太原市万柏林区联营项目合同书判决认定（第二号）

太原市万柏林区人民法院判决认定：一、2009年9月17日，被告人*****以大井峪居委会主任兼党支部书记的身份与惠恒公司法定代表人兼总经理胡某签订了《房地产联营项目合同书》。合同约定：由大井峪居委会提供土地使用权给惠恒公司，该公司负责投资建设大井峪裕峰花园北区1、2、3、4号住宅楼，按实际建筑面积每平方米付给大井峪居委会500元。该工程于2009年9月开工，1、2号住宅楼已具备入住条件，3号楼仅建起地下室，4号楼未开工，项目尚未进行结算。工程涉及土地面积为13.07亩（地类为建设用地），建筑面积25000平方米，按合同约定，惠恒公司应付大井峪居委会土地上交款1250万元。据惠恒公司提供的记账凭证等资料证实，从2009年12月至2012年4月，惠恒公司累计支付大井峪居委会土地上交款410.1万元（含抵转周海峰房款10.1万元）。另，大井峪居委会于2013年7月代恒惠公司支付退房款178.5265万元，大井峪居委会实际非法获利231.5735万元。二、2010年3月15日，被告人*****以大井峪居委会主任兼党支部书记的身份与瑞泽源公司总经理王某及其合伙人马占江签订了《房地产联营项目合同书》。

合同约定：由大井峪居委会提供土地使用权给瑞泽源公司，该公司负责投资建设大井峪裕峰花园南区1、2号住宅楼，按实际建筑面积每平方米付给大井峪居委会500元。该工程于2010年5月开工，所建住宅楼已具备入住条件，项目已结算完毕。工程涉及土地面积为10.17亩（地类为建设用地0.78亩，林地8.99亩，果园地0.4亩），建筑面积42000平方米，按合同约定，瑞泽源公司应付大井峪居委会土地上交款2100万元。据大井峪居委会提供的银行进账单和收款收据等证实，从2011年1月至2012年7月，瑞泽源公司累计支付大井峪居委会土地上交款1800.17012万元（含代缴10.17012万元土地局罚款），另在双方项目结算时，瑞泽源公司用30套住房抵顶土地上交款538.37188万元，大井峪居委会实际非法获利2338.542万元。三、2010年4月9日，被告人*****以大井峪居委会主任兼党支部书记的身份与裕升公司法定代表人兼总经理郭某1签订了《房地产联营项目合同书》。合同约定：由大井峪居委会提供土地使用权给裕升公司，该公司负责投资建设大井峪裕峰花园南区3、4号住宅楼，按实际建筑面积每平方米付给大井峪居委会500元。

该工程于2010年5月开工，目前已具备入住条件，项目尚未进行结算。工程涉及土地面积为17.35亩（地类为建设用地1.76亩，未利用地8.57亩，农村道路1.04亩，林地4.88亩，果园地1.1亩），实际建筑面积54061平方米，按合同约定：裕升公司应付大井峪居委会楼房上交款2703.05万元。根据裕升公司提供的情况说明、记账凭证等证实，从2011年1月至2012年10月，裕升公司累计支付大井峪居委会土地上交款2243.38468万元（含代缴的11.56828万元土地局罚款和31.8164万元土方工程款），大井峪居委会实际非法获利2243.38468万元。上述事实，有原审法院经庭审质证、认证的下列证据予以证实：（一）、举报材料，证实2012年4月19日，太原市万柏林区小井峪街办大井峪村村民张转花向太原市公安局直属分局举报大井峪居委会主任*****于2010年初非法转让村集体土地给瑞泽源公司建设住宅楼，但没有开过村民大会。开发商按建筑面积每平米支付占地补偿款500元，村里没有公开账目，而且开发商占地将其通往承包地的路给堵了，要求进行赔偿。（二）、书证1、抓获经过，证实2018年1月8日，太原市公安局刑侦支队民警在山西省汾阳市将被告人*****抓获。

2、大井峪居委会组织机构代码证、开户许可证、任命证书及纪委文件，证实被告人*****于2003年1月至2008年4月任大井峪村委会主任，于2005年11月入党；2008年4月至2008年10月任大井峪居委会主任；2008年10月至今担任大井峪居委会主任兼党支部书记，任万柏林区第3届、第4届人大代表。2014年8月11日，经区纪委研究决定撤销被告人*****生党内职务，并撤销其党支部书记职务；2015年6月29日，经区纪委研究决定对其开除党籍。3、《房地产联营项目合同书》、土地上交款凭证，证实2009年9月17日、2010年3月15日、2010年4月9日，被告人*****代表大井峪居委会分别与惠恒公司、瑞泽源公司、裕升公司签订《房地产联营项目合同书》，约定由大井峪居委会提供土地使用权，上述三公司负责投资建设住宅楼，并向大井峪居委会按建筑面积每平方米支付土地上交款500元，所建住宅楼由上述三公司自行销售，大井峪居委会不得干涉，销售款归上述三公司所有。4、大井峪居委会出具的土地上交款及支出情况说明，证实惠恒公司于2009年12月至2012年4月分七次支付大井峪居委会土地上交款410.1万元，2013年7月大井峪居委会代惠恒公司支付退房款178.5265万元，惠恒公司实际支付土地上交款231.5735万元，建筑面积25000平方米；裕升公司于2011年1月至2012年10月分九次支付大井峪村委会土地上交款2243.38468万元（其中代缴罚款11.56828万元；代交土方工程款31.8164万元抵顶了土地上交款；支付赞助费100万元），裕升公司实际支付土地上交款2200万元二手房大井峪裕峰花园，建筑面积54000平方米；瑞泽源公司于2011年1月至2013年5月分十次支付大井峪居委会土地上交款2438.542万元（其中代缴罚款10.17012万元，该笔罚款已办理抵顶上交款手续；30套住房作价538.37188万元抵顶土地上交款，赞助费100万元），建筑面积44000平方米（含商铺面积1700平方米）。

以上共计4870.1155万元。其中发放村民生活补助款2761.35万元，发放村民福利933.3119万元，老年人补助款140.0778万元，村民借款369.23万元，拆除村民临建补偿款238.5917万元。共计4442.5614万元。5、大井峪居委会情况说明，证实裕升公司开发的大井峪裕峰花园3#、4#楼项目，裕升公司向大井峪居委会交付29套房屋，面积合计2994.08平方米，3500元/㎡，共计价值1047.928万元，用于抵顶土地上交款。6、太原市国土资源局万柏林分局出具的情况说明（2015年3月20日出具），证实2010年，大井峪居委会分别与惠恒公司、瑞泽源公司、裕升公司签订房地产开发协议。其中惠恒公司涉及土地面积13.07亩，地类为建设用地，收取惠恒公司521.1091万元；瑞泽源公司涉及土地面积10.17亩，其中建设用地0.78亩、林地8.99亩、果园地0.4亩，收取瑞泽源公司2358.1070万元；裕升公司涉及土地面积17.35亩，其中建设用地1.76亩、未利用地8.57亩、农村道路1.04亩、林地4.88亩、园地1.1亩。上述三宗土地共计40.59亩，大井峪居委会收取上述三公司款项共计4979.2161万元。

7、太原市国土资源局关于大井峪居委会非法转让土地的函、勘测定界技术报告、勘测定界图及地面成果表，证实2014年12月25日，太原市国土资源测绘中心根据侦查机关确定的违法用地界限进行实地测绘。经实地勘测，瑞泽源公司占地面积1545.57平方米（0.06亩），地类为蔬林地40.20平方米（0.06亩）、果园1505.37平方米（2.26亩）；裕升公司占地面积1780.46平方米（2.67亩），地类为蔬林地；惠恒公司占地935.43平方米（1.4亩），地类为农村居民点。8、山西信彤会计师事务所审计报告及其出具的财务审计情况，证实2015年3月30日，山西信彤会计师事务所对大井峪村2003年至2014年10月的财务收支情况进行了审计。审计情况如下：工程收入26356.097282万元，工程支出16192.015463万元，结余5327.116079万元；村委日常收入990.125308万元，支出6155.669548万元，累计亏损5165.54424万元。补亏后结余161.571839万元。专项资金收入2292.218663万元，支出1504.099297万元，结转其他收入105.503561万元后，专项资金结余682.615805万元。

新增债务2697.295217万元，新增债权2409.093410万元，债务、债权差额288.201807万元。收支余额844.187644万元与债务、债权差额288.201807万元合计1132.38855万元，购买固定资产1115.134828万元后，余额17.253722万元，新增现金7.681941万元，差额9.571781万元。报告期末，大井峪村提出各项应计收入的应付款后，实际应付款为3684.287113万元，银行短期借款1520万元，负债余额1623.189714万元，实际新增负债3581.0974万元。9、太原市万柏林区纪律检查委员会出具的情况说明及支付凭证，证实太原市万柏林区纪委于2014年12月17日对大井峪居委会主任*****立案调查，并聘请山西信彤会计师事务所进行财务审计，审计费用共计4.56万元，由大井峪居委会支付。10、裕升公司出具的情况说明，证实裕升公司开发项目为大井峪裕峰花园南小区二期工程3#、4#楼，合同约定由大井峪居委会负责办理土地规划等相关手续，并负责提供水、电、暖，裕升公司按实际建筑面积每平方米支付大井峪居委会土地上缴费500元、水、电、暖等配套费160元。

工程于2010年5月开工，2013年12月完工。3#、4#楼全部为住宅楼共计588套，建筑总面积52317.46平方米，现已代售完毕，代售金截止2015年4月30日为15736.4233万元。裕升公司已支付大井峪居委会2243.38468万元，并提供安置房29套（2994.08平方米，折价1047.9280万元）。目前尚未办理项目清算。11、大井峪居委会付款凭证及预付款明细表（周某提供），证实大井峪居委会于2011年1月20日至2012年10月22日，收到土地上交款2200万元（其中100万元未开具收据）、他人代缴土地局罚款11.56828万元、他人代交土方工程款31.8164万元，共计2243.38468万元。12、大井峪居委会支出明细表。13、裕峰花园房款收入、退款明细及记账凭证。14、银行账户明细、进账单及查询财产通知书，证实截至2012年4月26日，大井峪居委会账户（账号：×××）中余额为232.88016万元。15、土地勘测定界技术报告书、行政处罚决定书、责令停止土地违法行为通知书、现场勘测笔录及缴款凭证，证实大井峪居委会因违法占用土地，于2010年10月25日被太原市国土资源局罚款10.17012万元（瑞泽源公司占地）；2010年5月18日被罚款8.71703万元（惠恒公司占地）；2011年4月21日被罚款11.56828万元（裕升公司占地）。

16、户籍证明，证实被告人*****的身份。（三）证人证言1、证人王某的证言，证实我是瑞泽源房地产开发有限公司法定代表人。2010年3月15日，我与公司合伙人马占江代表公司与大井峪居委会主任*****签订了一份《房地产联营项目合同》，合同约定由大井峪村提供土地使用权给我公司，我公司负责投资建设住宅楼，建筑每平米支付大井峪村补偿款500元，所建住宅楼由我公司自行销售，销售款归我公司所有。2010年7月，我公司占用大井峪村6780.08平方米土地建设住宅楼。目前所建的两栋住宅楼已全部封顶，建筑面积约4万平方米，已支付大井峪村1500.17012万元（其中10.17012万元是我公司替大井峪村交国土局土地罚款抵定的土地上交款），这些款项都通过银行转账的方式打到了大井峪居委会的账上，其余款项尚未结清。我公司与大井峪村只是合作建设关系，合同约定建设住宅楼的相关手续由大井峪村负责办理，后来因为相关手续没有审批下来，万柏林区国土资源局对大井峪村进行了罚款。2、证人郭某1的证言，证实我是大井峪村党支部委员，同时也是裕升公司法定代表人兼总经理。我公司于2010年4月成立，公司注册资金1000万元，主要经营房地产开发与销售。

2010年4月9日，我代表公司与大井峪居委会主任*****签订了《房地产联营项目合同书》，合同约定由大井峪村提供土地使用权，我公司负责投资建设住宅楼，建筑每平方米支付大井峪村补偿款500元，所建住宅楼由我公司自行销售，销售款归我公司所有，大井峪村不干涉我公司对房屋的支配。我公司负责建设的是大井峪裕峰花园南小区高层3、4号楼，每栋28层，共有588套住房，建筑总面积52317.46平方米，到2014年7月建设完工，除给大井峪居委会顶了29套住房外，剩余住房全部销售完毕，并交付业主使用。2013年底，我公司支付大井峪居委会2243.38468万元后（其中代大井峪居委会交土地局罚款11.56828万元、土方工程款31.8164万元），*****又提出让每平方米支付160元的配套费，当时我了解到瑞泽源公司也是这么做的，我就同意了。当时也只是口头约定，没有签订书面协议。后来*****提到用住房折价每平米3500元抵顶剩余上交款和配套费，并将抵顶房屋作为村民回迁安置房，我公司共向大井峪居委会抵顶住房29套，折价1047.928万元。大井峪居委会总共给我公司开具了2100万元的收据，我公司代其缴纳的土地局罚款、土方工程款、29套安置房的抵顶款、还有2012年10月支付的100万元的上交款没有开具收据。

实际上我公司共支付大井峪居委会上交款为3291.31268万元。我公司与大井峪村只是合作建设关系，裕升公司是我本人的公司，与大井峪村没有关系，公司所建住宅楼面向社会销售，并不是无偿为本村村民所建，村民购买价格可以优惠。另外，惠恒公司在我村开发建设裕峰花园二期住宅小区时，村里两委成员及村民代表在2009年9月20日召开过会议，当时是村主任*****主持，参会人员共21人，大家都一致表决通过，我作为党支部委员也在会议纪要上签了字。开会时*****说等参会人员全部签字后，他再签，最后他没有签字，可能是开完会后忘记签了。3、证人胡某的证言，证实我是惠恒公司法定代表人兼总经理。2009年9月17日，我代表惠恒公司与大井峪居委会主任*****签订了《房地产联营项目合同书》，合同约定由大井峪村提供土地使用权给我公司，我公司负责投资建设住宅楼，建筑每平米支付大井峪村补偿款500元，所建住宅楼由我公司自行销售，销售款归我公司所有，大井峪村不干涉我公司对房屋的支配。2010年3月，我公司占用大井峪村8717.03平方米土地建设住宅楼。目前所建的两栋住宅楼已全部封顶，进行室内专修，楼盘名称为裕峰花园二期，建筑面积约2万平方米，已支付大井峪村360.1万元（其中10.1万元是抵顶周海峰之前向大井峪村支付的购房款），这些款项都是通过银行转账的方式打到了大井峪居委会的账上，其余款项尚未结清。

在建设住宅楼过程中，我公司没有办理过任何手续，因为按照合同约定相关手续应该由大井峪村负责办理，我公司只是通过与大井峪村签订合同获得大井峪村集体的土地使用权。4、证人郭某2的证言，证实我于2012年至2014年12月任大井峪居委会党支部委员，2015年1月至2017年12月任居委会主任兼党支部书记，2018年1月至今任党支部书记，居委会主任是曹喜奎。在2009年至2010年期间，*****以大井峪居委会名义与裕升公司、惠恒公司、瑞泽源公司签订了《房地产联营项目合同书》，由大井峪居委会提供土地使用权，这三家公司负责投资建设住宅楼，按每建筑平方米500元支付大井峪土地上交款。三公司总共占地约40.6亩，支付土地上交款约4870万元。裕升公司建设的是裕峰花园南区3、4号楼，惠恒公司建设的是裕峰花园北区5、6号楼，瑞泽源公司建设的是裕峰花园1、2号楼。房屋建好后有50套用于安置村民，其余全部售出。2010年给村民每人发放生活补助500元，2011年每人发放生活补助1万元，因当时账上资金不够，还向华龙泰开发公司借款600万元。其他的我想不起来了，以居委会财务凭证为准。5、证人张某1的证言，证实我从2005年开始担任大井峪村委委员，2011年担任村委副主任。

关于我村建设裕峰花园二期住宅小区的事，村里于2009年9月20日由*****主持召开过两委会。会议主要内容就是关于在村内建设用地上盖裕峰花园二期住宅小区，因村里没有资金需要引进开发商投资。会议确定以建筑面积计算，每平方米村里提取利润500元，如有变动需重新开会审议。最后参会人员一致通过审议内容，并确定开发商为惠恒公司，我作为村委委员也在会议纪要上签了字。开会时*****说等参会人员全部签字后他再签，最后他没有签字的原因可能是忘记了。6、证人张某2的证言，证实我从2002年至今担任大井峪村会计。2009年9月17日、2010年3月15日、2010年4月9日，大井峪居委会主任*****代表大井峪居委会分别与惠恒公司、瑞泽源公司、裕升公司签订了《房地产联营项目合同书》，由大井峪居委会提供土地，上述公司负责投资建设大井峪裕峰花园小区，并按照建筑面积每平方米支付大井峪居委会500元土地上交款。裕升公司建设的是裕峰花园南区3、4号住宅楼，于2010年5月开工，目前已具备入住条件二手房大井峪裕峰花园，建筑面积为54061平方米，于2011年1月20日至2012年10月22日支付大井峪村2200万元，2011年5月11日代大井峪居委会缴纳土地局罚款11.56828万元（未开具收据），2011年11月5日代大井峪居委会支付土方工程款31.8164万元（未开具收据），以上合计2243.38468万元。

目前还未与大井峪居委会进行最终结算；惠恒公司建设的是裕峰花园1、2、3、4号住宅楼，于2009年9月开工，1、2号楼已具备入住条件，3号楼仅建地下室，4号楼还未开工，已建成的建筑面积约25000平方米（1、2号楼），于2009年12月31日至2012年4月28日支付大井峪居委会410.1万元。2013年7月，3、4号楼被政府叫停以后，购房人要求退房，大井峪居委会代我公司支付退房款178.5265万元。以上合计231.5735万元；瑞泽源公司建设的是裕峰花园南区1、2号住宅楼，于2010年5月开工，目前已具备入住条件，建筑面积约44000平方米，于2011年1月16日至2012年7月12月，支付大井峪居委会1790万元，2011年1月16日代大井峪居委会支付土地局罚款1017012万元，2013年5月21日，以30套住宅楼抵顶土地上交款538.37188万元。以上共计2338.542万元。2013年5月，瑞泽源公司与大井峪居委会进行了结算，所有款项已全部结清。上述三公司共计支付大井峪居委会4813.50018万元。这些款项用于2010年给村民每人发放生活补助款500元，共计126.35万元；2011年1月给村民发放补助2635万元；2012年至2013年，在政府清洁工程中，拆除村民临建补偿238.5917万元；2009年至2013年，每年7月11日庙会和春节给村民发放米、面、油以及给村里60岁以上老人每日福利共计支出933.3119万元；为村里60岁老人每人每年补助款2100元，共计140.0778万元。

以上支出合计4442.5614万元。另外，我听*****说过，在2014年的时候，裕升公司给大井峪居委会抵顶过29套住房，具体以什么形式抵顶、抵顶了多少钱我不清楚，而且该29套房没有在大井峪居委会账上体现，*****没有给我提供相关手续，也没有安排我做账。7、证人周某的证言，证实我在裕升公司担任财务主管兼会计。2010年4月9日，我公司与大井峪居委会签订了《房地产联营项目合同书》，由大井峪居委会提供土地使用权，我公司负责建设住宅楼。我公司所建住宅楼为裕峰花园二期南小区高层3、4号楼，建筑总面积54016平方米，建筑每平方米支付大井峪村500元，所建住宅楼由我公司自行销售，销售款归我公司所有。2013年年底基本建设完工，目前已全部销售完毕并交付业主使用。我公司于2011年1月20日至2012年10月22日分七次支付大井峪村2243.38468万元，并给付32套居民安置房（3399平方米，每平方米3500元，共计1189.65万元）。8、证人梁某的证言，证实我于2014年3月份担任惠恒公司会计职务。2009年9月17日，我公司与大井峪居委会签订了《房地产联营项目合同书》，由大井峪居委会提供土地使用权，我公司负责建设住宅楼，建筑每平方米支付大井峪村500元，所建住宅楼由我公司自行销售，销售款归我公司所有。

我公司所建住宅楼为裕峰花园北小区高层2、6、7、11、13号楼，目前两栋楼已建设完工，两栋楼停工。我公司分六次通过公司账户向大井峪居委会账户转款410万元，每次付款大井峪居委会均开具了收据。（四）、被告人供述1、被告人*****的供述，证实我从2003年开始任大井峪村委会主任。2009年9月至2010年4月期间，我代表大井峪村分别与惠恒公司、瑞泽源公司、裕升公司签订了《房地产联营项目合同书》，约定由大井峪村提供土地，上述公司负责投资建设住宅楼，建筑每平米支付大井峪村500元，所建住宅楼由上述公司自行销售，销售款归该上述公司各自所有，大井峪村不干涉上述公司对房屋的支配。其中，惠恒房地产公司占用大井峪村土地8717.03平方米，建筑面积约2万余平方米，已经支付大井峪村360.1万元（其中10.1万元是周海峰之前购买大井峪村住宅楼所支付款项，因一直未能交房，后又购买惠恒公司所建住宅楼，抵顶了惠恒公司的购房款），其余款项尚未结清；瑞泽源公司占用大井峪村土地6780.08平方米，建筑面积约4万余平方米，已经支付大井峪村1500.7012万元（其中10.17012万元是该公司替大井峪村缴国土资源局土地罚款抵定的土地上交款），其余款项尚未结清；裕升公司占用大井峪村土地11568.28平方米，建筑面积约5万平方米，已经支付大井峪村1600万元，其余款项尚未结清。

上述土地共计约七八十亩，土地所有权及使用权归大井峪村集体所有，大部分是建设用地，少部分园地、林地、未利用地等。开发商在建设住宅楼时因为前期规划手续没有办下来，后期的用地手续也就没有办法办理，为此万柏林区国土资源局对大井峪村进行了罚款。但我也是为了改善大井峪村的环境，解决村民的民生问题，而且当时村里也召开过会议，表决也通过了，我认为是集体行为。并且村里向开发商收取的3460.27012万元土地上交款也是用于支付本村村民工资、福利，以及村里基础设施建设等。原审法院认为，被告单位大井峪居委会以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，情节特别严重，被告人*****作为直接负责的主管人员，代表单位实施了非法转让土地使用权的行为，被告单位及被告人*****的行为均已构成非法转让土地使用权罪。被告人*****如实供述主要的犯罪事实，对其行为性质的辩解，不影响认罪态度，可以从轻处罚。依法判决：一、被告单位太原市万柏林区小井峪街办大井峪居民委员会犯非法转让土地使用权罪，判处罚金人民币245万元；二、被告人*****犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币50万元；三、由原侦查机关依法继续追缴被告单位犯罪所得及收益。