办公楼市场还只是沧海一粟。”

“现在联合办公空间所占市场份额并不大，只有2%左右，但未来肯定会焕化出更大的市场和需求。”优办创始人兼CEO卢阳说。

区别于做孵化的创客空间，联合办公的主要收入来源于租金，这一盈利模式也决定了，是否保持较高的出租率很大程度上关系着一家企业的死活。

优办网对北京、上海市场上200多家大型联合办公空间工位数据变化的调研结果显示，自1月份以来，北京、上海联合办公空间平均空置率维持在40%～45%之间。

“50％左右的出租率，我在上海看到很多家，那必然是亏损的。”刘彦燊说，衡量一个联合办公项目首先看出租率，其次是租金，如果能保证85%以上的出租率才算成功。

但即便是保持高出租率的企业，现在也多尚未盈利，源于企业都在进行规模化扩张。比如SOHO-3Q计划2016年新增3万个工位，2017年工位数量达到10万个，收入超过50亿元，优客工场计划在21个城市进行扩张，We+计划到2018年在全国范围内布局200家。

关于盈利模式的探索一直在继续，除了租金，联合办公企业号称要挖掘增值服务的盈利点。诸如为租户提供的注册、咨询、财务顾问等服务，目前市面上大部分企业都在做。“所谓的交税、法务都是基本标配，没有人为此买单，在将来必然会有很多维度的考虑，如果企业真在的能在里面产生价值，找到合作的伙伴，我们就可以这个平台收取费用。”刘彦燊说。

洗牌来临

几乎所有受访人士都对本报表示，艾可士的倒闭不会是个例，联合办公市场的洗牌期一定会来临，或者，已经来临。

“最近常常有很多小型企业找上门来，因为他们在刚刚做出来的时候对所谓的联合办公没有考虑好，动机不纯，坚持不下去了，但退出又不甘心，所以要价往往很高。”刘彦燊认为，大部分所谓的联合办公，很多都是二房东的概念，至少有90%的企业对联合办公真正的共享精神和面临的机遇挑战是不甚清楚的，也最容易被市场淘汰。

“真正的需求远远没有被满足。”在仲量联行华东区研究部董事姚耀看来，一些联合办公企业出现较高的空置率，主要还是因为在用房地产的思维来操作联合办公空间，“二房东”的模式不能真正契合市场的需求。

什么样的企业生存几率更高？

姚耀认为，能够真正营造社区概念并且为租户创造附加价值的企业，才会吸引到源源不断的客流，以房地产思维操作的企业就会面临一定风险。这也是行业整合的开始。